Регистрация прав на подземные сооружения. Регистрация прав на гаражи, шахты, скважины и другие подземные сооружения

В законодательстве нет ясного ответа на вопрос о принадлежности к недвижимости подземных сооружений (шахты, гаражи и т.д.) высоковольтных линий электропередач, трубопроводов и т.д. Исходя из общего определения недвижимости, перечисленные объекты могут быть отнесены к недвижимому имуществу, если они соответствуют двум указанным признакам.

Незавершенное строительство, автомобильные дороги, подземные сооружения, имеющие прочную связь с землей, на наш взгляд, относятся к недвижимому имуществу. Линии высоковольтных электропередач в мировой практике не рассматриваются как недвижимое имущество. Кроме того, представляется, что в силу того, что всегда есть техническая возможность в перемещении такого имущества без причинения несоразмерного ущерба их назначению, высоковольтные линий электропередач не должны рассматриваться как недвижимость. Не отвечают признакам недвижимости, на наш взгляд, также трубопроводы. В двух последних случаях более целесообразно признавать за правообладателями указанных объектов соответствующие права на земельные участки. Учитывая длительную протяженность объектов, правильнее всего для их размещения предоставлять сервитуты. В Казахстане получила распространение практика точечного отвода земельных участков в собственность для установки и эксплуатации столбов линий электропередач. Установление права собственности на земельные участки, необходимые для прокладки линий электропередач или трубопроводов, существенно затруднит регистрацию прав на них. При большой протяженности объектов потребуется регистрация большого количества земельных участков, расположенных, кроме того, в регионах действия различных регистрирующих органов. При предоставлении для указанных целей сервитутов, правообладателя будут освобождены от их регистрации, если будет признано, что сервитуты прокладки трубопроводов или линий электропередач обусловлены общественными нуждами (ст.8 Закона о регистрации регистрации).

В настоящее время в п. 2 ст. 117 ГК РК линейная часть магистрального трубопровода приравнена к недвижимости.

Закон о регистрации содержит специальные положения о регистрации подземных сооружений. Так, в соответствии со ст. 51 Закона о регистрации при регистрации прав на подземные сооружения, являющиеся недвижимым имуществом, представляются:

1) правоустанавливающий документ на подземное сооружение;

2) правоустанавливающий документ на земельный участок, необходимый для эксплуатации подземного сооружения, в случае, если регистрация прав на земельный участок ранее не была произведена;

3) другие документы, предусмотренные п. 2 ст. 22 Закона о регистрации.

В Казахстане в связи с принятием законодательства о недрах содержание рассматриваемых понятий уточняется следующим образом. Говоря о земле как объекте права, законодатель имеет в виду не землю вообще, как природный объект, а только поверхность земли, включая почвенный слой. Все, что находится под почвенным слоем, в соответствии с подп. 12) ст. 1 Закона о недрах рассматривается как недра земли. Так, согласно определению, недра - это часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии – ниже земной поверхности и дна водоемов, простирающаяся до глубин, доступных для проведения операций по недропользованию, с учетом научно-технического прогресса.

Отграничение поверхности земли от ее недр носит достаточно искусственный характер. Искусственность понятийного аппарата в сфере недвижимости, например, как отмечается в литературе, особенно отчетливо проявляется тогда, когда речь идет о таких недвижимостях, как суда (Германия) или домашний скот, используемый в сельском хозяйстве (Франция).[179] В Казахстане необходимость разграничения понятий «земельный участок» и «недра земли» («участок недр») возникает, например, при использовании земельных участков, находящихся в частной собственности или в землепользовании, для строительства надземных или подземных объектов. Любое строительство зданий (сооружений) капитального типа предполагает проникновение в глубь земли для строительства и размещения фундамента. Многие многолетние насаждения также своими корнями уходят в глубь земли. При строительстве подземных сооружений (подземных гаражей, подвалов, различных коммуникационных линий и т.д.) возникает аналогичная ситуация. Во всех указанных случаях, таким образом, имеет место использование части земной коры ниже почвенного слоя, то есть недр земли. При предоставлении лицу права недропользования у него возникает необходимость получения и права землепользования, так как права на недра не включают в себя права на поверхность земли, а без этого, чаще всего, невозможно реализовать право недропользования. Таким образом, вопрос о том, где заканчивается земля, и где начинаются недра, - вопрос, который должен дать ответ на вопрос об объекте права и его содержании.

