Учет недвижимости в системе Торренса и в Англии

Система регистрации прав, введенная Робертом Торренсом [7], не предусматривает обязательного наличия сплошной кадастровой карты страны или хотя бы определенной местности. Основной особенностью этой системы является то, что обследуемая земля идентифицируется на карте отдельно взятого объекта недвижимости, которая является основной частью первого раздела регистра права владения. В этом разделе приводится подробная информация о владении, а также описание земли с соответствующим указанием зон действия сервитутов, обременений и других условий. Можно сказать, что кадастр в данном случае состоит из совокупности первых разделов регистра всей зарегистрированной в этой системе недвижимости. С одной стороны этот кадастр недвижимости не просто объединен с системой регистрации прав, но составляет с ним нерасторжимое целое. Однако с другой стороны, он лишен тех очевидных достоинств, которые демонстрирует сплошная кадастровая карта. Это составляет определенную незаконченность системы Торренса и в тоже время, возможно, определяет перспективы ее развития. Как уже было сказано выше, в настоящее время в Австралии вводится систематическая регистрация, включающая в себя и кадастровую картографию.

Система Торренса в достаточно близкой к оригиналу версии была воспроизведена во многих бывших английских колониях, например в странах восточной Африки, в отдельных штатах США и Канады, а также в Англии. Однако здесь земельный учет имеет собственную историю.

Как уже отмечалось выше, одна из самых древних записей нашего тысячелетия, касающихся землепользования, была произведена в Англии. Это – знаменитое обследование всей недвижимости Англии, выполненное в 1086 году по указу Вильгельма Завоевателя. Результат этого труда был сведен в “Книгу страшного суда” (Domesday Book), где недвижимость была описана с помощью показателей, важных для налогообложения. Это была разновидность кадастра, но только без карты. Она осталась уникальной, никогда не обновлялась и не развивалась. В Англии, как и в странах, перенявших английские традиции, никогда не было кадастра в европейском смысле. Пытаясь упорядочить земельные дела, правительство Англии на протяжении XVIII и XIX веков настойчиво рекомендовало землевладельцам демаркировать свои владения каким-либо физическим образом: забором, канавой, живой изгородью.

Начиная с 1853 года, картографическая организация Ordnance Survey приступила к выпуску планшетов топографической карты всей Англии в масштабе 1:2500 для сельских районов и 1:1250 для городов. Эта работа продолжалась до 1893 года. На карте были указаны ограждения, рвы, дороги, и т.д., то есть, в большинстве случаев все имеющиеся естественные и искусственные границы участков. Таким образом, эта карта могла служить материалом, на котором можно было точно указать границы всякой недвижимости. В соответствии с законами 1925 года эта карта является официальным источником информации о недвижимости и постоянно обновляется. За исключением вновь организованной собственности, часто оказывается возможным идентифицировать продаваемую собственность прямо на карте. Поэтому в Правилах земельной регистрации 1925 года записано, что «Карта, выпускаемая картографическим агентством Ordnance Survey, должна являться основой всех регистрируемых описаний земли». Описания, содержащиеся в частных документах, нередко, однако, выполняются неаккуратно и содержат двусмысленности. В таких случаях, так же, как и в регионах обустройства новой собственности, Управление Землеустройства Ordnance взаимодействует с Земельным регистром (орган системы регистрации прав на недвижимость) и выполняет освидетельствования ad hoc (в каждом отдельном случае).

После того, как участок определен для регистрации прав собственности, любое лицо, которое покупает незарегистрированную землю с абсолютным безусловным правом собственности (фригольд) или берет незарегистрированную аренду на 40 и более лет, должно обращаться в Земельный регистр для регистрации прав собственности в течение двух месяцев со дня совершения сделки. Такое же правило обязательной регистрации относится к последующим сделкам. В случае первой регистрации прежний владелец должен представить в регистрационное агентство достаточные доказательства того, что у него действительно имеется право собственности на недвижимость и, таким образом, он является законным ее владельцем. После того, как собственность зарегистрирована, правительство гарантирует право собственности, указанное в регистре.