Соседское право

Многие проблемы, которые уже подняты выше, имеют свое разрешение с помощью норм соседского права. Однако в нашем законодательстве такового в виде отдельно взятой отрасли права, нет. Есть отдельные статьи в земельном законодательстве, вроде запрещения сажать высокие деревья на краю участка, если они затеняют грядки соседа по даче. Но другого и не могло быть, поскольку земельный участок как объект права рассматривался в нашем законодательстве лишь в виде нескольких феноменов: дачный участок, приусадебный участок. Заводской участок обносился забором не за тем, чтобы фиксировать его границы, а вследствие особой режимности территории завода. При этом огороженная территория могла и не совпадать с формальными документами картографического характера. Тем не менее, некий «суверенитет» объектов недвижимости, так или иначе, соблюдался – никому не приходило в голову, например, строить новое здание, закрывая окна существующего. Такому и подобному противостояли и противостоят градостроительные, санитарные, противопожарные и иные нормы. Этого было достаточно при монопольной собственности государства не только на землю, но и объекты застройки. Но введение института частной собственности на недвижимость вместе с появлением границ между объектами недвижимости приведет и к появлению границ прав и интересов, а, следовательно, и пограничных конфликтов. Ощущается некоторый дефицит в толковании самого понятия «Право собственности на недвижимость», необходимого для предупреждения этих конфликтов. Это опять заставляет нас обратиться к зарубежному и историческому опыту.

Различные нации к формированию современного понимания этого права шли разными путями. И замечательно то, что хотя для толкования его используются различные слова и логические конструкции, итогового содержательного различия сегодня практически не существует.

В праве континентальной Европы право собственности на недвижимое имущество ведет свое развитие с утверждения о том, что «каждый может пользоваться своим недвижимым имением в полной мере, даже если вследствие этого сосед терпит ущерб в извлечении выгод из своего имения» (ст. 352 «Саксонское зерцало»), что «собственник может по своему усмотрению копать принадлежащую ему землю, сажать на ней, сеять, а также строиться и всячески обзаводиться, даже и во вред соседу, лишь бы только не было захвата при сем чужих границ» (№ 878, Кодекс Прибалтийской губернии). Сегодня такие утверждения законодателей прошедших эпох шокируют, но и очаровывают своей откровенностью. Однако в этих утверждениях обнажается начало начал института собственности – право собственности предполагает полную свободу действий в отношении объекта этого права. Развитие цивилизованных отношений нисколько не отменяет этой основы. Цивилизация проявляет себя в том, что вводит определенные «осознанной необходимостью» ограничения на всевластие собственника. Прежде всего, такой необходимостью является гарантия мира между соседями, основанного на их равноправии. Таким образом, реальные правомочия собственника недвижимости состоят из его права на всевластие в отношении этой недвижимости за исключением конкретно тех действий, которые запрещены законом или иным нормативным актом. Это отличается от концепции, которая предполагает, что правомочия собственника состоят из суммы того, на что конкретно именно он получил право.

По крайней мере, практический смысл в границе земельного участка для его собственника заключается, например, в праве застраивать его, в том числе, и по линии границы, не взирая на то, что его неразумный или слишком самонадеянный сосед построил на своем участке дом рядом с этой границей парадным фасадом, выходящими на нее. В данном случае речь не идет о праве «насолить» соседу, а о праве решать свои проблемы независимо от его глупости или вероломства. Наличие заранее сформулированного права предупреждает этого соседа, что рано или поздно напротив окон его парадных зал в непосредственной близости может вырасти мрачная поверхность глухой брандмауэрной стены, и небо из них уже нельзя будет увидеть, даже если щекой прижаться к оконному стеклу. Следовательно, в ущербе, который будет нанесен этим залам, будет виновен сам их обладатель, не зависимо от того он ли так их построил, или купил такими (купил, значит одобрил строителя).

