Цели, задачи и инструменты системы сервейинга

На систему постоянно воздействуют разнонаправленные силы: с одной стороны, имеет место стремление системы к самосохранению, проявляющееся в том, что любая экономическая система (например, предприятие) предпочитает не изменять налаженный ритм производства, сохранять как можно дольше сложившийся ассортимент товарной продукции и т.п., поскольку при прочих равных условиях это способствует снижению издержек и максимизации прибыли и, кроме того, делает функционирование предприятия гораздо более предсказуемым, стабильным.

Однако, одновременно на предприятие воздействуют «возмущающиеся» факторы, объективно побуждают предприятие к изменениям (изменение конъюнктуры рынка, появление новых технологий и т.д.). Первые из указанных факторов являются внутренними, они направлены на сохранение системы в существующем виде. При этом более высокой способностью к самосохранению обладает та система, связи между элементами которой являются более прочными и тесными (например, система массового строительства). Вторые, факторы воздействующие на систему являются внешними. Они вызывают изменения, преодоление которых возможно за счет совершенствования структуры, гибкости, замены элементов и изменения связей между ними. Соотношение между свойствами сохраняемости и изменчивости в каждой системе должно быть таким, чтобы обеспечивалось наиболее эффективное и устойчивое ее функционирование с сохранением необходимой экономической надежности.

На рис. представлена концептуальная модель экономики и управления недвижимостью, где недвижимость выступает как товар, экономическое благо и источник получения дохода. Управление определяется как процесс волеобразования и реализации воли, то есть это не что иное, как процесс решения проблем по достижению поставленных целей.

Рисунок - Экономика и управление недвижимостью во взаимосвязи с функциональной структурой сервейинга.

Важнейшими целями экономики недвижимости являются:

- стоимостные (денежные) цели - ожидаемые в будущем финансовые результаты (прибыль, ценность капитала, доходность, поток денежных поступлений, наличие оборотных средств и др.);

- потребительские цели - достижение определенных материальных целей посредством реализации производственных задач (жилищное строительство, реконструкция зданий и сооружений, коммерческая недвижимость, недвижимость для временного проживания, сооружения смешанного назначения и др.);

- социальные цели - социальная обязанность субъекта предпринимательской деятельности перед обществом (разработка проекта и его реализация в соответствии с социальной и исторической установкой общества, задачи по защите окружающей среды, ландшафтно-композиционные особенности территории, использование материалов и конструкций с учетом запросов местных заказчиков и др.

Стоимостные и социальные цели реализуются только через потребительские цели и прочие цели - действия. Управление недвижимостью является постоянным и коммуникационным процессом и в широком смысле может быть представлено, как процесс планирования (рис.) со следующими последовательными этапами: анализ и постановка проблемы; поиск альтернатив решений; оценка и принятие решений (экспертиза решений).

В узком смысле управление может быть представлено, как процесс реализации проекта, включающий этапы: проведение в жизнь выбранной альтернативы; становление и контроль; процесс эксплуатации с этапами функционирования и развития объекта недвижимости.

Рисунок - Концептуальная модель экономики и управления недвижимостью

Планирование в теории Сервейинга занимает центральное место и представляет собой регулярно повторяющийся процесс принятия решений, в котором имеют место различные виды управленческой деятельности.

Реализация есть часть процесса планирования, состоящего из этапов разработки детального плана реализации, самой реализации и контроля, включающего комплекс мероприятий по анализу вероятных отклонений от запланированных показателей. Под управлением как деятельностью понимается процесс решения проблем в ходе достижения целей, выражающийся в получении, переработке и передаче информации.

Задача принятия решения по развитию и становлению сервейинга

Функция принятия решений есть постоянно выполняемая задача в процессе управления системой Сервейинга. Задача принятия решения в условиях риска, применительно к системе Сервейинга представлена на рис. и состоит из последовательности этапов, процедур и направлена на устранение проблемной ситуации.

В процессе принятия решений формируются альтернативные (взаимоисключающие) варианты решений и оценивается их предпочтительность. Оценка альтернатив по степени достижения ими важнейших целей предусматривает:

- оценку прогнозируемого воздействия альтернатив на достижение количественных и качественных целей в условиях как однозначных, так и многозначных ожиданий будущей ситуации с учетом внешних условий;

- моделирование последствий реализации альтернатив, основанной на объективном анализе и субъективном понимании ценности, эффективности решений (возможное изменение самих целей, мероприятий и ограничений).

