Особенности подачи заявления иностранными субъектами и приема документов, имеющих иностранное происхождение

Объекты недвижимости на территории Казахстана могут иметь не только граждане РК, но и иностранные граждане и лица без гражданства. В Казахстане для иностранцев действует принцип национального режима за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательными актами или международными договорами Республики Казахстан. Так, в соответствии с п. 6 ст. 6 ЗК РК иностранцы, лица без гражданства, а также иностранные юридические лица пользуются правами и несут обязанности в земельных правоотношениях наравне с гражданами и юридическими лицами Республики Казахстан, если иное не предусмотрено ЗК РК или другими законодательными актами Республики Казахстан. В связи с этим, в содержании правоспособности иностранных граждан могут быть определенные ограничения. В частности, в соответствии со ст. 23 ЗК РК в частной собственности иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (негосударственных) могут находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением. При этом в частной собственности иностранных лиц не могут находиться земельные участки для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства, дачного строительства. Не допускается предоставление земельных участков, расположенных в пограничной зоне и пограничной полосе Республики Казахстан, в частную собственность иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам. Иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранцев, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем пятьдесят процентов, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве временного землепользования на условиях аренды сроком до двадцати пяти лет (п. 1 ст. 24 ЗК РК). Право постоянного землепользования не может принадлежать иностранным землепользователям (п. 2 ст. 34 ЗК РК). Способность иметь те или иные права входят в содержание правоспособности, а не дееспособности лица. Поскольку содержание правоспособности различается в зависимости от гражданства, регистрирующие органы должны при приеме документов устанавливать, что входит в содержание правоспособности данного заявителя.

Права иностранных государств на приобретение прав на земельные участки в Казахстане также ограничены. Так, в соответствии с п. 7 ст. 6 ЗК РК право землепользования других государств на территории Республики Казахстан возникает в соответствии с международными договорами, ратифицированными Республикой Казахстан.

Согласно п. 6 ст. 1 Закон Республики Казахстан от 30 мая 2005 года № 54-III «О международных договорах Республики Казахстан» международный договор Республики Казахстан - международное соглашение, заключенное Республикой Казахстан с иностранным государством (иностранными государствами) или с международной организацией (международными организациями) в письменной форме и регулируемое международным правом независимо от того, содержится такое соглашение в одном документе или в нескольких связанных между собой документах, а также независимо от его конкретного наименования. Международные договоры Республики Казахстан заключаются с иностранными государствами и (или) международными организациями от имени: 1) Республики Казахстан; 2) Правительства Республики Казахстан; 3) государственных органов Республики Казахстан, непосредственно подчиненных и подотчетных Президенту Республики Казахстан, а также центральных исполнительных органов Республики Казахстан (далее - центральные государственные органы Республики Казахстан) в пределах своей компетенции, определенной законодательством Республики Казахстан.Возможность приобретения иностранным государством права землепользования на земельный участок на территории Казахстана, причем это может быть только право временного землепользования, должно быть отражено в одном из указанных видов международных договоров. Вместе с тем, следует отметить, что в действующем законодательстве Казахстана нет нормы, запрещающей иностранным государствам приобретать на территории Казахстана иные объекты недвижимости, в частности, здания сооружения. В связи с этим, на практике были случаи, когда иностранные государства для размещения посольств приобретали в собственность здания или иные помещения и требовали оформления за ними права собственности на земельные участки, необходимые для размещения и эксплуатации первичных или вторичных объектов недвижимости. С момента создания системы регистрирующих органов в регистрации прав на земельные участки за иностранными государствами без предоставления такого права на основании международного договора стали отказывать. Таким образом, национальное законодательство РК допускает возможность приобретения иностранными государствами на основании международного договора только права землепользования. Право собственности иностранного государства на земельные участки может возникнуть только на основании международного договора, ратифицированного Парламентом РК, поскольку такие договоры в соответствии со ст. 4 Конституции Республики Казахстан имеют приоритет перед ее законами и применяются непосредственно, кроме случаев, когда из международного договора следует, что для его применения требуется издание закона.

Изложенные нормы казахстанского законодательства свидетельствуют, что предметом проверки при регистрации прав на недвижимое имущество в правовом кадастре являются не только дееспособность, но и правоспособность физического лица, а также иных правообладателей (юридических лиц и иностранных государств). В частности, для физического лица необходимо установить его гражданство, для юридического лица – его национальность. Кроме того, если возникают отношения с иностранным субъектным составом, необходимо выяснить, кто становится правообладателем, физическое лицо, юридическое лицо или государство. Например, если права на земельные участки приобретаются для размещения посольств, которые являются субъектами не частного, а только публичного права, и, поскольку не являются юридическими лицами, не могут иметь самостоятельных прав на имущество, правообладателями такого имущества становятся иностранные государства. Поэтому в данном случае, необходимо заключение международного договора, предоставляющего иностранному государству право приобретения прав на земельные участки на территории Республики Казахстан.

Национальная принадлежность юридического лица в соответствии со ст. 1101 ГК определяется законом страны, где это юридическое лицо учреждено. В связи с этим, ее необходимо регистрирующим органам определить на основании выписки из торгового реестра либо другого документа, подтверждающему, что это лицо зарегистрировано в установленном порядке.[171] Гражданство физического лица определяется на основании документов, удостоверяющих личность. Такие документы возвращаются при приеме документа заявителю. В связи с этим, регистрирующим органам необходимо сведения о гражданстве указать в регистрационных документах. В настоящее время формы регистрационных документов не содержат графу, в которой указывается гражданство. Поскольку такие сведения важны для определения правоспособности лица, их необходимо обязательно указывать в заявлении и регистрационном листе.

