Основные уровни и цели управления недвижимостью

Управление недвижимостью – разновидность управления собственностью, направленная на обеспечение эффективного использования недвижимого имущества в интересах собственника. В зависимости от масштаба и структуры объекта управления в системе управления недвижимостью выделяют следующие уровни:

1) управление комплексами объектов недвижимости (в том числе: управление имущественными комплексами предприятий, управление территориями);

2) управление портфелем недвижимости;

3) управление объектом недвижимости.

Комплексы объектов недвижимости могут быть сформированы по функциональному назначению недвижимости (жилая, индустриальная, коммерческая, в том числе офисы, торговые помещения и пр.) либо по территориальному признаку, либо по признаку единства управления (единая управляющая компания).

Цель управления комплексом задается собственником. Основными задачами, решаемыми на уровне управления комплексами недвижимости, являются:

- формирование политики в отношении комплекса (определение сегмента пользователей для объектов, входящих в комплекс, условий привлечения пользователей);

- поддержание отношений собственников с партнерами;

- координация и контроль за деятельностью управляющих объектами недвижимости.

Управление объектами недвижимости, комплексами объектов недвижимости, портфелями объектов недвижимости имеет технический, юридический и экономический аспекты.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что недвижимость как объект управления представляет собой сложный материально-технический и экономико-правовой комплекс, нуждающийся в постоянном контроле своего состояния.

Классификация управления недвижимостью: управление ресурсами (Asset Management), управление недвижимым имуществом (Property Management), управление инфраструктурой (Facility Management). Управление недвижимостью включает;

1)Управление ресурсами (Asset Management)

- Стратегический план долгосрочного сохранения и увеличения стоимости объекта недвижимости

- Финансовый менеджмент и рефинансирование

- Оценка и прогнозирование

- Позиционирование на рынке

2) Управление недвижимым имуществом (Property Management)

- Управление финансовыми потоками

- Подготовка инструкций и руководств для пользователей, арендаторов и персонала

- Контроль над выполнением договоров аренды

- Разработка программ удержания арендаторов

3) Управление инфраструктурой (Facility Management)

- Создание бюджета эксплуатационных расходов

- Разработка интегрированной системы управления зданием

- Эксплуатация инженерных и технических систем

- Комплексная уборка здания, благоустройство прилегающей территории, организация в здании службы питания, обслуживание автостоянки и т д

- Разработка программы страхования, оценка рисков

- Юридическая поддержка

Основной показатель концепции управления стоимостью – приращение стоимости (добавленная экономическая стоимость) соответствует данному критерию, так как отражает доходность объекта, которая важна для собственника, риски и альтернативные издержки инвестора, позволяет сформировать систему поощрения управляющего и отражает степень соответствия объекта требованиям рынка недвижимости, что особенно важно для арендатора.

В связи с этим, основная задача управляющего, действующего в рамках концепции управления стоимостью – приращение стоимости управляемого объекта недвижимости (актива) для собственника. Таким образом, управление объектом недвижимости – это непрерывный, целенаправленный процесс взаимодействия субъектов управления, направленный на реализацию комплекса мероприятий по поддержанию и развитию материально-технических, экономико-правовых свойств объекта недвижимости и наиболее эффективному их использованию с целью приращения стоимости объекта недвижимости в долгосрочном периоде.

На наш взгляд для понимания, анализа и изучения методов и особенностей управления объектами коммерческой недвижимости целесообразно его деление навнутреннее и внешнее управление.

Под внутренним управлением недвижимостью будем понимать деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированную ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.). Внешнее управление недвижимостью будем рассматривать, как деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль над соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Для совершенствования существующих методов управления объектами коммерческой недвижимости, адаптации их к изменившимся условиям рынка, а также модернизации процесса управления рассмотрим классификацию методов внутреннего управления недвижимостью в соответствии с их функциями.

1. Facilitymanagement или управление инфраструктурой заключается в обслуживание и эксплуатация объекта недвижимости. В перечень обязанностей фасилити-менеджмент входит: эксплуатация и модернизация всех инженерных систем зданий с высоким уровнем технического оснащения, техническое обслуживание инженерных систем здания, организация службы клининга, организация службы охраны и многое другое.
Таким образом, основной задачей FacilityManagement является организация безаварийного функционирования объекта, удовлетворение потребностей собственника и арендаторов, оптимизация расходов на содержание актива и его физическое сохранение.
На сегодняшний день FacilityManagement является наиболее распространенным видом управленческих услуг, который собственники отдают на аутсорсинг.

2. PropertyManagement (коммерческое управление, управление недвижимым имуществом) представляет собой комплексное управление функционирующим объектом недвижимости. К функциям в области проперти-менеджмента относятся: позиционирование объекта на рынке коммерческой недвижимости, административно-правовое управление объектом, финансовое управление, ведение финансового и юридического документооборота; управление арендными отношениями, подбор арендаторов (брокеридж), ведение договоров аренды, управление эксплуатацией, регулирование вопросов страхования объекта, составление бюджетов операционных расходов. Основной задачей PropertyManagement является получение собственником максимального дохода при удовлетворении потребностей арендаторов.

3. Рассматривая AssetManagement или управление активом, или управление ресурсами необходимо отметить, что данный метод часто ошибочно считают управлением инвестиционным портфелем недвижимости, при котором управление осуществляется на уровне портфеля и не осуществляется непосредственная эксплуатация и регулирование взаимоотношений с арендаторами. Управление активом объекта означает долгосрочное развитие и увеличения стоимости объекта недвижимости с целью продажи или получения долгосрочной прибыли. AssetManagement объединяет функции Facility и Propertymanagement, включая ряд дополнительных функций: финансовый менеджмент и рефинансирование, стратегический план долгосрочного сохранения и увеличения стоимости объекта недвижимости, формирование годового бюджета, инвентаризация, расчет амортизации, оценка, экономическое моделирование и прогнозирование.

На основе требований собственника (инвестора) и ситуации на рынке основной целью AssetManagement является достижение и поддержание оптимального соотношения доходности и риска портфеля. В настоящее время, как правило, собственник объектов самостоятельно осуществляет Propertymanagement и тем более AssetManagement – это тот комплекс функций и полномочий, который не делегируется собственником.

В большей степени это обусловлено российским менталитетом, при котором собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают контролировать и управлять активами своего объекта самостоятельно.

Однако, однозначно нельзя классифицировать все три метода управления недвижимостью, так как перечисленные услуги частично переплетаются. Наиболее распространенными является FacilityManagement, но к этим услугам могут добавляться и сдача в аренду, и взаимоотношения с арендаторами. Нужно отметить, что управление недвижимостью в ряде случаях является проектный менеджмент и подбор арендаторов, а в некоторых – только оперативное управление коммерческим объектом после его ввода в эксплуатацию.

В секторе жилой недвижимости по формам владения и использования различают несколько форм владельцев.

Владельцы-пользователи – это физические лица, имеющие в собственности и использующие для проживания односемейные дома или квартиры в многоквартирных домах. Задачей владельцев пользователей является обеспечение качества проживания.

Владельцы-арендаторы, владея квартирами или другими жилыми помещениями, сдают их в аренду с целю получения достаточного и гарантированного дохода.

Владельцы - государственные и территориальные органы власти, а также социальные учреждения осуществляют владение и использование объектов недвижимости для выполнения своих функций. Социальные органы владеют социальным жильём, домами престарелых, детскими домами, санаториями и приютами и др. и используют их для решения социальных проблем.

В ряде случаев государство или муниципалитет могут быть одновременно владельцем, пользователем и обслуживающим лицом. Это касается школ, университетов, госучреждений и др.

Наряду с владельцами жилой недвижимости имеются и владельцы рабочих (производственных) помещений. Их также несколько категорий.

Владельцы-пользователи промышленных и других предприятий, занятые экономической деятельностью. Их задача состоит в организации и осуществлении производства и получении хорошего дохода.

В сфере деятельности социальных фондов объектами недвижимости и их использования являются школы, больницы, поликлиники и другие объекты обслуживания. Цель – эффективная экономическая поддержка основной деятельности.

Владельцы-инвесторы. Это пенсионные фонды, страховые компании, банки, промышленно-финансовые группы, инвестиционные компании. Имея в своём распоряжении достаточные средства, эти организации инвестируют их в недвижимое имущество, которое затем используют в своей деятельности или сдают в аренду. Чаще всего такими объектами являются торговые центры, офисные помещения, здания, гостиницы и др. Кроме того, организации-инвесторы предоставляют ссуды, кредиты, в том числе ипотечные. Цель владельцев-инвесторов – постоянный и высокий доход на инвестированный капитал при достаточно низком уровне риска. Главной целью владельцев является извлечение максимальной прибыли с капитала, инвестированного в недвижимость.