Структура и функции рынка недвижимости

С началом перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России – рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.

Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый – это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй – это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости – рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

Структура и инфраструктура рынка недвижимости, система понятий и терминология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно использовался опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы рынка по возможности адаптировался к реальным условиям переходной экономики России.

К настоящему времени терминология и понятия в области рынка недвижимости еще не устоялись, ибо здесь существуют определенные трудности.

Во-первых, содержательного характера: развитие терминологии не может идти быстрее процессов в реальной жизни.

Во-вторых, языкового характера: точный перевод с английского часто невозможен, а прямое использование термина не только засоряет язык, но и не всегда отражает сложившиеся реальности.

Существуют по крайней мере три источника развития терминологии. Профессионалы-практики, специалисты рынка недвижимости, стремятся глубже и точнее отразить в понятиях и терминах свои представления о сложившейся реальности и свои потребности.

Юристы (разработчики законодательных актов, как уже принятых, так и их проектов) имеют в каждом конкретном случае конкретную задачу и конкретные ограничения и интересы.

Лингвисты (составители словарей и терминологических справочников) пытаются не только отразить сложившуюся практику, но и упорядочить термины и определения.

Преодоление этих трудностей возможно на путях создания системы понятий в области рынка недвижимости. Она должна строится на сочетании всех трех источников, а также зарубежного опыта. Будем надеяться, что системный подход приведет к появлению общепринятой устойчивой (хотя и вечно развивающейся) терминологии. Облегчая общение и деятельность профессионалов и населения на рынке недвижимости, она будет способствовать ускоренному развитию рыночных отношений.

Здесь целесообразно уточнить содержание двух базовых понятий – “недвижимость” и “рынок недвижимости”. Лингвисты считают, что слово НЕДВИЖИМОСТЬ образовалось в русском языке (где-то в 17 веке) из трех слов: НЕпоДВИЖный - ИМущество (ИМение) - собственнОСТЬ. Видно, что в русском слове “недвижимость” язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

Из сказанного ясно, почему с 1917 года, после отмены частной собственности, исчез из юридического оборота и из практики термин “недвижимость”. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

В английском языке существует несколько терминов, которые у нас принято переводить как “недвижимость”: Real Estate, Real Property. Первый из них можно дословно перевести как “реальный неподвижный объект”, второй - как “реальная собственность”. Другими словами, каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную черту из русского термина “недвижимость”, поэтому при переводе с английского целесообразно было бы в первом случае говорить “недвижимый объект”, “недвижимая вещь”, а во втором “недвижимая собственность”. Перевод же русского термина “недвижимость” на английский язык в виде Real Estate либо Real Property целесообразно осуществлять, исходя из контекста.

Содержание понятия Real Estate раскрывается в мировой литературе как “земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней”. Термин “земля” в законодательстве большинства стран толкуется как пространство, ограниченное конусом, проходящим через границы земельного участка на поверхности суши к центру Земли. Нефть, Золото, обнаруженные на земельном участке, принадлежат собственнику участка. В других странах имеются ограничения, связанные с правом собственности на недра и воздушное пространство.

Важной чертой понятия Real Estate является то, что любые “улучшения” земли (строения, дороги, коммуникации) рассматриваются в тесном единстве с “землей”: не существует недвижимого объекта без земельного участка.

Определение недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе РФ, ч.1:

“К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения…” (ст. 130). “Право собственности и другие вещные права… подлежат государственной регистрации…” (ст. 131).

С точки зрения системного подхода, следовало бы разделить три термина, сохранив данное в ст. 30 определение применительно к “недвижимой вещи, недвижимому имуществу”, а НЕДВИЖИМОСТЬ определить как “недвижимое имущество, права собственности на которое зарегистрированы”.

Понятие “рынок недвижимости” юридически не закреплено, поэтому ниже приведенное определение сформировано на основе изучения и развития подходов, принятых в мировой практике.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка). В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

объекты недвижимости

субъекты рынка

процессы функционирования рынка

механизмы (инфраструктуру) рынка.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

свободное формирование цен на объекты и услуги;

перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований

достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте

достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли)

высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней

большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Цель управления объектом недвижимости – достижение максимальной отдачи от объекта недвижимости. Основными задачами, решаемыми при управлении объектом недвижимости, являются:

- учет и отчетность;

- маркетинг (изучение рынка и спроса, позиционирование объекта, реклама);

- управление финансовыми потоками, связанными с объектом

(формирование дохода, управление расходами, привлечение и возврат инвестиций);

- технический менеджмент (управление эксплуатацией, техническим обслуживанием и содержанием объекта);

- обеспечение объекта и пользователей необходимыми ресурсами,

связанными с эксплуатацией и использованием объекта;

- управление занятостью объекта (привлечение пользователей, формирование договорных отношений, определение оптимальных ставок аренды, обеспечение оптимальной загрузки помещений);

- управление персоналом (подбор, наем, расстановка, обучение, контроль за деятельностью персонала).

Значительная часть задач по управлению объектом недвижимости решается на уровне управляющей компании. Деятельность по управлению объектом недвижимости представлена в таблице

Таблица. Деятельность по управлению объектом недвижимости

Влияние типа недвижимости на содержание деятельности по управлению недвижимостью перекликается отчасти с иными факторами (например, с разделением недвижимости на операционную и инвестиционную), но имеет и собственное значение.