Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

Земельный кодекс РФ (п. 6 ст. 27) предусматривает особый поря­док регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Его особенности предопределяются рядом природных и социальных факторов. Земли сельскохозяйственного назначения — компонент окружающей среды, включающий почвы, и природный ресурс, яв­ляющийся средством производства в сельском хозяйстве, обеспечи­вающим продовольственную безопасность страны, уровень благо­состояния российского населения. Государство обязано особо охра­нять земли сельскохозяйственного назначения от нерационального их использования. Данную задачу решает Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 26 июня 2002 г. (в ред. от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ)[59]:

• регулирует отношения, связанные с владением, пользовани­ем, распоряжением земельными участками из земель сель­скохозяйственного назначения;

• устанавливает правила и ограничения, применяемые к обо­роту земельных участков и долей в праве общей собственно­сти на земли сельхозначения;

• определяет условия предоставления земельных участков сельхозназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятие их в государ­ственную и муниципальную собственность.

Действие названного Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назна­чения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земель­ные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Федеральный закон (п. 3 ст. 1) называет шесть принципов, на базе которых разрешается оборот земель сельскохозяйственного на­значения. По содержанию они созвучны, но не повторяют требова­ний основных принципов земельного законодательства, сформули­рованных в Земельном кодексе РФ (ст. 1), а конкретизируют их применительно к землям сельскохозяйственного назначения. Назо­вем эти принципы:

1) сохранение целевого использования земельных участков;

2) установление размера общей площади участков сельскохозяй­ственных угодий, которые расположены на территории одного ад­министративно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находиться в собственности гра­жданина, его близких родственников, а также юридических лиц;

3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Феде­рации, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его про­даже, за исключением продажи с публичных торгов;

4) преимущественное право субъекта Российской Федерации (в • установленных случаях — органа местного самоуправления) на по­купку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;

5) установление особенностей предоставления земельных участ­ков сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, а также иностранным юридическим лицам;

6) предоставление гражданам и юридическим лицам в собствен­ность земельных участков сельхозназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных Федеральными за­конами.

А теперь рассмотрим подробнее содержание Федерального за­кона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

1. Особенности приватизации земельных участков сельскохозяйст­венного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земли сельхозназначения приватизируются в поряд­ке, установленном федеральным законодательством. Однако начало приватизации земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, уста­новленного законом субъекта Российской Федерации. Вместе с тем принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нор­мативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, не допускается.

2. Нормирование земельных участков сельскохозяйственного назна­чения. Законом установлены предельные размеры и требования к местоположению земельных участков сельскохозяйственного назна­чения. Минимальные размеры таких участков могут быть установ­лены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями федерального законодательства о землеустройстве.

Размер общей площади земельных участков сельскохозяйствен­ных угодий, которые расположены на территории одного админи­стративно-территориального образования субъекта Российской Фе­дерации и могут одновременно находиться в собственности гражда­нина, его близких родственников, а также юридических лиц, кото­рыми данный гражданин или его близкие родственники имеют пра­во распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, при­ходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Установленный законом субъекта Российской Федерации раз­мер общей площади таких земельных участков не может быть менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования.

3. Совершение сделок с земельными участками сельскохозяйствен­ного назначения. Если в результате совершения таких сделок обра­зуются новые земельные участки, размеры и местоположение кото­рых не соответствуют установленным законом требованиям, то они не допускаются. Не разрешен также выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше установленного субъектами Российской Федерации предельного минимального размера земельного участка для мелиорированных земель.

Введены ограничения земельных прав иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также физи­ческих лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%. Названные субъекты земельных от­ношений могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Когда в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказался земельный участок сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок, то такой земельной участок или доля должны быть отчуждены собственником. Эта обязанность собственника земельного участка и земельной доли должна быть реализована в течение года со дня возникновения его права на земельный участок или доли в праве общей собственности на земельный участок либо со дня, когда собственник узнал или обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушение требований федерального закона. Если собственник земельного участка или земельной доли не испол­нил в установленный срок свои обязанности по их отчуждению, учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации. Этот государственный орган в течение месяца со дня получения извещения обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении собственника-правонарушителя к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах).

