Анализ теоретических взглядов и практических подходов к правовому обеспечению формирования границ земельных участков в современной России

Как следует из того, что сказано выше, основные усилия в области учета недвижимости концентрируются вокруг технических проблем формирования кадастровой информации. Правовым аспектам формирования земельного участка существующего строения в условиях сложившейся окружающей его застройки в разработанных на сегодня нормативных актах уделено очень мало внимания. В Указе Президента № 480 от 23 апреля 1993 года «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» приведена следующая формула: «При перерегистрации земельного участка, ранее предоставленного бесплатно в пользование гражданина, в собственность ему бесплатно передается участок или его часть в пределах действующих на момент перерегистрации предельных норм предоставления земельных участков, остальная часть по желанию гражданина либо выкупается им в собственность по договорной цене, либо передается ему в пожизненное наследуемое владение». Далее эта формула периодически находила свое отражение в различных проектах нормативных актах. Например, на протяжении всего периода разработки проекта закона «О товариществах собственников жилья» развитие статьи 11 «Передача в собственность земельных участков в кондоминиуме в существующей застройке» изначально базировалось на этой формуле и, несмотря на аргументированную критику к такому подходу в целом, в окончательной редакции звучит так:

«1. В существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно.

2. Сверхнормативная территория в случае ее расположения в границах жилой группы или двора кондоминиума может быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума наравне с помещениями домовладельцами или товариществом. В случае отказа домовладельцев или товарищества от приобретения в собственность или получения в аренду сверхнормативных территорий они остаются в государственной или муниципальной собственности и используются в соответствии с действующим законодательством.»

Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 утверждено «Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, которое, явилось лишь определенным развитием данной формулы». В данный момент в развитие этого Положения разрабатывается методика определения нормы бесплатно предоставляемой территории.

В других законопроектах также продолжается эксплуатация этой формулы. Например[42]:

«Граждане, имеющие земельные участки в пожизненно наследуемом владении, имеют право переоформить их в собственность бесплатно в пределах действующих на момент перерегистрации предельных норм предоставления земельных участков, остальная часть по желанию гражданина либо выкупается им в собственность по нормативной цене, либо передается ему в аренду. При этом размер арендной платы не может превышать размера земельного налога.»

Нельзя абстрагироваться от того, что земельный участок есть вещь, характерная определенной целостностью. От неисчисляемых вещей вроде сахара, муки или воды, то есть вещей не исчисляемых поштучно, но измеряемых мерой веса или объема, он отличается тем, что в общем случае его нельзя представить в виде определенного количества квадратных метров, отмеренных в соответствии с какой-то нормой – участок создают границы, которые определяют его конкретное местоположение и форму; именно определившись с этой конкретностью можно измерить площадь участка, как можно покупая, продавая или предоставляя теленка или автомобиль измерить их вес (ведь никому не приходит в голову отмерять телят или автомобили на вес с точностью до граммов). Вообще опору на норму уместно использовать в случаях нового землеотвода. Но и здесь одними лишь показателями площади обойтись. Участок площадью в 314 квадратных метров может представлять собой круг диаметром 20 метров, прямоугольник 10´31,4 и метровую полосу длиной в 314 метров.[43]

Реализация процедуры переоформления права пожизненного наследуемого владения на право собственности через раздельное оформление частей единого по сути объекта — бесплатно в пределах нормы и через выкуп остальной части, возможно только при обязательном требовании выкупа этой остальной части. Это сохранит участок в его целостности. Возможно также допустить, чтобы право собственности было оформлено только на часть владения, размерами, соответствующими норме, а остальное было бы передано в аренду. Но при таком решении следует настаивать на выделении в натуре этих двух частей в качестве самостоятельных объектов, ведь с момента переоформления они начинают жить раздельной независимой жизнью — первый может быть продан собственником, в отношении второго между арендатором и арендодателем в любую минуту может быть прерван договор аренды.

Теоретически можно предположить конструкцию (а если можно предположить, то следует ожидать такого предложения), при которой неделимый участок выступает в качестве объекта долевой собственности государства и частного лица (например, подобным образом предлагают выкручиваться на местах организации, вынужденные реально регистрировать такие права). Но это предположение идеалистично, поскольку государство, выступающее здесь арендодателем перед своим партнером, оказывается не в состоянии отказать ему в аренде, не может заменить его в качестве арендатора кем-либо другим; также и право собственности частного лица на его долю в этом участке можно продать, заложить в банк только в совокупности с правом аренды остальной доли, поскольку она неотделима от первой, по этой же причине нельзя отказаться от права аренды. То есть при этой конструкции отсутствуют условия, гарантирующие обоим реализацию их прав собственности, арендодателя и арендатора, а, следовательно, провозглашенные права нельзя назвать полноценными, и даже вообще реальными.

