Анализ финансовых результатов и рентабельности предприятия.

Цель финансового анализа - оценка прошлой деятельности и положения предприятия на данный момент, а также оценка будущего потенциала предприятия. Задачи анализа финн. результатов: изучение возможностей получения прибыли в соответствии с имеющимся ресурсным потенциалом предприятия и конъюнктурой рынка; систематический контроль за процессом формирования прибыли и изменением его динамики; определение влияния как внешних, так и внутренних факторов на финансовые результаты и оценка качества прибыли; выявление резервов ув. суммы прибыли и повыш. уровня доходности бизнеса; оценка работы предприятия по использованию возможностей ув. прибыли и рентабельности; выработка рекомендаций по повыш. эффективности системы управления прибылью. В процессе анализа определяется состав балансовой прибыли, ее структура, динамика и выполнение плана за анализируемый период. При изучении динамики и выполнения плана балансовой прибыли применяют метод сравнения: сравнение показателей отчетного периода с предшествующим в первом случае и сравнение фактических показателей отчетного периода с плановыми.

1 этап: следует определить подход или направления анализа: следует ли сравнивать показатели предприятия со средними показателями, народного хозяйства или отрасли, или показатели с показателями данного предприятия за прошедшие периоды времени, или показатели с показателями др. предприятий-конкурентов. 2 этап: оценивается качество информации, качество доходов, т.е. влияние способов и методов учета на формирование прибыли и др. финн. результатов. Чистая прибыль - «сердцевина» всех финн. показателей. На «качество» чистой прибыли могут воздействовать методы учета и расчетов прибыли от реализаций продукции, работ и услуг, характер результатов прочей реализаций и внереализационных результатов, налоговые условия и льготы по налогам и т.д. Размер прибыли от реализации продукции зависит от методов списания безнадежных долгов, от принятой оценки товарно-материальных ценностей, методов начисления износа как основных фондов, так и нематериальных активов. 3 этап: проводится сам анализ с использованием основных методов: горизонтального - сравнение каждой позиции баланса или др. формы отчетности с данными предшествующего периода; вертикального - определение структуры слагаемых показателя, влияния каждой позиции на результат в целом; трендового - анализ показателя за ряд лет и определение тренда с помощью математической обработки ряда динамики.

Горизонтальный анализ – оценка изменений показателей прибыли за отчетный период в абсолютной сумме и процентах. Он позволяет проследить тенденции в изменениях показателей прибыли. Вертикальный анализ – оценка изменений структуры показателей прибыли. Считается, что горизонтальный анализ проводится самим предприятием, а вертикальный – внешними пользователями.

Финансовый результат предприятия – результативный показатель, поэтому на его значение могут оказывать влияние разные факторы. Для того чтобы их выявить, проводится факторный анализ. При этом используются методы элиминирования, выявляются факторы, повлиявшие на финансовые результаты предприятия. Факторный анализ проводится по таким показателям, как: валовая прибыль; прибыль от реализации; результаты прочей реализации.

Основную часть прибыли предприятие получает от реализации продукции. В процессе анализа изучается динамика, выполнение плана прибыли от реализации продукции и определяются факторы изменения ее суммы. Прибыль от реализации продукции в целом по предприятию зависит от четырех факторов первого уровня соподчиненности: объема реализации продукции (Vi), ее структуры (Удi), себестоимости (Сi) и уровня среднереализационных цен (Цi): П = ∑[Vобщ.×Удi×(Цi – Сi)]. Объем реализации продукции может оказывать положительное и отрицательное влияние на сумму прибыли. Ув. объема продаж рентабельной продукции приводит к пропорциональному ув. прибыли. Если же продукция является убыточной, то при ув. объема реализации происходит уменьшение суммы прибыли. На величину прибыли, и уровень рентабельности оказывают влияние многие факторы. Прибыль и рентабельность предприятия являются обобщающими показателями интенсификации производственной и маркетинговой деятельности.