При отсутствии покупателей, желающих приобрести земельный участок или земельную долю в общей собственности, этот земель­ный участок или земельную долю должен приобрести субъект Рос­сийской Федерации (либо в установленных случаях орган местного самоуправления) по начальной цене предмета торгов.

4. Обязанности правообладателей земельных участков сельскохозяйственного назначения. Правообладатели (собственник, землеполь­зователи, землевладельцы, арендаторы) земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны использовать их в соответ­ствии с целевым назначением и разрешенным использованием, способами, которые не должны причинять вред земле как природ­ному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодород­ного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хо­зяйственной деятельности.

Ненадлежащее использование правообладателями земельных участков сельскохозяйственного назначения признается достаточ­ным основанием для принудительного изъятия. Случаи ненадлежащего использования определяются в соответствии с Земельным ко­дексом РФ.

О принудительном изъятии у собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения в суд обращается орган государ­ственной власти субъекта Российской Федерации (в установленных случаях орган местного самоуправления), когда его ненадлежащее использование повлекло причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Заявление направляется в суд по правилам, установленным Земельным кодексом РФ, для принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником ввиду ненадлежащего использова­ния земельного участка.

5. Особенности оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установ­ленных законами субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, по которой он продается, за исключе­нием продажи с публичных торгов.

Продавец обязан известить в письменной форме высший Ис­полнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации (орган местного самоуправления в установленных слу­чаях) о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением. Ес­ли извещенный государственный орган откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый зе­мельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок треть­ему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При продаже земельного участка ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение в названном порядке. Если земельный участок будет продан с нарушением преимущественного права покупки, субъект Российской Федерации (в установленных случаях — орган местного самоуправления) имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требо­вать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения, в том числе находящиеся в долевой собственности, прошедшие государ­ственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

При передаче в аренду, находящегося в долевой собственности земельного участка сельхозназначения договор аренды заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности.

Договор аренды участка сельскохозяйственного назначения мо­жет быть заключен на срок, не превышающий сорока девяти лет. Если договор аренды заключен на больший срок, он считается за­ключенным на срок, равный предельному установленному законом.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных ус­ловиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Площадь земельных участков сельскохозяйственного назначе­ния, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, законом не ограничивается. В договоре аренды может быть преду­смотрено, что арендуемый участок сельскохозяйственного назначе­ния передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом ограниче­ний, установленных законом.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находя­щиеся в государственной или муниципальной собственности, пре­доставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков сельскохо­зяйственного назначения осуществляются по правилам ст. 38 Зе­мельного кодекса РФ.

Находящиеся в государственной или муниципальной собствен­ности земельные участки сельскохозяйственного назначения могут передаваться в аренду по правилам ст. 34 Земельного кодекса РФ. Это разрешено, если имеется только одно заявление о передаче зе­мельных участков в аренду при условии предварительного и забла­говременного опубликования сообщения в средствах массовой информации о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков определенных субъектов Российской Федерации.

Если подано два и более заявлений о передаче земельных участ­ков сельскохозяйственного назначения в аренду, такие участки пре­доставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Земельный участок, переданный гражданину или юридическому лицу в аренду, может быть приобретен в собственность арендато­ром по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использо­вания такого земельного участка. Решение о предоставлении зе­мельного участка в собственность должно быть принято в двухне­дельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в Ис­полнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответст­вующих земельных участков.