Конечным результатом задачи принятия решения является выбор альтернативы, требующей реализации и определения его эффективности через интегральную оценку качества решений.

Решение называется допустимым, если оно удовлетворяет ограничениям: ресурсным, правовым, финансовым, институциональным и др.

Решение называется рациональным (оптимальным), если оно обеспечивает субъекту предпринимательской деятельности требуемый экстремум (максимум или минимум). Работать реальная система может в области допустимых значений (зона допуска).

Обобщенной характеристикой принятия решения является его эффективность (например, интегральный показатель экономической надежности). Эта характеристика включает результат решения, определяющий степень достижения целей, отнесенный к затратам на их достижение. Решения тем эффективнее, чем больше степень достижения целей и меньше затраты на их реализацию.

Рисунок - Управление как процесс решения проблемы

Для субъекта предпринимательской деятельности в системе Сервейинга задача принятия решений записывается в виде:

Zj, T, Q | Z, A, B, N, K, F, N*, R, Эн

где слева от вертикальной черты расположены обозначения, описывающие известные элементы задачи, а справа - неизвестные:

Zj - формирование и описание проблемы;

Т - время для принятия решения;

Q - определение необходимых ресурсов для принятия решения Z = (Z1...,Zn) - поиск и подбор альтернативных ситуаций, доопределяющих общую проблемную ситуацию;

А = А1 + А2 + А3 - первый уровень иерархии целей (А1 - стоимостные, А2 - потребительские, А3 - социальные цели);

В = (В1 ,..., Вn) - множество ограничений; N = (N1,..., Nn) - второй уровень иерархии. Оценка альтернативных вариантов решения по степени достижения ими важнейших целей (ценность капитала, новое строительство, возможность расширения производства путем реконструкции и нового строительства, изменения занятости и имиджа предприятия и т.д.);

F - функция предпочтения субъекта предпринимательской деятельности;

К - критерий выбора наилучшего решения;

N* - оптимальное (наилучшее) решение;

R - проведение (реализация) в жизнь вариантной альтернативы;

Эн - определение результатов реализации (эффекта).

5.3.2. Содержание задачи и процесс принятия решения

Рассмотрим более подробно элементы процесса принятия решений.

Принимаемые решения в условиях определенности, исходят из существования в будущем конкретной ситуации с учетом факторов внешней среды. Причем, эффект той или иной альтернативы решения может определяться через однозначный уровень достижения одной главной цели. Оптимальным решением в этом случае будет альтернатива, которая приводит к максимизации уровня достижения экстремально заданной цели при соблюдении установленных ограничений.

Если принимаемые решения исходят не из одной определенной ситуации во внешней среде, а из нескольких возможных ситуаций, то говорят о принятии решения или планировании в условиях риска и некоторой неопределенности внешней среды. Сумма оценок вероятности наступления ситуаций должна быть постоянно равна 1. В этом случае предлагается отбирать альтернативы по правилам нахождения оптимального решения, используя известные правила, например, критерий пессимизма или правило наименьшего риска (по Сэведжу), критерий максимума среднего выигрыша или критерий пессимизма-оптимизма Гурвица и др.

Вероятность события означает возможность получения определенного результат. Вероятность представляет собой трудную для формулировки концепцию, так как она может зависеть, как от самой природы неопределенных событий, так и от получения предполагаемых доходов.

Ожидаемое значение, связанное с неопределенной ситуацией, является средневзвешенным всех возможных результатов, где вероятность каждого результата используется в качестве частоты или веса соответствующего значения. В более общем виде, если два возможных результата имеют значения Х1 и Х2, а вероятности каждого результата Р1 и Р2, ожидаемое значение будет

где Рi - вероятность того, что этот i-й результат будет иметь место;

Хi - результат i-ого варианта;

n - номер вероятного результата.

Из формулы 2 видно, что величина риска определяется как произведение величины события на меру возможности его наступления. При анализе и оценке риска, прежде всего исключают все нерациональные варианты Vn, так как в отдельных случаях может быть получен результат в виде единственного оптимального решения. В общем случае необходимо из оставшихся рациональных вариантов выбрать наилучший V(x).

На практике, рассматривая стратегические проблемы, решения всегда принимают в условиях неопределенности и риска при соблюдении соответствующих ограничений.