Рентабельность - относительный показатель эффективности работы предприятия, отражающий уровень прибыльности относительно определенной базы. Величина показателей рентабельности характеризует соотношение полученного эффекта с затратами. Для анализа хоз. деятельности рассчитываются показатели рентабельности: рентабельность деятельности предприятия; рентабельность реализованной продукции; рентабельность капитала и его частей; рентабельность производственных ресурсов. Показатели рентабельности могут быть рассчитаны на основе балансовой прибыли, прибыли от реализации товаров или чистой прибыли. Рентабельность деятельности предприятия. Показатели характеризуют степень выгодности для предприятия производства продукции (или иных видов деятельности) и показывают окупаемость издержек: Р =П/З, где П - прибыль (балансовая или чистая), руб.; З - затраты на реализованную продукцию, руб. Рентабельность отдельного вида продукции оценивается аналогично: Рi=Пi/Зi. Рентабельность показывает, сколько предприятие получает прибыли с каждого затраченного на производство и реализацию товаров рубля. Пов. Рентаб. обеспечивается за счет сниж. Себест. единицы продукции. Чем эффективнее используются основные производственные фонды, тем выше рентаб. производства, и ускорение оборачиваемости материальных средств приводит к росту рентабельности.

Анализ и управление затратами и себестоимостью продукции.

Себестоимость продукции (работ, услуг) - стоимостная оценка используемых в процессе производства продукции материальных, трудовых ресурсов, основных фондов и др. затрат на ее производство и реализацию. В себестоимость включаются не все затраты на производство и реализацию продукции, часть из них покрывается за счет прибыли. Затраты, которые включаются в себестоимость, определяются «Положением о составе затрат по производству и реализации продукции, включаемых в себестоимость продукции», которое утверждается Правительством РФ. Иными словами, себестоимость продукции формируется исходя из совокупности всех затрат, произведенных предприятием для ее изготовления и дальнейшей реализации. При этом «Положение о составе затрат» содержит конкретный перечень расходов, подлежащих включению в состав издержек производства и обращения. К основным задачам анализа себестоимости относятся: анализ затрат на производство и реализацию продукции по калькуляционным статьям и экономическим элементам; анализ затрат на 1 руб. продукции. Анализ себестоимости проводится в целом по предприятию и по отдельным видам продукции. Затраты группируются по калькуляционным статьям. Калькуляционные статьи затрат и их состав формируются с учетом специфики производства. Калькуляционные статьи показывают, на какие цели были произведены затраты. Примерами отдельных статей затрат могут служить основная з.пл. производственных рабочих, топливо и энергия на технологические цели и т.д. Анализ себестоимости по калькуляционным статьям позволяет установить изменения, которые произошли за несколько лет. Выявляется, по каким статьям имела место экономия по сравнению с прошлыми периодами, а по каким допущен перерасход. В основу системы нормативного учета и калькулирования себестоимости продукции (работ, услуг) положены следующие важнейшие принципы: предварительное нормирование затрат и исчисление нормативной себестоимости единицы продукции; своевременный систематический учет изменений норм (по мере внедрения оргтехмероприятий) и определение влияния этих мероприятий на себестоимость продукции; предварительный контроль затрат на основе первичных документов и фиксирования отклонений от норм и моментов их возникновения с одновременным выявлением причин и виновников; ежедневная информация об отклонениях от норм.

В элементе «Материальные затраты» отражается стоимость приобретаемых со стороны сырья и материалов, которые входят в состав производимой продукции, образуя ее основу, материалов, используемых в процессе производства продукции для обеспечения нормального технологического процесса, комплектующих изделий и полуфабрикатов, топлива всех видов, покупной энергии всех видов (электрической, тепловой, сжатого воздуха и т. д.). Стоимость материальных ресурсов, отражаемая по элементу «Материальные затраты», формируется исходя из цен их приобретения (без учета налога на добавленную стоимость), наценок (надбавок), комиссионных вознаграждений, стоимости услуг товарных бирж. Из затрат на материальные ресурсы, включаемых в себестоимость продукции, исключается стоимость возвратных отходов.

