Иная позиция. Вознаграждение, полученное заказчиком за организацию долевого строительства объекта, в размере, превышающем размер

Вознаграждение, полученное заказчиком за организацию долевого строительства объекта, в размере, превышающем размер, определенный проектно-сметной документацией, подлежит обложению НДС.

Аудиторы обосновывают данную позицию следующим образом. Средства, перечисленные дольщиками на специальные счета, используются застройщиками только по целевому назначению на строительство объекта долевого строительства и направляются на финансирование работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства. Поэтому освобождению от налогообложения НДС подлежат обороты по реализации работ, выполняемых заказчиками (застройщиками), органами строительного, технического и авторского надзора за счет средств, предусмотренных в сводной смете на строительство объектов жилищного фонда. Кроме этого, ссылаясь на Закон Республики Беларусь от 05.07.2004 N 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь", аудиторы утверждают, что заказчик фактически оказывает посреднические услуги по организации строительства между инвестором и подрядчиками, а не выполняет работы. А освобождению от НДС в соответствии с Перечнем N 138 подлежат работы по строительству и ремонту объектов жилищного фонда. Налоговая база НДС при осуществлении посреднической деятельности определяется как сумма, полученная в виде вознаграждений. Аудиторы делают вывод, что сумма вознаграждения, предусмотренная сметой, подлежит освобождению от налогообложения на основании Указа N 138, а сумма, превышающая размер вознаграждения, предусмотренного сметой, является базой для исчисления НДС в общеустановленном порядке.

Заключение.

Согласно подпункту 1.12 статьи 94 НК и пункту 11 приложения 1 к Указу N 138 в число освобожденных от обложения НДС строительных работ включены работы по осуществлению функций заказчика, застройщика.

Примерный перечень функций заказчика, застройщика определен Постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 20.05.2011 N 25.

Согласно пункту 2 Положения застройщик - это юридическое лицо, привлекающее денежные средства дольщиков для строительства собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц объектов долевого строительства путем заключения договоров.

Согласно пункту 5 Положения денежные средства дольщиков, поступающие на специальные счета или на текущий (расчетный) счет застройщика, используются застройщиком только по целевому назначению. Со специальных счетов финансируются работы и затраты, включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, с текущих счетов оплачиваются затраты, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства.

Перечень затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, приведен в приложении 2 к типовому договору создания объекта долевого строительства с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика, форма которого утверждена Указом N 263.

Согласно заключенному договору создания объекта долевого строительства одна сторона - застройщик обязана в том числе обеспечить строительство объекта долевого строительства, а другая сторона - дольщик обязана в том числе уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства (цену договора) (ч. 1 п. 7 Положения).

Цена объекта долевого строительства (цена договора) складывается из затрат застройщика, включенных и не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, и прибыли застройщика (ч. 7 п. 7 Положения).

Стоимость строительства одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства рассчитывается в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении сметной документации на конкретный календарный месяц и год. При этом учитываются затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, и прибыль застройщика (ч. 8 п. 7 Положения).

Сумма прибыли рассчитывается застройщиком при заключении договоров и не подлежит перерасчету в связи с увеличением фактической стоимости объекта долевого строительства по сравнению с ценой объекта долевого строительства (ценой договора), за исключением случаев изменения стоимости объекта долевого строительства, в соответствии с законодательством (ч. 9 п. 7 Положения).

Таким образом, дольщиком возмещаются затраты застройщика, понесенные им при исполнении функций заказчика (застройщика), включенные и не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, и прибыль застройщика.

Статьей 94 НК и Указом N 138 не предусмотрено ограничений по освобождению от НДС стоимости работ по осуществлению функций застройщика только в пределах сводного сметного расчета стоимости строительства объекта долевого строительства.

Исходя из вышеизложенного, полагаем, что денежные средства, полученные заказчиком-застройщиком от дольщиков за исполнение функций заказчика, застройщика, освобождаются от обложения НДС и в части затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, и в части прибыли застройщика.

Следует также заметить, что, отвечая на вопросы плательщиков об исчислении НДС в 2008 году, специалисты Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь разъясняли, что вознаграждение, получаемое застройщиком при исполнении им функций заказчика (застройщика) при строительстве объектов жилищного фонда, освобождается от обложения НДС в рамках норм Указа N 138.

Подробнее см.:

- официальную консультацию (Коновалов Ю.В., начальник управления косвенного налогообложения главного управления методологии налогообложения организаций Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь) (Налоги Беларуси. - 2008. - N 13. Налогообложение организаций. Ответ на вопрос, с. 87).

ПООЩРИТЕЛЬНЫЕ ВЫПЛАТЫ (БОНУСЫ, ПРЕМИИ),