Таким образом, возможности сохранить участок в целостности при переоформлении прав на одну его часть в размере нормы на право собственности, а в отношении остальной части — на право аренды (а также бессрочного пользования, пожизненно наследуемого владения), не существует. Требуется разделения участка в натуре. Но характеристики исходного объекта в силу конкретной его геометрии или местоположения его частей могут и не позволить сделать такое разделение, то есть выделение каждого из них, при котором оба объекта оказались бы полноценными (то есть обладали бы характеристиками, позволяющими каждый из них рассматривать как самостоятельный объект собственности). К тому же практически невозможно добиться того, чтобы по удельным показателям они оказались равноценными. В случае если невозможно добиться равноценности участков, одна из сторон будет вынуждена согласиться на право собственности в отношении ущербного участка, что закладывает возможность неразрешимых по справедливости конфликтов.

Сведения об авторах:

Никонов Павел Николаевич – директор бюро Межевания городских территорий ЗАО «Петербургский НИПИГрад»

[1] К этому моменту регистрацию права на недвижимое имущество требовал только Гражданский кодекс.

[2] Этот пример нам важен тем, что у нас также существуют субправа (например, право жилищного найма, в том числе, комнаты в жилищной квартире), которые, увы, пока никто не собирается защищать средствами системы регистрации прав.

[3] Страбон, древнегреческий географ,(64 г. до н.э. — 20 г. н.э. ) писал: “К тому же египтян прославляют за то, что они, как полагают, надлежащим образом использовали плодородную почву своей страны, правильно разделив землю и осуществляя заботу о ней. ... Такое точное и мелкое деление было необходимо из-за постоянного смешения границ, причиняемого Нилом во время разливов, так как река уменьшает и прибавляет территорию, изменяя ее очертания и вообще делает незаметными знаки, по которым отличают свою землю от чужой. Таким образом, возникает необходимость все новых и новых измерений. Отсюда, как говорят, возникла наука геометрия...” [3]

[4] Диодор Сицилийский (90-21 гг. до н.э.): “разлив реки ежегодно изменяет поверхность страны, вследствие чего вспыхивают многочисленные и разнообразные споры о границах земельных участков. Восстановить их не легко без помощи знающего геометра”.

[5] Зерно выступало универсальным средством платежа и различных расчетов по самым разнообразным сделкам, таким образом, на полях выращивали не просто зерно, а «деньги» Древнего Египта, часть которых и отдавали в качестве налога.

[6] Хотя древние римляне и различали вещи движимые и недвижимые, но решительного различия в правовом регулировании обладания тем и другим не делали. Тем не менее, ими даны формулировки, лежащие в основе современных фундаментальных учений о недвижимости. Под недвижимостью ими понималась, прежде всего, земля, земельный участок. Принцип «Superficies solo cedit» означал, что к земельному участку, как объекту права, прирастали права на все предметы, неразрывно с ним связанные, в том числе на растения и дома, включая и дома, построенные из чужих материалов, дома, построенные несобственником (напр. Арендатором) участка.

[7] Приоритет сиюминутного интереса перед однозначной определенностью понятий демонстрирует поговорка древнегерманских юристов, которая гласит: Дом по отношению к наследникам движимая, а по отношению к вотчиннику недвижимая вещь. Этот дуализм объяснялся очень просто - законодательство считало, что наследники женского пола не могут наследовать недвижимость, поэтому, чтобы не лишать овдовевших женщин крова, дома в определенных юридических коллизиях относили к движимости [2].

[8] В протоколах суда Пробейт в Гартфорде, штат Коннектикут, США, хранится описание участка земли, переданного не в начале Средневековья, а в 1812 (!) году, содержащую следующую статью: «... если повернуть налево и идти в другом направлении прямо вниз, дойдя до груды камней, расположенной в 18 родах и еще половине рода от пня большого дерева-болиголова, где Фило Блек убил медведя...»

[9] По свидетельству очевидца вся процедура регистрации документа состоит в том, что девушка – клерк берет документ из рук посетителей, и больше реагируя на их шутки, чем на содержимое документа, просто отправляет его в сканер. Компьютер сам фиксирует время регистрации, присваивает имя файлу и отправляет его в соответствующую директорию базы данных.

[10] Современные стандарты, действующие в США, разрешают ограничиться исследованием 40-ка последних лет истории объекта сделки, что, возможно, обусловлено обычно коротким сроком жизни объекта недвижимости в США. [10]

[11] Вотчинное право - в русской юридической терминологии XIX века право собственности на недвижимость, от слова вотчина – имение.

[12] Виндикационный иск - иск о востребовании имущества из чужого владения.