Закон вводит известные ограничения по передаче в собствен­ность арендованных земель сельскохозяйственного назначения. Ес­ли земельные участки сельскохозяйственного назначения, находя­щиеся в государственной или муниципальной собственности, пре­доставляются в аренду религиозным организациями (объединени­ям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сель­скохозяйственного производства, сохранения и развития традици­онного образа жизни, хозяйствования и промыслов этих народов, гражданам для сенокошения и выпаса скота, то выкуп арендован­ных земель арендаторами не допускается.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными паст­бищами и находящиеся в государственной или муниципальной соб­ственности, гражданам и юридическим лицам могут быть переданы только на праве аренды.

6. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собст­венности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в ус­тавный (складочный) капитал юридического лица свою долю, а равно передать земельную долю в доверительное управление или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил ст. 250 ГК РФ.

Участник долевой собственности обязан известить в письмен­ной форме остальных участников долевой собственности или опуб­ликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектов Российской Федерации, о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйст­венного назначения третьему лицу.

Если остальные участники долевой собственности в течение ме­сяца с момента извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения откажутся от покупки доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назна­чения или не заявят о намерении приобрести ее, продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган го­сударственной власти субъекта Российской Федерации (орган му­ниципального самоуправления в установленных случаях) о намере­нии продать долю в праве общей собственности на земельный уча­сток сельскохозяйственного назначения с указанием цены и других существенных условий договора.

Если субъект Российской Федерации (в установленных случаях орган местного самоуправления) откажется от покупки доли в пра­ве общей собственности на земельный участок сельскохозяйствен­ного назначения либо не уведомит продавца о намерении приобре­сти ее в течение месяца с момента получения извещения в пись­менной форме, продавец вправе в течение года продать долю в пра­ве общей собственности третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

При продаже земельной доли по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора, продавец обязан направить новое извещение в письменной форме по ранее названным правилам.

7. Выдел земельных участков в счет долей в праве общей собствен­ности из земель сельскохозяйственного назначения. Участник долевой собственности на землях сельскохозяйственного назначения в пер­вые годы земельной реформы не имел права требовать выделения земельной доли в натуре (на местности)[60]. Позднее собственникам земельных долей без согласия других участников долевой собствен­ности было предоставлено право в некоторых случаях использовать земельную долю с выделением земельного участка в натуре (на ме­стности).

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает право участника долевой собственно­сти требовать выдела земельного участка. Установлен порядок тако­го выдела (см. Приложение № 9). Участник долевой собственности обязан известить о намерении выделить земельный участок в пись­менной форме остальных участников долевой собственности или

опубликовать в средствах массовой информации определенных субъектов Российской Федерации. В извещении указывается пред­полагаемое местоположение земельного участка и размер компен­сации остальным участникам долевой собственности. Местополо­жение выделяемого земельного участка должно соответствовать требованиям закона о предельных размерах выделяемого участка.

Если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию осталь­ным участникам долевой собственности после выдела земельного участка.

Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела зе­мельного участка в расчете на единицу их площадей.

Если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участ­ников долевой собственности или опубликования сообщения не поступят возражения от участников долевой собственности, пред­ложения о местоположении земельного участка и размере компен­сации считаются согласованными.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собствен­ности с использованием согласительных процедур. Порядок их проведения устанавливает Правительство Российской Федерации. В случаях недостижения согласованного решения споры о местопо­ложении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.

Неиспользуемая в течение двух лет часть находящего в долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначе­ния может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом Российской Федерации (в установленных случаях орга­ном местного самоуправления). Субъект Российской Федерации (орган местного самоуправления) вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на неиспользуемый земельный участок, если участник или участники долевой собственности неиз­вестны. Когда участник или участники долевой собственности из­вестны, то заявление в суд подается о прекращении права собст­венности на земельный участок сельскохозяйственного назначения и признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на неиспользуемый земельный участок. Порядок владения и пользования земельным участком, нахо­дящимся в долевой собственности, принимается общим собрани­ем участников долевой собственности. Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании проводится не менее чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путем опубликования сообщения в средст­вах массовой информации определенных субъектов Российской Федерации. При условии надлежащего уведомления общее соб­рание участников долевой собственности считается правомоч­ным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности.