Задачи принятия решений в условиях неопределенности непосредственно связаны с управленческими решениями. Для этих задач характерна большая трудность в получении достоверной информации, многообразие и сложность определения рисков на макро- и мезоуровнях. Принятие управленческих решений в системе Сервейинга соответствует условиям неопределенности и риска, поэтому излагаемый материал посвящен задачам именно этого класса.

Основные виды управленческой деятельности субъекта предпринимательской деятельности могут быть представлены как блоки или этапы операций единого процесса управления.

Конкретное содержание отдельных видов управленческой деятельности ученые-экономисты и практики определяют по разному. Как видно из рис., для системы Сервейинга в процессе принятия решений выделяют четыре этапа: постановка проблемы, подготовка и формирование решений, выбор решения, выполнения решения. На этапе постановки проблемы выполняются следующие процедуры:

формирование и описание проблемной ситуации;

определение времени, необходимого для принятия решения;

определение необходимых ресурсов.

Этап постановки проблемы должен дать ответы на вопросы? Какую проблему и в каких условиях нужно решать? Когда нужно ее решать? Какими силами и средствами будет решаться проблема? Для кого эта проблема решается? Чьи интересы найдут отражение в решаемой проблеме?

На этапе подготовки и формирования решений выполняются: анализ проблемной ситуации; поиск и подбор альтернативных ситуаций; формирование и выбор альтернатив, подлежащих детальному изучению; формирование целей - стоимостных, потребительских, социальных; определение ограничений; оценка альтернатив по степени достижения ими важнейших целей.

На этапе выбора решений выполняются следующие процедуры: определение допустимых (приемлемых решений); формирование критериев выбора решения; определение эффективных решений; определение единственного решения исходя из теории экономической надежности.

Таким образом, правила выбора принятия управленческих решений можно разделить на две группы:

1) правила принятия решений без использования численных значений вероятностей исходов;

2) правила принятия решений с использованием численных значений вероятностей исходов;

Правила принятия решений без использования численных значений вероятностей исходов. В некоторых, наиболее простых, случаях эти правила дают возможность фактически найти и выбрать оптимальное решение. В более сложных случаях эти правила доставляют вспомогательный материал, позволяющий глубже разобраться в сложной ситуации и оценить каждое из возможных решений с различных точек зрения и, в конечном итоге, принять продуманное решение с минимальном риском. Общей процедурой выбора альтернатив в условиях неопределенности является построение матрицы эффектов (или ущербов). В терминологии теории игр ее нередко именуют матрицей выигрышей и проигрышей или матрицей платежей. Формы матриц эффектов и рисков приведены на рис.

а) Э_ij – эффект i-го варианта (B_i) при j-й ситуации (S_j)

б) r_ij – рист i-го варианта (B_i) при j-й ситуации (S_j)

Рисунок Матрицы эффектов (а) и рисков (б).

В таблице приведен условный пример заполнения матрицы эффектов. Данные таблице используются ниже для выбора варианта решения.

Таблица. Матрица эффектов по вариантам альтернативных решений

(условный пример)

Правило макси макса – максимизация максимума доходов. Каждому из вариантов в приведенной таблице соответствуют следующие максимальные доходы: В₁ → 5, В₂ → 8, В₃ → 4. По данному правилу максимально возможный доход 8, при этом игнорируются возможные потери. Огромен риск. Математическое выражение:

Правило максимина – максимизация минимального дохода (критерий Вальда “рассчитывай на худшее”):

Очень осторожный подход, ориентирует лицо, принимающие решение, на наихудшие условия и рекомендует выбирать тот вариант, для которого минимальный (т.е. гарантированный) выигрыш будет максимальным. Так, для варианта В₁ минимальный (гарантированный) выигрыш составляет 1, для В₂ – 1, В₃ – 2. Следовательно, наилучшим по критерию Вальда является вариант В₃.

Правило минимакса – минимизация максимально возможных потерь или критерий минимаксного риска Сэвиджа. При использовании данного правила больше внимания уделяется возможным потерям, что, в свою очередь, обеспечивает наименьшее значение максимальной величины риска:

где r_ij – риск определяется выражением:

где – максимально возможный выигрыш по i-му варианту;

Э_ij - номинальный размер эффекта.