Однако законодательство, о котором сказано выше, не должно дозволять собственнику делать такие устройства, посредством которых нечистоты, дым, копоть, пыль, шум целенаправленно направлялись бы на участки соседей. Эти устройства, включая подземные коммуникации, вентиляционные шахты и т.д., должны быть устраиваемы лишь на таком расстоянии и с соблюдением таких мер предосторожности, чтобы собственности соседей не был причинен вред, в частности, чтобы не был причинено повреждения соседним строениям и сооружениям, пограничным стенам. Собственник соседнего участка должен иметь право требовать запрета на строительство и сохранение таких сооружений, относительно которых доказано, что они оказывают недопустимое воздействие на соседний участок. Германское гражданское уложение определяет состав прав собственника в соответствии с хозяйственной целью обладания. Поэтому, признавая безусловное право воздействия на поверхность участка, на воздух над поверхностью и недра земли, оно не дозволяет препятствовать соседям в воздействии, «происходящим на такой высоте и глубине, что устранение его не представляет для них интереса» (§905). Имеет смысл дословно привести и иные параграфы этого документа.

«§ 906 Воздействие с соседнего земельного участка:

(1) Собственник земельного участка не может воспретить проникновение к нему с другого участка газов, паров, запаха дыма, копоти, тепла, шумов, сотрясения и иных подобных воздействий, если они не влияют или незначительно влияют на использование участка.

(2) То же правило действует, если существенное вмешательство вызвано обычным в этой местности использованием земельного участка и не может быть прекращено экономически допустимыми мерами, принятия которых можно потребовать от пользователей земельного участка. Если указанное воздействие превышает допустимые пределы, собственник вправе потребовать от пользователя другого земельного участка выплаты соразмерной денежной компенсации, при условии, что воздействие выходит за рамки обычного для данной местности использования земельного участка

(3) Не допускается вторжение на участок путем установки какой-либо системы коммуникаций.»

§ 907 Сооружения на соседнем земельном участке

(1) Собственник земельного участка может потребовать, чтобы на соседних земельных участках не возводились или не сохранялись сооружения, в отношении которых с уверенностью можно предположить, что их существование или использование будут иметь своим следствием недопустимые воздействия на его земельный участок. Если при возведении сооружения были соблюдены законы соответствующих Земель, которые предписывают наличие определенного расстояния от границы земельного участка или иные меры предосторожности, то удаление сооружения может быть потребовано лишь в том случае, когда действительно наступит неразрешенное воздействие.

(2) Деревья и кусты не приравниваются к сооружениям в смысле указанных предписаний.

§ 908 Опасность обвала строения

Если земельному участку угрожает опасность вреда вследствие обвала строения или иного сооружения, расположенного на соседском участке, или вследствие разрушения части такого строения или иного сооружения, то собственник земельного участка может потребовать, чтобы то лицо, которое согласно (1)§ 836 или §837 и §838 отвечало бы за причиненный вред, приняло меры, необходимые для предотвращения опасности.

§ 909 Понижение уровня земельного участка

Земельный участок не может быть углублен до такой степени, чтобы соседний земельный участок лишился бы необходимой опоры, за исключением тех случаев, когда для укрепления будут приняты достаточные меры.

§ 910 Корни и ветви соседнего участка

(1) Собственник земельного участка может срезать и оставить себе корни дерева или куста, проникшие к нему с соседнего земельного участка. Аналогичное правило распространяется и на свешивающиеся ветви, если собственник установил для владельца соседнего земельного участка соответствующий срок для их устранения, но они не были устранены в течение этого срока.

(2) Это право не предоставляется собственнику, если корни или ветви не мешают пользованию его участком

§ 911 Плоды, упавшие с дерева

Плоды, упавшие с дерева или куста на соседний земельный участок, считаются плодами этого земельного участка. Это правило не применяется, если соседний земельный участок находится в общественном пользовании.

§ 923 Общее дерево, стоящее на границе двух земельных участков

(1) Если на границе стоит дерево, то его плоды, а также и само дерево, если оно будет срублено, принадлежит соседям в равных частях.

(2) Каждый из соседей может потребовать, чтобы дерево было удалено, расходы по удалению соседи несут поровну. Однако сосед, который потребовал удалить дерево, несет все расходы в том случае, если его сосед откажется от своего права на дерево. В первом случае первый приобретает право единоличной собственности на это дерево в момент его отделения от земли. Требование об этом удалении исключается, если дерево служит межевым знаком и, в данных обстоятельствах, не может быть заменено иным межевым знаком.

(3) Эти предписания распространяются также и на куст, стоящий на границе.»