В теории горного права вопрос о понятии «недра» признается одним из главных. Четкое определение понятия недр как объекта горного права, отмечают Н.Б. Мухитдинов и С.П. Мороз, имеет важное значение, поскольку от правильности решения этого вопроса зависит установление круга общественных отношений, составляющих предмет регулирования горного права и содержание основных его институтов.[180] В советский период существовал взгляд о том, что объектом права государственной собственности на недра являются только полезные ископаемые.[181] Критикуя данную точку зрения, Н.А. Сыродоев пришел к выводу, что приникновение в глубь земли для строительства и размещения тех или иных объектов следует считать как использование недр.[182] В связи с распространением понятия «недра» не только на полезные ископаемые Л.А. Заславская расширяет функции права недропользования, указывая, что недра, как и земля, выступают в двоякой роли: в качестве средства производства и пространственного операционного базиса.[183] «Геометрический» подход к понятию «недра» характерен и для других авторов. Так, по мнению Б.В. Ерофеева, под недрами земли следует понимать «геометрическое пространство» и все его содержимое, находящееся под земной поверхностью.[184]

Данная точка зрения, расширяющая понятие «недра» и функции недропользования, была подвергнута критике в казахстанской юридической литературе. Появление таких определений, как «недра - это геометрическое пространство», «недра - это конус, основанием которого является территория страны, а вершиной центр земного сфероида» и т.д., было признано результатом неверного методологического подхода к определению понятия «недра земли».[185] Так, Н.Б. Мухитдинов отмечает, что недра в своем естественном состоянии не являются производительной силой. Кроме того, недра не могут выступать в качестве пространственного операционного базиса, поскольку в отличие от земли они сами по себе не обладают необходимой пространственной средой для размещения тех или иных сооружений. По мнению указанного автора, приведенное определение недр земли не может быть принято по следующим основаниям: 1) под поверхностью земли наряду с минеральными веществами находятся и водные ресурсы, которые являются составной частью единого государственного водного фонда страны; 2) важные составные части недр, какими являются полезные ископаемые, могут находиться не только в глубине, но и на поверхности земли. На основании вышеизложенного автор делает вывод, что деление земли и недр, исходя из месторасположения отдельных элементов земной толщи, не охватывает действительного содержания «недр» и «земли»» (поверхности) как двух самостоятельных объектов права. С точки зрения права, утверждает Н.Б. Мухитдинов, отделение ископаемых даже с поверхности земли будет использованием недр, а не поверхности земли, в то время как проникновение в глубь земли для постройки подземных хранилищ, размещения метро, трубопроводов и т.д. будет использованием земли. Критериями, позволяющими отличить недра земли и землю, автор признает форму и цель использования земной толщи.[186]

Не углубляясь в настоящем подразделе в исследование данной проблемы, мы все же хотели бы указать на искусственность законодательной конструкции в решении этого вопроса. Еще в начале прошлого века, отвечая на вопрос, где кончается поверхность земли и начинаются недра, российский юрист А.Л. Борисовский признавал, что внешнего признака для различия «поверхности» от «недр» земли нет, так как установить глубину, где оканчивается поверхность и начинаются недра – невозможно. Исходя из анализа складывающихся отношений, автором был сделан вывод о том, что пока я пользуюсь возможными для земли выгодами, не расходуя самого существа ее, как бы глубоко в нее ни проникал, пользуюсь лишь ее поверхностью. Когда же я расходую самую почву, я эксплуатирую недра земли. Для этого нет необходимости в непременном углублении в почву.[187] При строительстве подземных объектов нет «расходования» почвы. Отсюда следует, что строительство подземных сооружений автор не относил к недропользованию.

