Учет недвижимости в дореволюционной России

Так же как и с системой укрепления прав на недвижимость, в дореволюционном опыте учета недвижимости [13,18], интерес вызывает не то, что составляло практику учета, а то, что активно строилось в ходе реформ, начатых Александром II, и что было прервано Октябрьской революцией.

История русского законодательства знает термин «Генеральное межевание». Так называется мера, предпринимавшаяся государством для определения и укрепления границ поселений и крупных земельных владений, осуществленная на всех, одна за другой, территориях Российской Империи. Внутри отмежеванной территории поселения мелкие владения межевались в соответствии с процедурами, называвшимися специальным межеванием, которое также, как и генеральное, было государственным. Начало этой деятельности, и вообще государственного межевания, обнаруживаются в попытках борьбы царской власти против чрезмерного присвоения служилыми людьми поместных земель без соразмерного несения службы. Со времени Ивана Грозного в круг обязанностей писцов, вместе с описанием земель для целей налогообложения, входит установление границ и решение споров о них. Наряду с писцовыми книгами, появляются «межевые книги», содержащие описания границ земельных владений. Границы в это время определяются естественными или искусственными признаками, но никаких линейных вычислений или вычислений углов не делалось, планы также не составлялись. Нередко граница описывалась так: «по разлив воды», «полет птиц» (направление), «куда соха, коса или топор ходили» (то есть граница обрабатываемой земли). Описание и межевание производились неточно, часто основывались на одних словесных показаниях владельцев и сопровождались то пропуском целых сел и пустошей, то занесением в книги под другим названием или за другим владельцем. Нередко это приводило к ходатайствам о получении за службу имений, уже находящихся в чьем-то чужом владении и другим недоразумениям.

Стремление положить конец этой неразберихе вызвало в конце царствования Алексея Михайловича предложение послать по своему государству «валовых писцов» для размежевания не межеванных и спорных земель. В 1681 приступили к осуществлению этого проекта, но тотчас же убедились в необходимости распространить межевание на все земли без исключения. В писцовых наказах 1680-1684 гг. межевание впервые отделяется от описания земель и землевладельцев для целей налогообложения. Основной задачей валовых писцов являлось размежевание земель, но при этом им вменялось в обязанность проверять права на землю и отыскивать «примерные земли» (неправомерно прирезанные ко владению территории). В зависимости от того, являлось ли имение вотчинным (родовая земля), или поместным (земля, полученная за службу) с обнаруженными примерными землями поступали по-разному — примерные земли в вотчинных имениях оставляли у тех, у кого межи уже описывались в прежних писцовых книгах; в поместных имениях они отписывались в пользу казны у всех, кто не пожелал приобрести их за определенную сумму денег.

Первоначально предполагалось достигнуть сразу полного размежевания всех имений, но уже в 1683 году решили ограничить задачу валовых писцов одним генеральным размежеванием, предусмотрев возможность специального межевания в интересах отдельного землевладельца (то есть выделение границы его личного имения или надела) по его просьбе и за его средства. Таким образом, наряду с главной задачей, на валового писца была возложена обязанность разбирать споры о собственности и о межах, преследовать за нарушение межи, отводить вновь пожалованные земли, продавать примерные земли или отдавать их в аренду. На практике межевание по наказам 1680-84 гг. ограничилось незначительными масштабами и в 1688 г. совершенно остановилось. Точных результатов оно и не могло бы дать не только потому, что большие леса были вовсе исключены из рассмотрения, но и потому, что орудиями измерения служили простая веревка и сажень. Границы описывались только общими выражениями, планов не составлялось. Вопрос о новом генеральном межевании снова возник при Анне Иоановне, когда в 1731 году состоялся указ о посылке повсеместно валовых межевщиков. Их группы были дополнены геодезистами и картографами. Но указ на практике не осуществился, и только при Елизавете Петровне в 1754 была обнародована основанная на писцовом наказе 1684 года межевая инструкция. В ней было упразднено различие между вотчинными и поместными землями, а мерную веревку заменила десятисаженная цепь, за единицу меры принята десятина, и межевщик был снабжен астролябией. Межевщик, сопровождаемый геодезистом и военной командой, должен был измерять и межевать все земли в порученном ему округе, проверять и утверждать права на владение в определенном пространстве или определенных границах.

Начатое в 1755 году межевание продвигалось настолько медленно, что до 1762 года не было окончено размежевание одного Московского уезда. Чуть ли не каждый шаг межевщика вызывал споры со стороны владельцев. Комиссия о генеральном межевании, утвержденная Екатериной II 5 марта 1765 года для рассмотрения вопроса «полезно ли производить межевание на таком основании, как доныне установлено», подробно указала все недостатки инструкции 1754 года. Манифест от 19 сентября 1765 года, ссылаясь на все эти указания, возвестил учреждение межевания на новых основаниях. Задачей генерального межевания постановлено было исключительно «всех владельцев собственное спокойствие и развод по настоящим границам их владения». Отменялась ревизия прав и выявление примерных земель: надлежало «только межевать и класть на планы земли каждого владения».