Решение принимается большинством голосов, не менее двух третей от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности, и оформляется протоколом. Он подписывается все­ми присутствующими участниками долевой собственности.

Надо ли доказывать, сколь недемократична процедура принятия решений, установленная законом: два участника долевой собствен­ности, созвав собрание, могут принимать решение, обязательное для восьми отсутствующих на собрании участников долевой собст­венности. Это противоречит одному из основных принципов зе­мельного законодательства (п. 11 ст. 1 ЗК РФ), согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого граж­данина на свободное владение, пользование и распоряжение при­надлежащим ему земельным участком.

Закон обязывает участников долевой собственности, получив­ших при приватизации сельскохозяйственных угодий в собствен­ность земельные доли, обеспечить определение на местности гра­ниц находящихся в общей собственности земельных участков сель­скохозяйственного назначения в соответствии с требованиями зем­леустройства. Эти границы должны быть документально оформле­ны по правилам государственного кадастрового учета и обозначены в государственной кадастровой документации.

Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступ­ления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, а при их отсутствии выписки из принятых до вступле­ния в силу названного Федерального закона решений органов ме­стного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных уго­дий, удостоверяющих права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

План семинарского занятия

1. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения.

2. Фонд перераспределения земель.

3. Принципы и особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения.

4. Основные формы использования земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации.

Темы для докладов

1. Понятие земель сельскохозяйственного назначения и общая характеристика их правого режима.

2. Субъекты права на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

3. Возникновение, изменение и прекращение прав на земли. сельскохозяйственного назначения.

4. Права и обязанности пользователей земель сельскохозяйственного назначения.

Литература

Основная:

1. Земельное право [Электронный ресурс] : учебник. — Электрон. дан. — М. : Проспект, 2015. — 376 с. — Режим доступа: http://e.lanbook.com/books/element.php?pl1_id=54507 —

2. Боголюбов С. А. Земельное право : Доп. УМО вузов в кач. учебника для вузов / Боголюбов С.А.. — М.: Юрайт, 2013. — 376.

3. Жаворонкова, Н.Г. Земельное право [Электронный ресурс] : учебник / Н.Г. Жаворонкова, О.А. Романова. — Электрон. дан. — М. : Проспект, 2015. — 351 с. — Режим доступа: http://e.lanbook.com/books/element.php?pl1_id=54504

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

5. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Дополнительная:

1. Пантин Е.В. Развитие представлений об обеспечении целевого использования земель сельскохозяйственного назначения в российском законодательстве // История государства и права, 2011, № 4

2. Черныш О.В. Надзор за целевым использованием земель сельскохозяйственного назначения // Законность, 2011, № 1

Контрольные вопросы по теме

1. Какие два обязательных признака характеризуют земли сельскохозяйственного назначения?

2. Каковы особые признаки, присущие сельскохозяйственным угодьям?

3. В каких случаях земли сельскохозяйственного назначения относятся к особо ценным продуктивным землям?

4. При каких условиях допускается изъятие земель сельскохозяйст­венного назначения в целях использования их для несельскохозяй­ственных целей?

5. Какие законодательные меры предусмотрены для эффективной хозяйственной эксплуатации земель сельскохозяйственного назна­чения?

6. Кто может быть субъектом использование земель сельскохозяйственного назначения?

7. В каких целях может быть создано крестьянское (фермерское) хозяйство?

8. Каков порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения крестьянскому (фермерскому) хозяйству?

9. В чем особенности правового режима земель сельскохозяйственных коммерческих организаций?

10. В чем особенности правового режима земель, используемых для личного подсобного хозяйства?

11. Каковы основания и порядок приватизации членами садоводче­ских, огородных и дачных некоммерческих организаций граждан занимаемых ими земельных участков данных организаций?

12. Каковы основные положения Федерального закона РФ «Об оборо­те земель сельскохозяйственного назначения»?