В элементе «Затраты на оплату труда» отражаются затраты на оплату труда персонала предприятия. В состав затрат на оплату труда включ.: выплаты з.пл. за фактически выполненную работу, исчисленные исходя из сдельных расценок, тарифных ставок и должностных окладов в соответствии с принятыми на предприятии формами и системами оплаты труда; стоимость продукции, выдаваемой в порядке натуральной оплаты работникам; выплаты стимулирующего характера по системным положениям: премии, надбавки к тарифным ставкам и окладам за профессиональное мастерство, высокие достижения в труде и т. д.; выплаты компенсирующего характера, связанные с режимом работы и условиями труда; оплата очередных и дополнительных отпусков, компенсация за неиспольз. отпуск и т. д.

К элементу «Прочие затраты» относятся налоги, сборы, платежи, отчисления в страховые фонды (резервы) и другие обязательные отчисления, производимые в соответствии с установленным законодательством порядком, затраты на оплату процентов по полученным кредитам, оплата работ по сертификации продукции, затраты на командировки, плата сторонним организациям за пожарную и сторожевую охрану, за подготовку и переподготовку кадров и т.д.

Затраты на производство продукции включаются в себестоимость продукции того отчетного периода, к которому они относятся, независимо от времени оплаты - предварительной или последующей.

Анализ себестоимости продукции производится путем исследования динамики себестоимости в целом и по элементам затрат, рассчитывается поэлементная структура себестоимости текущего года и прошлых лет, выявляются и анализируются изменения и тенденции.

Анализ себестоимости может проводиться как ретроспективный, так и оперативный, предварительный, прогнозный. Ретроспективный анализ проводится с целью накопления информации о динамике затрат, факторах их изменения. Оперативный анализ (ежедневный или по данным учета за 1, 5, 10 дн.) направлен на своевременное выявление непроизводительных затрат и потерь. Предварительный анализ проводится на этапе проведения научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ. Перспективный (прогнозный) анализ проводится для оценки изменения себестоимости продукции, как в целом, так и по отдельным изделиям в связи с изменениями в прогнозируемом периоде на рынке ресурсов.

Для анализа изменения себестоимости во времени при сопоставимом объеме и структуре товарной продукции на тех предприятиях, которые имеют устойчивый по времени ассортимент изделий, применяется показатель снижения себестоимости сравнимой товарной продукции. Анализ затрат по статьям себестоимости начинается с определения отклонения фактической суммы затрат (Зф) от плановой, рассчитанной исходя из плановых норм расхода на фактический объем и фактическую структуру товарной продукции (Зпфтп) в целом по всей товарной продукции (± З) и в разрезе отдельных статей расходов (например, по сырью ± Зс): Наряду с отклонением в абсолютной сумме определяются и отклонения в процентах путем деления первого на плановую сумму расходов (Зп) и умножения на 100.