[13] На первый взгляд такая жесткость закона выглядит как концентрированная несправедливость: например какое-то семейство безмятежно проживает в своей квартире, и однажды к ним приходит господин, у которого есть все свидетельства о том, что он зарегистрирован как собственник этой квартиры. Но в реальности эта жесткость может быть смягчена тем, что закон безоговорочно объявляет его собственником лишь в том случае, если он не только зарегистрировал свое право, но и действительно вошел во владение ею (например, в Англии), то есть въехал в освобожденное для него помещение, обжил его, приступил к осуществлению своей деятельности в нем, не имея при этом свидетельств о том, что сделка, в которой он участвовал, была не чиста (наличие проживающих в этой квартире и уверяющих, что они ее собственники и не продавали ее, безусловно, является таким свидетельством).

[14] Необходимо иметь в виду, что основной период истории формирования понятия “Недвижимость” характеризуется тем, что под недвижимым имуществом понималась земля, земельные участки. В основных правовых актах ряда государств (Германия, Швеция и др.) говорится, что недвижимость – это земля, а многолетние насаждения, постройки и прочее – неотъемлемые элементы (принадлежности, улучшения) земельного участка. Законодатели других стран даже не нашли нужным давать это определение, считая его само собой разумеющимся. В результате этого на юридическом языке многих стран недвижимость нередко обозначается термином “земля”, например, земельное законодательство – законодательство о недвижимости, земельная регистрационная система – система регистрации прав на недвижимое имущество (в том числе, один из вариантов перевода английского термина “Landlord” –владелец квартиры).

[15] Такими законными основаниями могут быть решения суда, решения территориальной администрации, связанные с обременением или ограничением прав (например сервитутами).

[16] Следует специально обратить внимание на то, что регистрационный сбор в классическом варианте, в отличие от нашего, является целевым обеспечением именно компенсационного фонда и не служит источником для развития системы, формирования фонда заработной платы регистраторов, которые являются государственными служащими и получают плату от государства.

[17] Роберт Торренс в 1858 в Южной Австралии ввел систему регистрации прав на недвижимое имущество, которая получила его имя. Эта система распространилась по всей Австралии, ее версии приняты в Англии, отдельных штатах США и Канады, Новой Зеландии и других странах.

[18] Вообще-то закон как акт, систематизировано собирающий в себя права граждан в определенной сфере, не характерен для правовой системы Англии. Тем примечательней, что свод норм в отношении земли был издан именно в форме закона.

[19] Теория сравнительного права предупреждает против того, чтобы путать понятия аренды в системе Общего права Англии и в системе европейского Континентального права. Эти понятия настолько различны, что специалисты в области переводов юридических документов, например с английского на немецкий, и обратно, страдают от отсутствия среди национальных юридических понятий, таких которые адекватно соответствовали бы друг другу, что приводит к необходимости многословного и сложного толкования смысла переводимого документа.

[20] Если отвлечься от терминологии, а исследовать суть и реальные возможности, даваемые этим правом, то легко убедиться в том, что это ПРАВО АНГЛИЙСКОЙ АРЕНДЫ практически идентично ПРАВУ СОБСТВЕННОСТИ, как это право трактуется континентальной системой права.

[21] Этот срок обусловлен тем, что 30 лет открытого владения недвижимостью с претензией на право собственности признается как срок давности, на основании которого за лицом, осуществляющим это владение, признается право собственности, даже если позже выяснятся обстоятельства, говорящие о неправомерности его претензий. Если в течение этого срока имела место череда сделок с объектом недвижимости, и среди них не обнаружено ничтожной сделки, то все они признаются правомерными на основании того, что признается бесспорным право того, кто 30 лет назад был владельцем этой недвижимости и начал исследуемую цепь сделок с нею.

[22] Подьячий, - канцелярский служащий в приказах и в местных государственных учреждениях Русского государства 16-18 вв. Различались подьячие старшие, средние и младшие. Старший подьячий - ближайший советник дьяка, начальник структурной части приказа (стол, повытье).

[23] Отца писателя Набокова

[24] В данном случае имела место терминологическая путаница: “Книгой” называлась и тетрадь, в которую вносились регистрации имений, но так же “Книгою” назывались и те несколько специализированных страниц в ней, отводимые для одного имения. Аналогичная путаница имела место в Германии, где вместо слова “Книга” в обоих случаях употребляли слово “Лист”

[25] В первом случае имение оценивалось как единое целое на основании сравнения его с аналогичными имениями, которые недавно продавались, и цена сделки которых служила для оценки стоимости имения. Во втором величина оценки имения складывалась из оценок парцелл, которые составляли его. В свою очередь величина оценки парцеллы зависела от нормативных удельных показателей доходности, которые назначались для оценки земли соответствующей категории (по заранее составленной классификации земель). Отсюда и требование к точности измерения площади парцеллы.

[26] То есть на основе свободного по форме договора между сторонами.

