Классификация объектов недвижимости для целей анализа

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют:

земельные участки

здания, строения, сооружения

помещения.

В этом случае, в свою очередь, по назначению здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

I. Земля

а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):

под жилье (селитебная территория),

под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,>

под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория),

под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория),

под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения)

б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):

под дачное и садово-огородное использование,

под жилую застройку,

промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.),

сельскохозяйственного назначения,

природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения,

лесного фонда, водного фонда,

участки недр,

земли резерва, назначение которых не определено

2) жилье (жилые здания и помещения):

многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.)

индивидуальные и двух-четырехсемейные малоэтажные жилые дома (старая заcтройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы)

3) офисные здания и помещения административно-офисного назначения

гостиницы, мотели, дома отдыха

магазины, торговые центры

рестораны, кафе и др. пункты общепита

пункты бытового обслуживания, сервиса

заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения

мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения

паркинги, гаражи

склады, складские помещения

здания правительственных и административных учреждений

культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты

религиозные объекты

Даже в развитых рыночных экономиках не все приведенные виды или подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно – квартир в многоквартирных жилых домах, садово-огородных земельных участков, сравнительно развитом в больших городах рынке коммерческой, в первую очередь – офисной недвижимости, зарождающемся рынке промышленной недвижимости и в некоторых регионах - рынке земли. Необходимо отметить, что предлагаемая классификация в чем-то отличается от приведенной в различных законодательных и нормативных актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), поскольку эти последние сегодня не вполне отражают рыночные реалии либо противоречат друг другу.

Виды и подвиды объектов, вовлеченных в рыночный оборот, специалисты (риэлторы, аналитики) подвергают дальнейшему расчленению по качеству (на типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам города, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.) в соответствии с практической потребностью и фактическим состоянием недвижимого фонда в данном городе, регионе.

По видам собственности объекты недвижимости разделяют на:

частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников

государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации

муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности

общественные – находящиеся в собственности общественных объединений

коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.