Понятие и принципы функционирования рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой систему правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Сложность и емкость категории (понятия) рынок недвижимости наглядно демонстрирует определение этой категории с различных позиций (таблица):

Таблица. Определение понятия – рынок недвижимости

В национальной экономике рынок недвижимости определяет следующие направления:

- эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

- отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

- свободное формирование цен на объекты и услуги;

- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

Функции рынка недвижимости. Рынок недвижимости как экономическая категория выполняет ряд функций, таких как:

- регулирующая, которая заключается в четком распределении финансовых и иных ресурсов по сферам предпринимательской деятельности и подталкиванию участников рынка к формированию эффективной структуры рынка недвижимости, направленной на обеспечение потребной его участников;

- ценообразуюшая, которая состоит в установлении равновесной цены, при которой объем платежеспособного спроса мог бы соответствовать объему предложения;

- коммерческая, которая заключается в реализации механизма получения оптимального размера прибыли в расчете на вложенные инвестиции;

- информационная функция разрешает участникам рынка недвижимости получать актуальную информацию об объектах на рынке недвижимости, ценах, тенденциях и т.д;

- посредническая функция выражается в том, что рынок недвижимости выступает в роли совокупного посредника и место встречи для огромного количества покупателей и продавцов, устанавливая между ними взаимосвязь;

- под инвестиционной функцией рынка понимается активное привлечение инвесторов на рынок, что позволяет рынку недвижимости находиться в постоянном развитии, а также способствует перетеканию накоплений и сбережений из пассивной формы запасов в средство воспроизводства;

- функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных собственников. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость.

- социальная функция рынка недвижимости состоит в том, что наличие его как такового наличие позволяет опосредованно решать многие социальные проблемы.

Основными источниками права в РФ выступают нормативные акты, включающие законы и подзаконные акты. Законодательную базу РФ на рынке недвижимости составляют: Конституция РФ; конституционные законы; Кодексы РФ – Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной; федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения).

Применительно к недвижимости Конституция РФ:

- гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности;

определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;

-устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;

-гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.

Гражданский Кодекс РФ устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений, и применительно к недвижимости обеспечивает:

- определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты гражданских прав;

- описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений;

- нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры.

В Земельном кодексе РФ представлены основные принципы и состав земельного законодательства, описаны отношения, регулируемые этим законодательством, охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению, определяется порядок отнесения земель к той или иной категории, оговаривается система мер по охране земли. Кодексом устанавливаются правила и порядок передачи земель гражданам и юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам — и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства и огородничества, для дачного строительства и иных, не запрещенных законом целей.

Водный кодекс РФ определяет особенность вод как особого компонента природной среды. Кодекс вводит основные понятия, определяет состав, цели водного законодательства, отношения, регулируемые водным законодательством и действие водного законодательства во времени. В нем дается определение понятия водного объекта и классификация видов таких объектов (поверхностные и подземные водные объекты; внутренние морские воды и территориальное море РФ), приводятся характеристики поверхностных и подземных объектов.

Лесной кодекс РФ устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала. Здесь устанавливается, что:

- купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются;

- сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством, а в части, не урегулированной им — гражданским законодательством;

- древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством.

Жилищный кодекс РФ регулирует отношения по поводу:

- возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;

- пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

- пользования общим имуществом собственников помещений;

- отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

- учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений;

- переустройства и перепланировки жилых помещений;

- управления многоквартирными домами;

- создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

- предоставления коммунальных услуг;

- контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Градостроительный Кодекс РФ регулирует отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений. Регулируются также вопросы развития в поселениях инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и охраны окружающей природной среды — в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановления регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав: права на недвижимое имущество в кондоминиумах, права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривается обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам – при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставный капитал, а также при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а также характеристики права передачи имущества в залог, вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, подлежащего обязательной приватизации или не подлежащего приватизации вообще, условия залога права аренды, а также имущества, находящегося в общей собственности.

Федеральный закон «О недрах», содержащий правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр, обеспечивает защиту интересов государства и граждан Российской Федерации, а также прав пользователей недр. Он вводит определение понятия недр, сферу регулирования, систему законодательных актов о недрах, условия правового регулирования отношений пользования недрами и особенности реализации прав собственности на недра. Предусмотрено, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью с реализацией этого права совместно Российской Федерацией и ее субъектами, но без права любой формы отчуждения участков недр.

Операции с недвижимым имуществом – это: действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости; юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки с объектом недвижимости.

Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом. Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий: законность содержания; правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку; соответствие воли и волеизъявления участников сделки; соблюдение формы сделки. Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна. Сделка считается ничтожной, если: совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности; волеизъявление не соответствует подлинной воле; нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации; сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий; сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Сделки могут совершаться в двух формах: устной; письменной. В устной форме сделка возможна: если законом или соглашением не установлена письменная форма; для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность); для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору). Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим. Договоры в письменной форме могут также заключаться путем обмена документами, посредством почтовой, телетайпной, электронной или иной связи.

