Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Признавая необходимость изъятия земель для государственных или муниципальных нужд, законодатель указывает на исключи­тельность такого рода случаев. При этом необходимо учитывать принцип сочетания интересов общества и законных интересов гра­ждан и сохранение гарантий каждого гражданина на свободное вла­дение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земель­ным участком (ст. 1 ЗК РФ).

Изъятие земельного участка, в том числе путем выкупа, для го­сударственных нужд осуществляется для выполнения международ­ных обязательств Российской Федерации, размещения объектов государственного и муниципального значения при отсутствии дру­гих вариантов возможного размещения этих объектов.

Иные обстоятельства определяются федеральными законами, а для случаев изъятия, в том числе выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Феде­рации или муниципальной собственности, в случаях, установлен­ных законами субъектов Российской Федерации.

Ограничения изъятия, в том числе выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд из земель отдельных категорий установлены Земельным кодексом РФ (ст. 79, 83, 94, 101). Изъятие, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Поря­док такого выкупа земельного участка, порядок определения вы­купной цены земельного участка, порядок прекращения прав вла­дения и пользования земельным участком права собственника зе­мельного участка, подлежащего выкупу для государственных или Муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законода­тельством (ст. 55 ЗК РФ). Гражданский кодекс РФ не знает друго­го способа изъятия земельного участка, кроме выкупа (ст. 279). Порядок определения выкупной цены земельного участка преду­смотрен ст. 281 ГК РФ.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образованиям уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Оценка земельного участка должна производиться в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г.[37] В нем сказано, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Россий­ской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при выкупе или ином, предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. № 519[38] утверждены стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, дающие возможность организовать работу по оценке имущества, в том числе и земельных участков.

При несогласии собственника с выкупом у него земельного участка или с условиями выкупа для государственных или муници­пальных нужд соответствующий исполнительный орган государст­венной власти или орган муниципального управления вправе обра­титься в суд с иском о разрешении спора. Согласно ст. 282 ГК РФ иск о выкупе земельного участка может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления органа, принявшего решение об изъятии земельного участка.

В период времени с момента государственной регистрации решения об изъятии земельного участка и до достижения согла­шения о выкупе или принятия судом решения о выкупе земельно­го участка собственник не ограничен в правах владения, пользо­вания и распоряжения земельным участком. Он может производить необходимые затраты на его содержание и использование по назначению. Эти затраты потом могут быть включены в выкупную цену (но именно необходимые затраты). Однако согласно ст. 280 ГК РФ затраты и убытки, связанные с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земель­ном участке в указанный период, могут быть отнесены на счет собственников земельных участков, землепользователей, землевла­дельцев и арендаторов.