На величину материальных затрат и их изменение в процессе производства и реализации продукции оказывает влияние множество разнообразных факторов, в том числе и факторов, связанных с особенностями технологии и организации производства конкретной продукции, работ и услуг. Влияние фактора отклонение от чистого веса изделия определяется как произведение разности между фактической величиной чистого веса изделия и его плановой величиной на плановую сумму материала. Влияние фактора отклонение возвратных отходов рассчитывается как произведение разности между фактической величиной возвратных отходов и плановой их величиной на фактически выпущенную продукцию на разность между плановой ценой материала и среднеплановой ценой возвратных отходов. Влияние фактора отклонение безвозвратных отходов определяется как произведение разности между фактической величиной безвозвратных отходов и их плановой величиной на фактически выпущенную единицу продукции на плановую цену материала. Влияние фактора отклонение цены материала рассчитывается как произведение разности между фактически сложившейся ценой использованного материала и его ценой по плану на фактическое количество израсходованного материала на данное изделие. Влияние фактора изменение структуры возвратных отходов, которая находит выражение и изменение средней цены возвратных отходов исчисляется как произведение разности фактических и плановых средних цен возвратных отходов на фактически полученное их количество. Влияние фактора изменение структуры смеси или рецептуры использованных материалов (сырья), которое находит выражение в изменении средней цены израсходованной смеси определяется как произведение разности фактических и плановых средних цен израсходованной смеси на фактическое кол-во израсходованной смеси на одно изделие. Влияние факторов на материальные затраты от замены материалов определяется следующим образом. Влияние отклонения норм расхода материалов в результате замены рассчитывается как произведение разности между нормой расхода заменяющего материала и нормой расхода заменяемого материала на цену заменяемого материала. Влияние отклонения цен на материалы в результате из замены определяется как произведение разности между ценой заменяющего материала и ценой заменяемого материала на кол-во расхода заменяющего материала по норме. Дальнейший анализ направлен на выявление конкретных причин, вызвавших влияние рассмотренных факторов, и конкретных работников, по вине или инициативе которых произошло влияние этих факторов. При таком исследовании все больше проявляются специфика не только анализируемой отрасли, но и отдельных производств, особенности их технологии и организации, а также системы управления.

Сравнительный подход при оценке недвижимости. Основные методы сравнительного подхода при оценке недвижимости и их особенности.

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости явл. принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение др. сходного объекта не движимости, обладающего аналогичной полезностью. Подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.

Этапы оценки недвижимости: 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов. 2. Собирается необходимая информация по объектам аналогам. Информация анализируется, и каждый объект аналог сравнивается с оцениваемым объектом. Оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым. Вся собранная о сделках информация подлежит проверке. Оценщик должен внимательно отнестись к слишком поспешным сделкам, или когда субъекты сделки находятся в родственных отношениях. 3. Определяются элементы и единицы сравнения. По элементам сравнения проводится сопоставление оцениваемого объекта с аналогами. 4. Согласовываются скорректированные цены объектов аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Все вносимые поправки классифицируются на процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные).

Существует несколько методов определения необходимых поправок: метод парных продаж; экспертный метод; статистические методы.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность. В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки. Метод обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях. Статистические методы. Суть метода корреляционно регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок. Расчет и внесение поправок осуществляется на основе принципа вклада. Корректируется только проданный объект (аналог) для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Метод валовой ренты: единицы сравнения, используемые для оценки на основе соотношения дохода и цены продажи, включают: Валовой рентный мультипликатор (ВРМ). Общий коэффициент капитализации (ОКК). Валовой рентный мультипликатор – отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД). Для применения ВРМ необходимо: оценить рыночный валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта; определить отношение валового (действительного) дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок; умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на средневзвешенное значение ВРМ по аналогам. ВРМ не надо корректировать на какие-либо различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Считается, что все различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы. Общий коэффициент капитализации. Расчет стоимости объекта осуществляется в следующей последовательности: отбираются сопоставимые (в т.ч. по степени риска и доходам) недавно проданные в данном сегменте рынка объекты недвижимости; определяется общий усредненный коэффициент капитализации как отношение чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене; определяется вероятная цена продажи объекта оценки путем умножения чистого операционного дохода от оцениваемого объекта на общий коэффициент капитализации. После завершения всех расчетов необходимо внимательно проанализировать полученные результаты. Следует тщательно проверить использованные в расчетах данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. Далее проводится согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех аналогов, к которым вводились меньшее кол-во и величина поправок. В большинстве случаев рассчитанная средневзвешенная величина будет явл. итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта.

Затратный подход при оценке недвижимости. Основные методы затратного подхода при оценке недвижимости и их особенности.