[27] То есть в обязательном порядке последовательное описание всех объектов недвижимости в соответствии с государственной или муниципальной программой, в отличие от “Спорадического” метода составления кадастра, когда на кадастровой карте появляются объекты благодаря каким-нибудь событиям – продаже недвижимости и требуемого для этого ее обмера, или пограничной тяжбе.

[28] Сюжеты с подобными “сюрпризами” характерны не только для обширных владений, где неясность принадлежности какой-то части территории может сохраняться на протяжении столетий, но и в тесной городской застройке, тем более в современных российских условиях, когда владельцы иных домовладений спешат отмежевать территорию своей недвижимости пока соседи еще не созрели не только до того, чтобы следить за своими интересами, но даже до того, чтобы видеть, в чем эти интересы состоят.

[29] Обычно обнаружению такого промаха в землеустройстве мешает то, что соседи не находят нужным отгораживаться друг от друга каким-нибудь радикальным образом, например, заборами, тем более, что такое отгораживание может быть запрещено градостроительными правилами.

[30] Победоносцев Константин Петрович. СПб 1896 г. «Курс гражданского права»

[31] Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исследовательский центр частного права. «Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе». Изд. Статут, М. 2004. стр. 8

[32] Исследовательский центр частного права; Германский фонд международного правового сотрудничества. Германское право, т.1, стр. 30. Изд. Международный центр финансово-экономического развития. М. 1996

[33] см. http://gisa.ru/servew.html

[34] ст. 85 ГЗК

[35] Кодекс РФ от 07.05.1998 № 73-ФЗ, ст. 59

[36] В силу того, что сегодня Правительством издано Положение «Об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах», а Минземстроем уже практически подготовлены методические рекомендации в развитие этого Положения, приводить полный текст названного Порядка не имеет смысл.

[37] Французское право в этом отношении значительно более подробно и детально, хотя принципиально оно основано на тех же принципах и подходах.

[38] Карандашная линия, шириной в полмиллиметра на чертеже 1:100 составляет полосу шириной 5 сантиметров натуральной величины , а на чертеже в масштабе 1:2000, уже 1 метр.

[39] Чаще всего это используется для межевания крупных землевладений используемых неинтенсивно, когда возможные пограничные нарушения соседа либо не могут допустить ощутимого урона землевладельцу, либо между ними вообще существует формальная или неформальная установка на взаимную возможность таких нарушений. В этом случае достаточно провозгласить, что границей, например, является некая роща. На кадастровой карте на пятне этой рощи, по возможности деля ее на равные части, появится прямая линия, юридическое значение которой будет соответствовать нормативному понятию «Примерная Общая граница». В соответствии с законодательством, эта граница не закрепляет пределы собственности – при необходимости ее можно будет уточнить, поэтому для пограничных споров по поводу ее местопрохождения просто нет почвы.

[40] Имеются ввиду не только приложения таблиц координат поворотных точек и углов поворота линий границ, но и в прямом смысле слова, словесные пояснения.

[41] Важным является постоянство оформления границ. Рассказы о знаках на поворотах границ, описываемые с использованием эфемерных признаков, не всегда являются недостоверными. В протоколах заседания суда Пробейт в Гартфорде, штат Коннектикут, имеется описание участка земли, переданного в 1812 году, содержащее следующую статью: “... если повернуть и идти в другом направлении прямо вниз, дойдя до груды камней, расположенной в 18 родах и еще половине рода от пня большого дерева-болиголова, где Фило Блейк убил медведя...”

[42] В данном случае мы не сочли возможным сослаться на конкретный законопроект, поскольку употребление названной формулы уже приобрело массовый характер.

[43] В связи с этим показательна одна из историй, недавно имевшая место в одном из коттеджных поселков Подмосковья. Внутри этого поселка имелся незастроенный квартал площадью в красных линиях 30 соток. Двум претендентам на застройку предложили в этом квартале участки по 10 соток, имея ввиду, что останется еще один участок площадью также 10 соткам. Застройщики выбрали себе крайние участки и достаточно быстро освоили их. Но когда возник новый претендент на застройку, и ему предложили освоить оставшийся участок, обнаружилось, что площадь его не составляет и 7-ми соток – оба соседа в отсутствие отмежеванных границ успели построить свои сооружения на части свободного участке. Когда к ним обратились с претензией на то, что они занимают территорию большую, чем 10 соток, один из них с торцовой стороны квартала на определенном расстоянии от красной линии возвел монументальный забор таким образом, что территория его участка, включая и сооружения на спорной территории, оказалась точно равна 10-ти соткам. Вообще в районных земельных комитетах Московской области свидетельствуют, что практика предоставления сельсоветами земельных участков просто в виде цифры некой площади не только без конкретной привязки его границ, но даже и без привязки самого местоположения участка, является обычным делом, и значительная часть зарегистрированных прав на земельные участки не имеет никакой привязки к конкретному территориальному объекту.