Эти положения носят общий и, вероятно, неисчерпывающий[37] характер. Однако они достаточно полно иллюстрируют принципы предупреждения и разрешения пограничных проблем. Главное, на что нам следует обратить здесь внимание, введение в оборот понятий «допустимое» и «недопустимое» воздействие на соседний участок. Что касается дореволюционного русского права, то оно знало лишь отдельные постановления, отчасти уходящие корнями еще к Уложению царя Алексея Михайловича. В статьях тома X части I Свода Законов Российской Империи, издания 1857 года, посвященных так называемому «Праву участия частного», запрещается владельцу земель, вверх по течению реки лежащих, поднимать запрудами воду и подтоплять луга соседей; прибрежному владельцу примыкать плотину к чужому берегу без согласия его владельца; а также, касаемо, в первую очередь, городской застройки:

Статья 445 «Хозяин дома может требовать:

1. Чтобы сосед не пристраивал поварни и печи к стене его дома;

2. не лил воды и не сметал сора на дом или двор его;

3. не делал ската кровли своей на двор его, но обращал оный на свою сторону;

4. не делал окон и дверей в брандмауэре, отделяющем кровлю смежных владений.»

Как разъяснял Правительственный Сенат, владелец не вправе делать из построенного им на меже с соседом забора, выход на землю соседа, не зависимо от того, причиняет ли это или не причиняет вред соседу.

Статья 446 «Строящий дом на самой меже своего двора не должен делать окон на двор или на крышу своего соседа без согласия сего последнего; в противном случае окна следует закладывать.

Означенное согласие должно быть изъявляемо письменно записью, совершенною у Нотариуса, и утвержденную Старшим Нотариусом и, как уступка прав собственности, оно не может быть отменено иначе, как подобною же сделкой. После совершения дозволительной записи ни сам владелец, допустивший выстроить на меже своего двора дом с окнами на оный, ни приемники его не вправе уже заслонять окна сии новым зданием или брандмауэром.»

При этом было разъяснено, что «требовать закладки двенадцати окон, выходящих на чужой двор, хозяин этого последнего может во всякое время, а не только во время постройки. Выходящие на двор соседа окна нельзя увеличивать без дозволения того соседа, хотя бы первоначальные окна были построены до 1834 года, когда был издан этот закон».

Закон, изложенный в ст.446, не предусматривал того случая, когда постройка дома произошла среди дворового места, принадлежавшего строившему, и лишь в последствии это дворовое место разделилось на участки, составившие собственность разных лиц, и выстроенный дом очутился на меже двора с окнами на чужой двор. В этом случае для приобретателя автоматически устанавливалось право пользования светом через окна, обращенные теперь на чужой двор, а для хозяина этого двора обязанность (обременение) не стеснять этого пользования, поскольку нельзя допустить, чтобы собственник, продав или иным способом уступив другому помещения, мог бы затем по своему произволу сделать его непригодным для его целевого назначения, лишив его света (решение Сената за 1889 год №40). В законах не было установлено такого права владельца здания, стоящего на самой меже, по которому он мог бы производить ремонт этого дома со стороны двора соседа без его на то согласие, а право строить дом на меже само по себе не предполагало право пользоваться смежным двором для его ремонта (решение Сената за 1894 год № 167).

Существование окон, выходящих на двор соседа, в доме, стоящем на меже и построенном ранее 1834 года, было обеспечено правом на сохранение таких окон до времени уничтожения или перестройки этого дома (Решение Сената за 1890 год, № 167).

Статья 447 «Строящий дом не на самой меже, а с отступлением от оной во внутрь своего двора, может делать окна на соседние дворы и не требуя согласия оных. Но сии хозяева-соседи, пользуясь равно правом собственности, могут беспрепятственно выводить на своей земле, на самой ли меже двора, или внутри оного, брандмауэр, дом и другое всякого рода строение, не взирая на то, что окна соседнего дома, на чужой двор пущенные, будут иметь недостаточный свет от новой постройки. Буде кто в существующей уже стене дома, на обоюдной с соседом меже, пробьет окна на чужой двор или на крышу самовольно, то оные должно заделывать за его счет.»