Так, например, риск (ущерб) по варианту В₁ в ситуации S₃ составит: 5 - 3 = 2.

Результаты расчетов риска по каждой ситуации альтернативных решений для целевого примера табл.

Таблица. Матрица рисков (ущербов) по вариантам альтернативных

решений (условия табл. )

Теперь по каждому варианту выбираем максимальный ущерб: В₁ → 4, В₂ → 7, В₃ → 2. Лучшим оказывается вариант В₃ (ущерб равен 2), т.е. выбирается то решение, которое ведет к минимальному значению максимальных потерь.

Таким образом, правило минимакса (Сэвиджа), как и правило максимина (Вальда) – это правило крайнего пессимизма, который проявляется в минимизации максимальных потерь.

Компромиссный способ или критерий Гурвица(пессимизма- оптимизма). Этот способ принятия решений в условиях неопределенности представляет собой компромисс между оптимистичным правилом максимакса и правилом крайнего пессимизма (всегда рассчитывай на худшее), максимина (критерий Вальда), т.е. рекомендуется некое среднее решение:

где α – коэффициент (вес), выбираемый экспертно из интервала от 0 до 1 и показывает вероятность наступления события с низким или высоким выигрышем..

Пусть эксперты определили вес 0,6 и 0,4, соответственно. Используя таблицу предыдущую составим новую таблицу.

Таблица. Критерий Гурвица

Таким образом при выбранных весах, лучшим оказывается вариант В₂, т.е. в данном случае критерий Гурвица не отличается от правила максимакса и ориентирует на максимальный выигрыш.

Правила принятия решений с использованием численных значений вероятностей исходов.

Вероятностный подход осуществляется тогда, когда вероятность возникновения каждой j-й ситуации известны (например, получены в результате обработки соответствующих статистических наблюдений). Пусть вероятности наступления ситуаций распределяются следующим образом:

P₁ = 0,3; P₂ = 0,4; P₃ = 0,1; P₄ = 0,15; P₅ = 0,05;

Наибольшая вероятность P₂ = 0,4 соответствует ситуации S₂. Теперь рассмотрим доходы по каждому варианту в ситуации S₂ и выберем наибольший (см. таблицу). Таким образом, по правилу максимальной вероятности лучшим оказывается вариант В₃ (доход составит 4).

Но наиболее распространенный способ использования вероятностей при принятии решений – это вычисление математического ожидания. Оно рассчитывается для каждого решения (варианта) либо для доходов, либо для возможных потерь. Выбирается решение либо с наибольшим ожидаемым доходом, либо с наименьшими возможными потерями.

Максимизирует ожидаемый выигрыш для вариантов:

М₁ = 1 Ч 0,3 + 2 Ч 0,4 + 3 Ч 0,1 + 5 Ч 0,15 + 5 Ч 0,05 = 2,4

М₂ = 2 Ч 0,3 + 1 Ч 0,4 + 5 Ч 0,1 + 8 Ч 0,15 + 7 Ч 0,05 = 3,05

М₃= 3 Ч 0,3 + 4 Ч 0,4 + 4 Ч 0,1 + 2 Ч 0,15 + 2 Ч 0,5 = 3,3

Итак, максимальное значение ожидаемого выигрыша 3,3 соответствует варианту В₃.

В случае минимизации ожидаемых возможных потерь производятся те же действия, только с использованием таблицы возможных потерь (таблица 3).

R₁ = 4 Ч 0,3 + 3 Ч 0,4 + 2 Ч 0,25 + 0 Ч 0,15 + 0 Ч 0,05 = 2,9

R₂ = 6 Ч 0,3 + 7 Ч 0,4 + 3 Ч 0,25 + 0 Ч 0,15 + 1 Ч 0,05 = 5,4

R₃ = 1 Ч 0,3 + 0 Ч 0,4 + 0 Ч 0,25 + 2 Ч 0,15 + 2 Ч 0,05 = 0,7

Таким образом и минимизация ожидаемых возможных потерь показывает, что вариант В₃ лучший.

Вместе с тем, учитывая непостоянность значений вероятностей, рекомендуется осуществлять анализ чувствительности решений. Суть данного анализа заключается в изменении базовых значений вероятностей. Так, в нашем примере, даже незначительное изменение числовых значений вероятностей (например: P₁ = 0,25 и P₅ = 0,1) приводит совершенно к иным результатам.