При регистрации прав на недвижимое имущество в регистрирующие органы могут быть представлены документы, имеющие иностранное происхождение. Например, это может быть доверенность, выданная за границей, или документ о наследовании и т.д. В связи с этим, регистрирующим органам, во-первых необходимо знать, требованиям законодательства какого государства должны соответствовать представленные документы, и, во-вторых, какова процедура легализации таких документов, поскольку, по общему правилу, они принимаются только при условии их легализации. При совершении сделки за границей, если правообладателем или иным участником сделки является иностранное лицо и в ряде других случаях возникают отношения с иностранным элементом, которые являются предметом регулирования международного частного права.[172] Нормы международного частного права в настоящее время содержаться в разделе YII ГК. При необходимости регистраторы должны обращаться к ним. Например, если участник сделки на ее регистрацию выдал доверенность за границей, в соответствии со ст. 1105 ГК форма и срок такой доверенности должны соответствовать праву страны, где она выдана. Однако доверенность не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если последняя удовлетворяет требованиям права Республики Казахстан. Например, если доверенность выдана в Германии, она должна соответствовать требованиям законодательства данной страны. В соответствии с § 167 Германского гражданского уложения от 18 августа 1896 г. (с последующими изменениями) выдача доверенности осуществляется путем заявления, обращенного к уполномочиваемому лицу, по отношению к которому должно осуществляться представительство. Заявление не требует соблюдение формы, установленной для совершения сделки, на заключение которой предоставляется доверенность. Однако в любом случае, если такая доверенность удостоверена в нотариальном порядке, то есть соответствует требованиям законодательства РК, в Казахстане она признается действительной.

Таким образом, во всех случаях, когда возникают отношения с иностранным элементам, регистрирующие органы аналогично изложенному должны сделать анализ соответствующего законодательства. Если в соответствии с автономией воли сторон или коллизионными нормами, необходимо применение иностранного права, регистраторы при правовой экспертизе представленных на регистрацию документов должны будут обращаться к законодательству иностранных государств. Трудности при этом будут связаны с поиском соответствующих нормативных правовых актов, установлением их содержания и толкованием.

В соответствии со ст. 21 Закона о государственной регистрации иностранные юридические лица представляют легализованную выписку из торгового реестра или другой легализованный документ, удостоверяющий, что иностранное юридическое лицо является юридическим лицом по законодательству иностранного государства, с нотариально засвидетельствованным переводом на государственный и русский языки.

Если на регистрацию представляются документы, выданные за границей, как уже было сказано, необходима, по общему правилу, их легализация уполномоченными органами. Для регистраторов процедура приема документов, имеющих иностранное происхождение, не отрегулирована. В связи с этим, до урегулирования этого вопроса применительно к деятельности регистрационных органов, следует рекомендовать регистраторам руководствоваться Законом Республики Казахстан от 14 июля 1997 года № 155-I «О нотариате» и Правилами совершения нотариальных действий нотариусами, утвержденными Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 31 января 2012 года № 31.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 102 Закона РК «О нотариате» документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации органом Министерства иностранных дел Республики Казахстан. Документы без легализации принимаются только в случаях, предусмотренных законодательством и международными договорами Республики Казахстан.

В соответствии с п. 3 Правил консульской легализации, утвержденных Приказом Министра иностранных дел Республики Казахстан от 21 ноября 2000 г. N 264, функции по легализации выполняют:

1) за рубежом - загранучреждения Республики Казахстан;

2) в Республике Казахстан - Департамент консульской службы Министерства иностранных дел Республики Казахстан (далее - Департамент консульской службы).

Консульская легализация (далее - легализация) заключается в проверке соответствия документов действующему законодательству государства пребывания и представляет собой установление и засвидетельствование подлинности подписи должностного лица и печати на таких документах с целью использования их в другом государстве. Легализация подтверждает правомочность документов и актов в международном общении.

Без легализации принимаются документы в случаях, когда это предусмотрено международными договорами, ратифицированными Республикой Казахстан, или законодательством Республики Казахстан, предусматривающими взаимную отмену требования легализации определенных видов таких документов. Например, в соответствии с Минской конвенцией о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам, Договором между Республикой Казахстан и Монголией, а также Договором между Республикой Казахстан и Китайской Народной Республикой о взаимной правовой помощи по гражданским и уголовным делам на территории РК принимаются без легализации документы, изготовленные или засвидетельствованные учреждением или специально на то уполномоченным органом в пределах их компетенции и по установленной форме и скрепленные гербовой печатью следующих государств: Китайская Народная Республика, Монголия, Республика Армения, Республика Беларусь, Кыргызская Республика, Республика Молдова, Российская Федерация, Республика Таджикистан, Туркменистан, Узбекская Республика, Украина.

В связи с изложенными правилами, регистрирующим органам необходимо знать не только общие требования о легализации документов, имеющих иностранное происхождение, но и исключения из этих общих правил, которые могут быть установлены национальным законодательством или международным договором, ратифицированным Парламентом РК. Для этого регистрирующим органам необходимо иметь базу не только нормативных правовых актов, но и международных договоров, участником которых является Казахстан.