Затратный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Информация, необходимая для применения подхода: уровень з/пл.; величина накладных расходов; затраты на оборудование; нормы прибыли строителей в данном регионе; рыночные цены на строительные материалы. Преимущества: При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: технико-экономический анализ стоимости нового строительства; обоснование необходимости обновления действующего объекта; оценка зданий специального назначения; при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; анализ эффективности использования земли; решение задач страхования объекта; решение задач налогообложения; при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных др. методами. Недостатки: Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. Отдельная оценка земельного участка от строений. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы: Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз). Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам). Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн): физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов. Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн. Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.). Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следующий вид: Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс, где Со - стоимость оцениваемого объекта; См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату; Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2); Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1); Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки; Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Метод разбивки по компонентам предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

_, где Сзд – стоимость строительства здания в целом; Vj – объем j-го компонента; Сj – стоимость единицы объема; n – количество выделенных компонентов здания; Кн – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам: Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам. Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов. Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

Метод количественного обследования основан на применении детального колич. расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат: ресурсный; ресурсно-индексный; базисно-индексный; базисно-компенсационный; на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в т.ч. вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих. Ресурсно-индексный метод - сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов. Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Доходный подход при оценке недвижимости. Основные методы доходного подхода при оценке недвижимости и их особенности.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Базовая формула доходного подхода:

или , где С (V) - стоимость недвижимости; ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период; К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации. Используется при определении: инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта; рыночной стоимости. Два метода: прямой капитализации доходов; дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации доходов используется, если: потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. явл. стоимостью всего объекта недвижимости: или , где С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.); КК - коэффициент капитализации (%). Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. Необходимо учитывать следующие ограничивающие условия: нестабильность потоков доходов; если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства. Основные проблемы данного метода: Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании; расчет ставки капитализации; определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: , где S - площадь, сдаваемая в аренду, м²; См - арендная ставка за 1 м². Действительный валовой доход (ДВД)- потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости: ДВД=ПВД– Потери + Прочие доходы. Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений): ЧОД = ДВД – ОР. Операционные расходы - расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Определение коэффициента капитализации: с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива); метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы; метод прямой капитализации. Преимущества метода капитализации доходов: метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, т.к. при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости. Недостатки метода капитализации доходов: применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках; метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции. Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда: предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; потоки доходов и расходов носят сезонный характер; оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие). Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Для расчета ДДП необходимы данные: длительность прогнозного периода; прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; ставка дисконтирования. Алгоритм расчета метода ДДП: 1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. 2. Прогнозирование величин денежных потоков. При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: потенциальный валовой доход; действительный валовой доход; чистый операционный доход; денежный поток до уплаты налогов; денежный поток после уплаты налогов. Денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом: 1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов; 2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью; 3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов. 4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости. Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем». Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования явл. функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости. Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск. Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости. Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий: моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов; расчет ставки доходности инвестиций по объекту; полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту. Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений:

; где PV – текущая стоимость; Ci – денежный поток периода t; It – ставка дисконтирования денежного потока периода t; M – остаточная стоимость. Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования при оценке объектов недвижимости.

Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта. Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления: рыночный анализ; анализ реализуемости варианта; анализ наиболее эффективного использования. Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов: Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту. Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта. Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

Критерии анализа наиболее эффективного использования: юридическая допустимость (Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды); физическая осуществимость (Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли); финансовая обеспеченность (все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их, лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.); максимальная продуктивность (это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости - земельного участка. Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования). Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема: наиболее эффективное использование участка как незастроенного; наиболее эффективное использование участка как застроенного. Основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной: Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка. Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам: Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

Выбор стратегии. Стратегические альтернативы фирмы.

