Тема 2 Рынок недвижимости

Рынок недвижимости — совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости.

Рынок недвижимости — это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является частью финансового рынка.

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Классификация рынков недвижимости:

По географическому признаку:

ü городской;

ü местный;

ü региональный;

ü мировой;

ü национальный;

По степени готовности к эксплуатации:

ü рынки существующих объектов;

ü незавершенное строительство;

ü новое строительство;

По виду сделок:

ü купля-продажа;

ü аренда;

ü вещные права;

ü ипотека;

По форме собственности:

ü государственных и муниципальных объектов;

ü частных объектов;

По способу совершения сделок:

ü первичный рынок и вторичный рынок;

ü организованный и неорганизованный;

ü традиционный и компьютеризированный;

ü биржевой и внебиржевой.

Основные сегменты рынка недвижимости:

ü рынок жилья;

ü рынок земли;

ü рынок нежилых помещений.

Рынок жилья подразделяется на:

ü городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;

ü рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.

Земля— это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.

Особенности рынка недвижимости:

ü локальность;

ü невысокая взаимозаменяемость объектов;

ü сезонные колебания цен;

ü сделки необходимо подвергать государственной регистрации;

ü вложение капитала в недвижимость.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.

Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости.

Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

Субъектами рынка недвижимости являются:

ü Покупатели (физические и юридические лица);

ü Инвесторы;

ü Продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью);

ü Всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи прав собственности: агентства оценщиков; риэлтерские фирмы; юридические фирмы; рекламные агентства; страховые компании; аукционные фирмы; конкурсные комиссии; комиссии по приватизации предприятий; банки (в т.ч. ипотечные) и др.

ü Государственные органы: бюро технической инвентаризации; комитеты по управлению имуществом; арбитражные суды; нотариальные конторы; налоговые инспекции; комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости

Учитывая современные тенденции, повсеместную компьютеризацию и пользование всемирной информационной сетью Интернет, одним из показателей, характеризующих спрос на рынке жилой недвижимости, выступает количество запросов в поисковых системах. На территории нашей страны наиболее распространена поисковая система «Яндекс». По данным международной исследовательской группы TNS, этой системой пользуется около 67% населения, работающего в Интернете на территории СНГ. В 2013-2015 годах мной был проведен анализ пользовательских запросов «Купить квартиру», который показал, что за период с июля 2013 по июнь 2015 гг. количество запросов по Российской Федерации увеличилось в 3,6 раза, ежемесячно возрастая на 5,8%. В целом по Российской Федерации данный показатель увеличился за период с июля 2013 г. по июнь 2015 г. с 345,4 тыс. до 1262,8 тыс. запросов. Интерес представляет анализ запросов в зависимости от количества комнат в квартире. Исходя из того, что запрос может быть сформулирован по-разному, были взяты средние значения наиболее популярных запросов, отражающих спрос на отдельные виды жилья за май 2016 г. :

Наибольшее количество запросов в поисковой системе Яндекс было зафиксировано по однокомнатным квартирам. С увеличением количества комнат в квартире снижается количество запросов. Количество запросов с формулировкой «купить однокомнатную квартиру» в 1,5 раза превышает количество запросов «купить двухкомнатную квартиру», в 2,7 раза – «купить трехкомнатную квартиру», и в 44 раза — «купить многокомнатную квартиру». Что касается спроса среди пользователей поисковой системы «Яндекс» на первичное и вторичное жилье, то в целом по Российской Федерации количество запросов по квартирам на первичном рынке жилья немного превосходит количество запросов по вторичному рынку.

Понятие "анализ рынка недвижимости" в наиболее общем значении этого слова представляет собой целенаправленное исследование рынка для выявления свойств рынка недвижимости, его количественных и качественных характеристик, внутренних и внешних взаимосвязей и взаимозависимостей, проводимое по рынку в целом или по его отдельным сегментам.

Общие показатели рынка недвижимости формируют представление об этом секторе в целом. К ним относятся показатели общих объемов спроса и предложения за определенный период времени, показатели средней стоимости 1 кв.м. объектов недвижимости. Одним из способов их определения является метод формирования базы данных (БД) с использованием коэффициентов спроса и предложения. Применение данного метода позволяет значительно сэкономить время при анализе рынка недвижимости, так как позволяет избежать ежедневного отслеживания информации.

Анализ рынка первичного жилья за отдельно взятый период времени (квартал) в условном городе X с использованием данного метода, может выглядеть следующим образом: