Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

На сегодняшний день особую актуальность приобретают вопросы перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, что обусловлено современным состоянием российского рынка жилья. В стране огромными темпами развивается инфраструктура городов, предприниматели, ориентированные, прежде всего, на рынок розничной торговли, тяготеют к центральным улицам с целью расположения на них точек сбыта продукции, своих офисов. Однако со временем возникает ситуация, когда практически невозможно найти в «деловом центре» свободное помещение или свободный земельный участок под строительство. В данном случае существует только одно решение: приобретение в собственность «квадратных метров» в уже существующем жилом здании с дальнейшим переводом их в разряд нежилых.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое – процесс обязательный, ведь объекты недвижимости должны использоваться строго по своему назначению. К тому же, он еще и довольно затратный. Причем затратный не только в финансовом смысле, но и по времени. В лучшем случае идею удастся реализовать за 5-6 месяцев, а может и более. Некоторые прибегают к услугам профессионалов, перекладывая за определенную сумму все хлопоты и заботы на их плечи, экономя при этом собственное время. Другие действуют самостоятельно, приобретая ценнейший опыт в этом нелегком деле.

Как бы то ни было, процедура для всех едина.

Е.И. Никифорова рекомендует, прежде всего, обратить внимание на то, что как жилые, так и нежилые помещения относятся к объектам недвижимости. И хотя ст. 130 ГК РФ прямо не указывает на это в приведенном перечне, конкретизацию правовой статус этих объектов получил в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В нем же нежилое помещение обозначается как часть здания (сооружения), тем самым ставится точка в давнем споре о соотношении данных понятий. Эта норма находит свое отражение и в сложившейся практике. В частности, президиум ВАС РФ в Информационном письме № 53 от 1 июня 2000 г. подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Причем нежилое помещение может самостоятельно использоваться для производства, хозяйственной деятельности и т.д. Ну и, конечно же нежилое помещение не может использоваться для жилья, оно не является жилым и не отнесено к таковому. Это чердаки, подвалы, пристройки, технические помещения любого размера и т.п[87].

Понятие жилого помещения дается в ст. 15 ЖК РФ. Это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требования законодательства).

Правовое регулирования перевода жилого помещения в нежилое основывается на Жилищном кодексе РФ, градостроительном законодательстве, куда входит Градостроительный кодекс РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, а также законах и иных нормативных правовых актов субъектов Федерации. Регулирование перевода жилых помещений в нежилые и наоборот также осуществляется на основании Постановления Правительства Российской Федерации 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

До вступления в силу Жилищного кодекса РФ, сфера перевода была существенно ограничена. Данному вопросу посвящалась единственная статья 9 ЖК РСФСР 1983 г. «Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые», которая допускала перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений только в исключительных случаях. При этом исключительные случаи при переводе не затрагивали индивидуальный жилищный фонд вообще.

По мнению А.Н. Гуева, соблюдение требований ЖК РФ означает необходимость учитывать:

а) статью 23 ЖК о порядке переводе жилого помещения в нежилое помещение;

б) статью 24 ЖК (о том, что отсутствуют основания для отказа в таком переводе)[88].

Без сомнения, при переводе применяются нормы статей 36, 40, 44-48 ЖК РФ, регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом, уменьшения его размера, порядка принятия соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирном доме. Статья 23 ЖК РФ устанавливает порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое при соблюдении условий, предусмотренных этой же статьей.

Не допускается перевод жилых помещений в нежилые:

- для размещения объектов, оказывающих вредное воздействие на человека и запрещенных пунктами 4.10. - 4.15. СНиП 31-01-3002 «Здания жилые многоквартирные»;

- для размещения складов, камер хранений и других пожароопасных помещений, запрещенных СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения»;

- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;