Стратегия – долгосрочное качественно определенное направление развития организации, касающееся сферы, средств и формы ее деятельности, системы взаимоотношений внутри организации, а также позиции организации в окружающей среде, приводящее организацию к ее целям. Процесс выбора стратегии включает в себя: анализ прошлых стратегий, анализ портфеля продукции и непосредственный выбор стратегии. Анализ прошлых, а также текущих стратегий строится по принципу оценки внешних и внутренних факторов. Внешние: размах деятельности фирмы и степень разнообразия производимой продукции; общий характер и природа приобретений фирмы и продаж ею части своей собственности; структура и направленность деятельности фирмы за последний период; возможности, на которые была ориентирована фирма в последнее время; отношение к внешним угрозам. Внутренние факторы: цели фирмы, критерии распределения ресурсов и сложившаяся структура капиталовложений по производимой продукции; отношение к финансовому риску, как со стороны руководства, так и в соответствии с реальной практикой, осуществляемой финансовой политикой; уровень и степень концентрации усилий в области НИОКР; стратегии отдельных функциональных сфер (маркетинг, производство, кадры, финансы, научные исследования и разработки).

Проводится сравнение доли фирмы или ее изделий на рынке с темпами роста всей хозяйственной деятельности. По этому поводу существует известная матрица Бостонской консультационной группы, состоящая из выбора комбинаций стратегии, инвестиций и жизненного цикла продукта. Смысл этой матрицы в том, что, например, если изделие фирмы или услуги занимают большую долю рынка и имеют высокие темпы роста, то фирма, скорее всего, будет придерживаться стратегии роста; или, например, если изделие или услуга занимают малую долю рынка и имеют низкие темпы роста, то возможен выбор стратегии отсечения лишнего и т.д. В современных условиях изменился поход к разработке стратегии фирмы. Если раньше считалось, что стратегия, дающая фирме преимущества в конкурентной борьбе, должна быть известна лишь узкому кругу руководителей фирмы и не должна предаваться гласности, то сейчас отдается предпочтение открыто сформулированной стратегии. Причем считается, что стратегия должна быть не, только делом управляющих, но и делом ее непосредственных исполнителей, в особенности работников, занятых в области производства, и сбыта, участвующих как в разработке стратегии, так и в ее реализации.

«Процесс выбора стратегии состоит из этапов разработки, доводки и анализа (оценки). На практике эти этапы трудно разделять, т.к. они представляют собой разные уровни единого процесса анализа». Однако при этом используются разные методы. На первом этапе создаются стратегии, позволяющие достичь поставленных целей. Здесь важно разработать, возможно, большее число альтернативных стратегий, привлечь к этой работе не только высших руководителей, но и менеджеров среднего звена. Это существенно расширит выбор и позволит не пропустить потенциально лучший вариант. На втором - стратегии дорабатываются до уровня адекватности целям развития организации во всем их многообразии, и формируется общая стратегия. На третьем - анализируются альтернативы в рамках общей выбранной общей стратегии фирмы и оцениваются по степени пригодности для достижения ее главных целей. На этом этапе происходит наполнение общей стратегии конкретным содержанием, по отдельным функциональным зонам организации разрабатываются частные стратегии.

Важнейшую роль в формировании стратегии долгосрочного развития играет высшее руководство фирмы. Перед ним стоит задача выбрать стратегическую альтернативу, которая максимально повысит долгосрочную эффективность организации. При этом руководящему звену необходимо понимать, что окончательный выбор оказывает глубокое влияние на всю организацию. Стратегические альтернативы - набор различных частных стратегий, позволяющих достичь стратегические цели организации, во всем их многообразии, в рамках выбранной базовой стратегии и ограничений на использование имеющихся ресурсов. Каждая стратегическая альтернатива предоставляет организации разные возможности и характеризуется разными затратами и результатами.

В разных литературных источниках дано огромное количество стратегических альтернатив. Наиболее общими и основными являются следующие: Стратегия ограниченного роста. Этой стратегической альтернативой придерживаются большинство организаций. Для стратегии ограниченного роста характерно установление целей от достигнутого, скорректированных с учетом инфляции. Причина выбора этой альтернативы заключена в минимизации риска - действовать по проторенной дорожке. И действительно, если фирма была прибыльной в прошлом, придерживаясь стратегии ограниченного роста, то, вряд ли есть смысл искать чего-то нового.

