Основные концепции в теории и практике управления недвижимостью

Рынок недвижимости, как сектор экономики, имеет большое значение, что подтверждается колоссальной стоимостью национального богатства материализованного в недвижимости, из которого, по крайней мере, половина может быть вовлечена в рыночные обороты, приносить ренту владельцам, доход предпринимателям, налоговые и другие платежи в федеральные региональные и муниципальные бюджеты. Высокая доля рынка недвижимости в национальном продукте, уровнем дохода от первичной продажи, сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости, уровнем сбора в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней большим количеством рабочих мест.

Управление недвижимым имуществом реализуется методом формирования объекта управления, который представляет собой комплекс технологически и функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и т. д. Под основными целями управления рынком недвижимости подразумевается:

1) воплотить в реальность конституционные права граждан на недвижимое имущество и обязанности, связанные с их владением;

2) для того чтобы участникам рынка недвижимости работалось на рынке комфортно, необходимо установить определенный порядок и условия;

3) защитить участников рынка недвижимости от мошенников или преступных организаций;

4) обеспечить свободное ценообразование на объекты недвижимости в соответствии со спросом и предложением;

5) для того чтобы решить жилищные проблемы, нужно создать хорошие (благоприятные) условия в регионе или по стране целом;

6) обеспечить справедливое налогообложение недвижимости и участников рынков недвижимости;

7) создать условия для вложений (инвестиций), которые помогут развивать предпринимательскую деятельность в производственной сфере;

8) оздоровить экологическую среду, достигнуть экономического роста, снизить уровень безработицы. По стране в целом, решить жилищные проблемы.

Целями управления являются обеспечение основной деятельности, принятие решений по наилучшему и более эффективному использованию объектов недвижимости и достижение при этом:

· сохранения и улучшения технического состояния объекта;

· минимизации затрат на эксплуатацию объектов недвижимости;

· повышения рыночной стоимости недвижимого имущества.

Базовыми концепциями в теории и практике управления являются:

1. Концепция денежного потока. Представление организации как совокупности чередующихся притоков и оттоков денежных средств. Данная концепция предполагает:

- идентификацию денежного потока, его продолжительность и вид;

- оценку факторов, определяющих величину его элементов;

- выбор коэффициента дисконтирования;

- оценку риска, связанного с данным потоком и способ его учета.

2. Концепция временной ценности денежных ресурсов. Денежная единица сегодня, и денежная единица, ожидаемая к получению через какое-то время, не равноценны, то есть «рубль завтра» всегда меньше «рубля сегодня». Эта неравноценность определяется действием трех основных причин:

- инфляцией,

- риском неполучения ожидаемой суммы

- оборачиваемостью (денежные средства, как и любой актив, должны с течением времени генерировать доход по ставке, которая представляется приемлемой владельцу этих средств).

3. Концепция компромисса между риском и доходностью. Ключевым критерием при планировании большинства обещающих доход финансовых операций является критерий субъективной оптимизации соотношения «доходность (доход) - риск». Категория риска в менеджменте принимается во внимание в различных аспектах: в приложении к оценке инвестиционных проектов, формированию инвестиционного портфеля, принятию решений по структуре капитала, обоснованию дивидендной политики и др.

4. Концепция операционного и финансового рисков. Любой фирме всег­да свойственны два основных типа риска:

- операционный (предпринимательский и производственный) отраслевые особенности бизнеса, специфическая структура активов. Вложив свой капитал именно в этот бизнес, инвестор рискует не окупить вложения.)

- финансовый - связан со структурой капитала и должен приниматься во внимание при принятии решений в отношении источников финансирования фирмы (пассивная сторона баланса, источниковый аспект).

5. Концепция стоимости капитала. Практически не существует бесплатных источников финансирования, причем мобилизация или обслуживание того или иного источника обходится компании не одинаково. Стоимость капитала показывает минимальный уровень дохода, необходимого для покрытия затрат по поддержанию данного источника и позволяющего не оказаться в убытке.