Содержание наиболее распространенных видов сделок с недвижимостью приведено в таблице.

Таблица. Типы операций с недвижимым имуществом

Объект недвижимости может быть объектом торга и сделок в нескольких проявлениях, различаемых полнотой передаваемых прав:

- продается сам объект, если покупателю передается полное право собственности (с полным пакетом правомочий, включая права расходования, передачи и уничтожения объекта);

- продается право арендатора, если покупателю (арендатору) передается право владения и пользования (без права распоряжения, но с правом изменения физической сущности объекта);

- продается право пользования, если покупателю (арендатору) передается право пользования (без прав распоряжения юридической и физической судьбой объекта);

- продается право арендодателя на получение регулярного дохода путем сдачи объекта в аренду от имени собственника (возможно, посредством оформления долгосрочной аренды с правом передачи объекта или его частей в субаренду).

Купля-продажа – сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица. Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

· объекты недвижимости;

· экономические субъекты, оперирующие на рынке;

· процессы функционирования рынка;

· инфраструктуры рынка.

Можно выделить следующие особенности рынка недвижимости:

– локальность

– низкая взаимозаменяемость объектов;

– сезонные колебания;

– необходимость государственной регистрации сделок.

1. Исходными факторами, определяющими специфику недвижимости как товара, являются специфические признаки самого физического тела недвижимости: уникальность и неповторимость; стационарность; длительность создания и долговечность.

2. Из них, в свою очередь, в условиях рыночной экономики вытекают отличительные характеристики недвижимости как товара и рынка недвижимости:

-специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на него);

-высокий уровень трансакционных издержек при сделках с недвижимостью;

-более низкая, по сравнению, с другими товарами ликвидность недвижимости;

-ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;

-формирование цен в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;

-арена взаимодействия спроса и предложения - не национальная экономика в целом, а регион (национальный рынок недвижимости - совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг друга).

На основании этих особенностей рынка недвижимости можно сформулировать главную специфическую черту рынка недвижимого имущества: рынок недвижимости является менее совершенным рынком по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

3. По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются следующие условия:

-спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма;

-присутствует много не зависимых друг от друга продавцов и покупателей;

-покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рынка;

-спрос и предложение эластичны по цене;

- издержки сделок низки по сравнению с ценой товара;

-рынок доступен для вхождения в него новых участников;

-товары обладают высокой ликвидностью.

4. В отличие от этого на рынке недвижимости: спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

-присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;

-информация о рынке не столь открыта, как, например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;

-издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки;

-предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;

-вхождение на рынок новых участников затруднено;

-для товаров характерна низкая ликвидность.

5. Отсюда вытекают и основные функции профессиональных участников рынка недвижимости:

-снижение издержек при операциях с недвижимостью;

-повышение уровня ликвидности объектов недвижимости;

-снижение рисков, вызванных ограниченностью информации о состоянии и тенденциях рынка;

-«воссоединение» продавцов и покупателей;

-и на основе этого обеспечение динамического развития, сбалансированности спроса и предложения на рынке, соответствия рынка недвижимости состоянию экономики в целом.

6. Несовершенство рынка недвижимости непосредственно влияет на специфику предпринимательской деятельности в этом секторе рыночной экономики. Это становится очевидным, если обратить внимание на те условия, которые делают рынок несовершенным.

Для рынка недвижимости весьма условное значение имеет такое понятие, как средняя цена (примерно такое же, как средняя температура для оценки состояния больных в клинике). Относиться ко всякого рода информации, основанной на средних показателях для региона или города в целом, следует осторожно. Средние значения годятся здесь для определения общих тенденций на рынке недвижимости, но для работы с конкретным объектом они явно недостаточны.

Для работы на рынке недвижимости важны знания не только макроэкономических или отраслевых тенденций, но прежде всего хорошее понимание ситуации в регионе и конкретно в месте расположения того или иного объекта.

В связи с индивидуальным формированием цен на рынке огромное значение для успешной предпринимательской деятельности на рынке недвижимости имеет искусство работы с клиентом, умение показать специфические характеристики объекта, способные привлечь внимание покупателя к данному объекту, повлиять на его оценку предлагаемой недвижимости.

Высокий уровень издержек при осуществлении сделок с недвижимостью делает серьезным оружием в конкурентной борьбе снижение уровня комиссионных и/или наполнение их более широким содержанием.

Особую ценность на рынке недвижимости имеет информация об уровне цен по отдельным типам и объектам недвижимости, о факторах, влияющих на предпочтения покупателей, о тенденциях развития бизнеса и пр.

Работа на конкретном национальном рынке требует знания особенностей экономического и социального развития страны, состояния, особенностей и тенденций развития нормативно-правовой базы, соотношения общенационального и регионального нормотворчества, особенностей и традиций потребительского поведения и т. д.

Особенности рынка недвижимости требуют от его профессиональных участников особого внимания к аналитической работе, предваряющей принятие любого решения по проведению операций с недвижимостью.