Стратегия роста. Суть этой стратегии заключена в ежегодном значительном повышении уровня краткосрочных и долгосрочных целей над уровнем показателей предыдущего года. Чаще всего эта стратегия применяется в динамично развивающихся отраслях с быстро изменяющимися технологиями. Рост бывает внутренним и внешним. Под внутренним ростом понимается, например, расширение ассортимента товаров. Под внешним ростом понимается рост в смежных отраслях, например, объединение нескольких фирм, приобретение одной фирмы другой. Стратегия сокращения. Эту стратегию, как правило, оставляют на самый худой конец. Суть ее заключена в установлении уровня преследуемых целей ниже достигнутого в прошлом. Если говорить более конкретно о стратегии сокращения, то это могут быть варианты ликвидации фирмы, отсечения лишнего или сокращения и переориентации. Стратегия сочетания - сочетании вышеприведенных стратегий. Этой стратегией будут пользоваться крупные и финансово устойчивые фирмы, действующие в нескольких отраслях.

Экономические учения эпохи нерегулируемой рыночной экономики.

Эпохи нерегулируемой и регулируемой рыночной экономики необходимо различать не по тому, присутствует ли государственное вмешательство в экономические процессы, а по тому, обеспечивает ли государство условия для демонополизации хозяйства и социального контроля над экономикой.

Временные рамки этой эпохи охватывают период примерно с конца 17 в. до 30-х гг. 20 в., в течение которого в теориях ведущих школ и направлений экономической мысли доминировал девиз полного «laissezfaire» - словосочетание, означающее абсолютное невмешательство государства в деловую жизнь, или, что одно и то же, принцип экономического либерализма.

В данную эпоху экономика благодаря промышленному перевороту совершила переход от стадии мануфактурной к так называемой индустриальной стадии своей эволюции. Достигнув своего апогея в конце 19 - начале 20 в., индустриальный тип хозяйствования также подвергся качественной модификации и обрел признаки монополизированного типа хозяйства. Но именно обозначенные типы хозяйства, обусловленные преобладанием идеи саморегулируемости экономики свободной конкуренции, предопределили своеобразие постулатов и исторически сложившуюся последовательность господства в экономической науке данной эпохи вначале классической политической экономии, а затем неоклассической экономической теории.

Классическая политическая экономия занимала «командные высоты» в экономической теории практически около 200 лет - с конца 17 в. по вторую половину 19 в., заложив, по существу, основы для современной экономической науки. Ее лидеры, во многом правомерно осудив протекционизм меркантилистов, основательно противостояли антирыночным реформаторским концепциям первой половины 19 в. в трудах своих современников как из числа сторонников перехода к обществу социальной справедливости на базе воссоздания ведущей роли в хозяйстве мелкотоварного производства, так и идеологов утопического социализма, призывавших к всеобщему одобрению человечеством преимуществ такого социально-экономического устройства общества, при котором не будет денег, частной собственности, эксплуатации и прочих «зол» капиталистического настоящего.

Вместе с тем классики совершенно неоправданно упускали из поля зрения значимость поиска взаимосвязи и взаимообусловленности факторов экономической среды с факторами национально-исторического и социального свойства, настаивая на незыблемости принципов «чистой» экономической теории и не принимая всерьез достаточно успешные наработки в данном направлении в трудах авторов так называемой немецкой исторической школы во второй половине 19 в. Сменившая в конце 19 в. классическую политическую экономию неоклассическая экономическая теория стала ее преемницей прежде всего благодаря сохранению «верности» идеалам «чистой» экономической науки. При этом она явно превзошла свою предшественницу во многих теоретико-методологических аспектах. Главным же в этой связи явилось внедрение в инструментарий экономического анализа базирующихся на математическом «языке» маржинальных (предельных) принципов, придавших новой (неоклассической) экономической теории большую степень достоверности и способствовавших обособлению в ее составе самостоятельного раздела - микроэкономики.