6. Концепция эффективности рынка. В условиях рыночной экономики большинство компаний в той или иной степени связано с рынками капитала, на которых можно найти дополнительные источники финансирования, получить некоторый спекулятивный доход, сформировать инвестиционный портфель для поддержания платежеспособности и др.,

- уровень насыщения рынка релевантной информацией является существенным фактором ценообразования на данном рынке.

- рынки капитала как основные источники дополнительного финансирования фирмы в информационном плане не являются абсолютно эффективными. (При этом в контексте финансовых рынков под эффективностью рынка понимается уровень его информационной насыщенности и доступности информации его участникам)

Выделяют три формы эффективности рынка: слабую, умеренную, сильную.

1) В условиях слабой формы эффективности текущие цены на акции полностью отражают динамику цен предшествующих периодов, т.е. анализ динамики цен не позволит «обыграть рынок», т.е. получить сверхдоходы.

2) В условиях умеренной формы эффективности текущие цены отражают не только имевшиеся в прошлом изменения цен, но и всю равнодоступную участникам информацию. Аналитику не нужно изучать статистику цен, отчетность эмитентов, сводки специализированных информационно-аналитических агентств, в том числе и прогнозного характера, поскольку вся подобная информация немедленно отражается на ценах.

3) Сильная форма эффективности означает, что текущие цены отражают не только общедоступную информацию, но и сведения, доступ к которым ограничен. Если эта гипотеза верна, то никто не сможет получить сверхдоходы от игры на акциях, даже так называемые инсайдеры, т.е. лица, имеющие доступ к информации, являющейся конфиденциальной и способной принести им выгоду.

7. Концепция асимметричной информации. Отдельные категории лиц могут владеть информацией, недоступной всем участникам рынка в равной мере. Носителями инсайдерской информации чаще всего выступают менеджеры и отдельные владельцы компаний. Эта информация может использоваться ими различными способами в зависимости от того, какой эффект, положительный или отрицательный, может иметь ее обнародование.

Достижение абсолютной информационной симметрии равносильно подписанию смертного приговора фондовому рынку. Однако гипертрофированная информационная асимметрия также противопоказана рынку.

8. Концепция агентских отношений. Интересы владельцев компании и ее управленческого персонала могут совпадать далеко не всегда; особенно это связано с анализом альтернативных решений, одно из которых обеспечивает сиюминутную прибыль, а второе – рассчитано на перспективу. В основе теории агентских отношений — модель взаимоотношений {принципал — агент}. Принципал (собственники предприятия) поручает нанятому им за определенное вознаграждение агенту (управленческий персонал) действовать от его имени в интересах максимизации благосостояния принципала. Агентская теория объясняет, почему в этом случае возникает конфликт интересов между принципалами и агентами, состоящий в ­том, что последние отклоняются от сформулированной задачи и руководствуются в своей работе прежде всего принципом приоритета собственных целей, заключающихся, в частности, в максимизации полезности для себя, а не для принципала.

9. Концепция альтернативных затрат. Одной из ключевых концепций в финансовом менеджменте является концепция альтернативных затрат, или затрат упущенных возможностей, суть которой состоит в том, что принятие любого решения финансового характера в подавляющем большинстве связано с отказом от какого-то альтернативного варианта, который мог бы принести определенный доход.

10. Концепция временной неограниченности функционирования хозяйствующего субъекта. Концепция означает, что компания, однажды возникнув, будет существовать вечно, у нее нет намерения внезапно свернуть работу, а потому ее инвесторы и кредиторы могут полагать, что обязательства фирмой будут исполняться. Концепция временной неограниченности функционирования хозяйствующего субъекта в явной или неявной форме предусматривается и основными нормативными документами, регулирующими ведение бизнеса в России.

11. Концепция имущественной и правовой обособленности субъекта хозяйствования. Концепция состоит в том, что после своего создания хозяйствующий субъект представляет собой обособленный имущественно- правовой комплекс, т.е. его имущество и обязательства существуют обособленно от имущества и обязательств его собственников и других предприятий. Хозяйствующий субъект является суверенным по отношению к своим собственникам.

Каждая из концепций реализуется в управленческой деятельности через различные функции, с помощью определенных технологий, инструментов, методов и приемов, процедур.