Вместе с манифестом были обнародованы генеральные правила, которые затем были положены в основу новых инструкций — одной землемерам (13 февраля 1766 г.), другой — межевым губернским канцеляриям и провинциальным конторам (25 мая 1766 г.). Правила предписали «все земли межевать не к именам владельцев, но к именам сел и деревень, а пустоши к их собственным названиям»; при этом, однако, каждому владельцу какой-то совокупности селений и пустошей постановлено было отмежевывать эту совокупность по внешней границе без межевания внутри нее. Споры о границах решались посредством вмешательства межевых канцелярий и контор, которые должны были утвердить на оспоренных местах межи, а затем уже поручить землемеру проведение их в натуре. Отказавшись от полной конфискации примерных территорий, государство приобрело стимул для владельцев земли к полюбовному размежеванию: правила приписывали разыскивать у спорщиков примерные земли и оставлять их им в размере не более 10 %, и не разыскивать таких земель у тех, кто воздерживается от спора.

Правила рекомендовали полюбовное размежевание всем, у кого в крепостных грамотах граница значилась по разлитию воды и т.п., всем, у кого леса записаны были без всякой меры, угрожая, в противном случае, размежевать их «без наблюдения каждого из них собственной выгоды, а естественно по уважению общего государственного блаженнейшего положения». Екатерининские инструкции приняли в расчет то обстоятельство, что исторически в России частные землевладения образовывались в громадном числе случаев не на основании пожалований, а путем захвата и обработки бесхозяйственных земель. Не требуя крепостных грамот, поощряя полюбовное размежевание и вместе с тем издав в инструкциях подробные правила о наделении землею поселенцев на городских выгонных землях, о намежевании земель церквям, однодворцам, ямским слободам, мельницам, иностранным поселенцам, горным заводам, и т.д., об отводе пространств под дороги и бечевники, государство положило начало образованию многочисленных разрядов землевладельцев, которые до тех пор владели часто без юридических оснований, и достигло возможности обособить государственное и частное землевладение. Порядок, в котором должно было вестись генеральное межевание, был изложен в подробной «инструкции землемерам». Последние явились на места межевания в качестве представителей власти, которым владельцы обязаны были повиновением; присутствие при межевых действиях владельцев или уполномоченных лиц (опекунов, депутатов от казенных ведомств) считалось обязательным.

Землемера сопровождали 12 понятых, для указания границ, обнаруженных на момент действий землемера. Межевыми знаками служили межники, просветы в лесах, ямы, наполненные камнями и углем, курганы, деревянные и каменные столбы. Обмеренная территория поселения или крупного владения наносилась на план в масштабе 1 англ. дюйм = 100 саженей. В надписи, называвшейся картушем, обозначались название места, имена владельцев и землемера, время межевания и отклонение магнитной стрелки, в экспликации обозначалось количество десятин по угодьям, число дворов и душ; надписывались названия смежных владений и имена их владельцев. На основании совокупности таких планов составлялся «генеральный план» на весь уезд, а на основании уездных генеральных планов — «атласы на губернии». Подлинные планы, вместе с межевыми книгами, которые содержали в себе повторение того, что значилось на планах, и сверх того еще передавали содержание полевых журналов землемеров, хранились в межевой канцелярии в Москве.

Начатое в 1766 году межевание пошло так быстро, что к концу царствования Екатерины II работы уже были закончены в 18 губерниях. Для современного анализа весьма показательны темпы, с которыми продолжались работы:

Здесь перечислены практически все территории Российской империи, за исключением Черниговской и Полтавской губерний и некоторых других частей России, где межевание осуществлялось на основании иных правил.

В развитие результатов генерального межевания в 1836 году в тех губерниях, где генеральное межевание было завершено, были созданы особые комитеты для собрания сведений о землях общего и чрезполосного владения, выработки правил их размежевания. В том же году в Санкт-Петербурге был учрежден Особый комитет «для совокупного рассмотрения предложений губернских комитетов». Одновременно с этим соучастникам общих владений было предложено в течение 3-х лет согласиться о наилучшем размежевании их земель и, составив соответствующий проект, просить уездные суды о формальном его засвидетельствовании и установлении границ в натуре. Эти распоряжения, известные под названием «Приготовительные меры к специальному размежеванию земель по государству», успеха не имели, несмотря на ряд стимулов, предусмотренных для землевладельцев. Дело размежевания двинулось лишь со времени учреждения в 1839 году особых посреднических комиссий и выборных посредников, имевших своею главной задачей склонить владельцев к межеванию, срок которых был определен на 2 года, в 1841 году продлен еще на 5 лет и в 1846 году — еще на 5 лет.

Несмотря на все эти усилия в России царили чересполосица и неразбериха с тем, кому что принадлежит. Это обстоятельство многократно было использовано как основа ироничных и драматических сюжетов литературных шедевров.

Новый импульс к упорядочиванию поземельной собственности дали столыпинские реформы, направленные на массовый передел (разверстание) земель крестьянских общин в единоличные наделы. Увы, и этой работе не суждено было завершиться.