На основании этого законодательства города издавали свои более детальные положения, регулирующие данную сферу. Например, Московской Городской Думой 3 сентября 1913 года был принят документ «Обязательные для жителей города Москвы постановления Московской Городской Думы», в котором, например, уточнялось: «Если жилое строение ставится с отступом от межи, то отступ должен быть не менее 1 сажени (2,13 метра)», или «При разделе застроенных владений требуется, чтобы расположение строений, находящихся на каждом отдельном участке, вполне соответствовало всем правилам, как о разрыве между существующими строениями и новыми границами участка, так и о размерах дворов и проездов около строений.» и тому подобное. Кроме того, в этих правилах отчетливо звучит требование борьбы с существованием «маломерных» участков:

«... 7. При разделе одного отдельного владения на несколько таковых же наблюдается, чтобы каждое вновь образующееся владение имело свободный выезд на улицу. Владения, не имеющие 100 кв. саж., признаются участками маломерными.

9. На существующих маломерных владениях возведение как каменных, так и деревянных, дозволяется лишь в тех случаях, когда при этом могут быть соблюдаемы все установленные настоящими Правилами условия.

11. При проложении проездов между владениями не допускается образования маломерных участков, а также кривых улиц и тупиков. Ширина таких проездов не может быть менее 10 сажен. (21.34 метра)

Кроме того, имелось положение, по которому при продаже маломерного земельного участка, владельцы соседних земельных участков пользовались преимущественным правом покупки с целью объединения этого участка со своим и уничтожения маломерности. При этом было установлено правило, определяющее очередность, в соответствии с которой соседи могли воспользоваться этим правом – прежде всех правый сосед, за тем левый, за ним задний. Правым считался соседний участок, находящийся по правую руку, если на данный участок зайти с улицы через проезд или ворота, и оставаться спиной к ней. Существовали и разъяснения как определять эту очередность в случае сложной конфигурации участка или, например, наличия двух проездов на него с разных улиц.

Приведенные положения мирового и исторического опыта в области соседского права дают достаточную основу для рационального и справедливого размежевания существующей застройки. Прежде всего, эти положения должны быть изучены и проанализированы на предмет возможности использования их (непосредственно или на основании анализа) восполнения пробелов в нашем законодательстве, включая законодательство города Санкт-Петербурга. Нет сомнения в том, что многие из них теперь, с восстановлением суверенных прав на объекты недвижимости сохраняют свою справедливость, другие нуждаются лишь в некоторой редакции.

Во всяком случае, в основе организации разумного устройства механизма частного владения недвижимостью в существующей городской застройке должно лежать ясное осознание того, что:

n во-первых, не только характер использования, но и просто физические характеристики недвижимости оказывают то или иное влияние на возможности использования и развития соседней недвижимости;

n во-вторых, степень этого влияния следует расценивать как допустимую и недопустимую.

На основании всего сказанного, вернувшись к рисунку 1.4.2.5, можно сделать следующие дополнения. Строго говоря, зоной «жизненных интересов» изображенного здания является все, просматриваемое до горизонта с уровня его верхнего этажа (и даже выше – имея ввиду перспективу надстройки здания) пространство. Любое сооружение в этом пространстве может испортить или украсить пейзаж, видимый из окна. Но существует граница, разделяющая пространство на область, в которой события в нем только в той или иной мере портят пейзаж за окном, и на область в которой те же события наносят самой возможности нормальной жизни в этом здании нетерпимый урон. Точно также и строящийся объект недвижимости в зависимости от того, что он из себя представляет и где строится, где-то только «портит вид из окна соседу», но ближе к нему уже «перекрывает ему кислород».

Имея ввиду правила строительства учитывающие нормы соседского права и рекомендующие как строить так, чтобы не нарушить эти нормы, проблему межевания существующей застройки целесообразно поставить как задачу, решаемую от обратного. А именно – при межевании в существующей застройке, при исследовании территории, примыкающей к существующему зданию, требуется найти границу земельного участка, которая в идеале должна очерчивать ту территорию, за пределами которой не распространяется недопустимого влияния данного здания. Рассматривая кварталы центральных районов Санкт-Петербурга, легко обнаружить, что структура этой застройки в основном сформирована по принципам максимального освоения территории при строгом соблюдении норм соседского права. Объекты недвижимости здесь, сформированные в пределах своих исторических границ, в своем большинстве гарантированно соответствуют изложенному нами требованию.