В Казахстане строительство подземных сооружений формально юридически также является формой недропользования (п. 1 ст. 28 Указа о недрах). Основанием возникновения права недропользования, как правило, является контракт. Вместе с тем в соответствии с п. 3 Правил предоставления права недропользования в Республике Казахстан, утвержденных постановлением Правительства РК от 21 января 2000 г. № 108, не требуется заключение контракта при строительстве тоннеля, метрополитена, подземных путепроводов и инженерных сооружений с глубиной залегания не свыше трех метров. Освобождение от необходимости заключения контракта при строительстве до определенной глубины некоторых объектов мы не рассматриваем как законодательное исключение такого использования недр из понятия недропользования. Скорее всего, это право недропользования, основанием возникновения которого является не контракт на недропользование, а иные юридические факты (юридический состав). Так, например, для некоммерческого использования общераспространенных полезных ископаемых, признаваемого недропользованием (п. 3 ст. 28 Закона о недрах), не требуется заключения контракта на недропользование. Достаточно приобрести в частную собственность или в землепользование земельный участок, на (в) котором находятся такие ископаемые. При строительстве подземных сооружений без заключения контракта в юридический состав, на основании которого возникает право недропользования, входят такие факты, как общее разрешение собственника, данное в законодательстве, приобретение земельного участка в собственность или землепользование, разрешение на строительство.

Вместе с тем нам представляется, что использование части земной коры ниже почвенного слоя в соответствии с целевым назначением земельного участка не должно рассматриваться как недропользование. В противном случае для строительства фундаментов, подземных гаражей, холодильников, колодцев, подвалов и других подземных объектов на глубину свыше трех метров собственникам земельных участков (землепользователям) потребовалось бы заключение контракта на недропользование. На практике такой порядок не соблюдается. Не заключаются такие контракты и при строительстве подземных коммуникационных линий и иных объектов, обусловленных общественными нуждами (водо-газоснабжения, канализации и т.д.). Поскольку в рассматриваемых случаях земельный участок используется в соответствии с целевым назначением, то такие формы использования нельзя признавать нарушением исключительной собственности государства на недра земли. В этом плане более предусмотрительным оказалось законодательство Российской Федерации. В соответствии с Законом РФ «О недрах» от 3 марта 1995 г. собственники и землепользователи вправе (без лицензии) строить на своих земельных участках и эксплуатировать подземные сооружения (склады, погреба, холодильники и т.п.), но для своих нужд и на глубину до пяти метров.[188] Другим решением является признание права недропользования для указанных целей за собственником земельного участка (землепользователем) в соответствии с его целевым назначением на основании общего разрешения собственника, данного в законе.

В советской юридической литературе также высказывался взгляд о том, что право на углубление под земную поверхность входит в правомочия землепользователей. Так, Б.В. Ерофеев пишет: «Землепользователь имеет право использовать предоставленный ему земельный участок любым незапрещенным способом. Поэтому неправильно ограничивать право землепользования только поверхностью земельного участка. Как сельскохозяйственное, так и в особенности несельскохозяйственное использование земли всегда может быть связано с углублением под поверхность земельного участка».[189]

Таким образом, анализ показывает, что решение проблемы соотношения понятий «земля», «земельный участок», «недра земли» необходимо для определения объекта субъективного гражданского права. Для установления же объекта необходимо определить его состав (структуру, содержание). В связи с изложенным правовое значение здесь приобретают два аспекта. Во-первых, может ли быть объектом правоотношений каждый из указанных объектов и, во-вторых, каковы способы индивидуализации указанных объектов как объектов гражданских правоотношений.