Как влияют на рынок недвижимости новые законы?

Наиболее значимые изменения на рынке недвижимости - новые правила уплаты налога на жилье, увеличение срока владения недвижимостью от 3 до 5 лет, запрет на возведение апартаментов как отдельных объектов капстроительства. Свои нюансы привнесла принятая практика обязательного страхования застройщиков. Кроме того, есть еще и резкое повышение ключевой ставки ЦБ, которое привело к критическому удорожанию ипотечного кредита. По мнению экспертов, все изменения, которые вступили в силу с 1 января 2015 года, оказали влияние на рынок жилья, но, конечно, не сразу, а постепенно. Что касается, например, нового налога на жилье, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, - это изменение в первую очередь коснулось рынка жилой аренды, но также не одномоментно. Расходы на жилье вырастут

Налог уплачивается за истекший период, таким образом, владельцы недвижимости начали платить по новым ставкам с 2016 года (налог подлежит уплате до 1 октября). При этом ставка увеличится тоже не сразу – повышение будет происходить поэтапно до 2020 года.

«Логично, что арендодатели будут стремиться переложить расходы, связанные с налогообложением, на плечи арендатора. Но в то же время сейчас наблюдается спад спроса на арендное жилье, арендаторы торгуются, поэтому арендодатели, которые не готовы уступить в цене и при этом заранее намерены повысить ставку на размер налога, будут терять клиентов», - отмечает эксперт.

23,6% собственников жилья вынуждены будут повысить арендные ставки уже с нового года, показывает опрос квартировладельцев, проведенный компанией Avito. На увеличение арендных ставок хозяев квартир вынудит вступление в силу нового налога на имущество.

37,6% респондентов пока не приняли решение о повышении расценок и лишь 39,7% владельцев квартир точно не планируют повышать ставки в следующем году. На время новогодних праздников повышать цены хотят 67,5% собственников. При этом разброс цен составляет от 5% до 100%.

По данным опроса, арендаторов при выборе квартиры больше всего интересует удобное расположение, это отметили 59,3% опрошенных. Далее следуют такие пункты как наличие интернета (18,1%), стиральной машины (4,1%) и парковки (2,1%). При этом арендная ставка арендаторов волнует мало, этот пункт вошел в графу «Другое».

Эксперты, впрочем, скептически отнеслись к результатам этого исследования.

«С учетом новых правил исчисления налога на имущество вряд ли стоит ждать увеличения ставок аренды. Во-первых, конкуренция слишком высока, чтобы перекладывать дополнительные расходы на арендаторов. Во-вторых, увеличение финансовой нагрузки в подавляющем большинстве случаев незначительное и точно несоизмеримо с годовой стоимостью аренды.

По оценкам чиновников, в некоторых областях налоги на отдельные объекты из-за отмены моратория могут вырасти в разы. В частности, в Московской области рост налогов на землю может составить от 70 до 740%, в Белгородской - от 200 до 450%, в Удмуртии - от 200 до 500%.

Новую систему подсчета еще в 2014 году утвердил Владимир Путин. Однако на сегодняшний день только 28 регионов России переходят на новый расчет. В их числе - Московская, Нижегородская, Новосибирская, Самарская области, Татарстан и другие Санкт-Петербург вступит в эту группу только с2017 года - плата будет осуществляться за 2016 год. В остальных субъектах РФ все пока остается по-прежнему.

1 декабря истек срок уплаты имущественных налогов за 2015 год. При этом многие граждане не обращаются в суд или в специальную комиссию при Росреестре, так как стоимость процедуры оспаривания слишком высока. Юридическое сопровождение и отчет оценщика обойдется минимум в 50 тыс. рублей.

«Необходимо идти в суд с коллективным иском, как это делают жители коттеджных поселков. Это позволяет распределить расходы на оспаривание кадастровой стоимости на многих собственников.

Практика таких исков уже сложилась, например, в Подмосковье, где сами чиновники рекомендовали собственникам заниматься вопросом оспаривания оценки всем СНТ. Однако случаев подачи коллективных заявлений жителями многоквартирных домов Росреестром пока не зафиксировано.

Юристы считают, что именно за такими исками будущее. «Можно оспорить кадастровую стоимость нескольких квартир в судебном порядке, скооперировавшись с соседями. Появление таких заявлений - это лишь вопрос времени», - считает юрист Ирина Вишневская.

В последнее время Росреестр буквально завален требованиями пересмотра кадастровой стоимости недвижимости. Налогоплательщики считают, что расчет кадастровой стоимости земли, по которому теперь рассчитывается налог, был существенно завышен. В ведомство поступило 29 тысяч заявлений от россиян с требованием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости 60 тысяч объектов недвижимости.

Число случаев, когда после рассмотрения заявлений граждан в комиссии пересматривают кадастровую стоимость недвижимости, так же растет. Положительные решения принимаются в отношении 46,9% заявителей. Суммарная величина кадастровой стоимости объектов недвижимости после оспаривания в комиссиях снизилась на 28,5% (на 595 млрд руб).

Некоторые налогоплательщики возмущены ростом налога на недвижимость. Сумма его выросла для многих квартировладельцев в десятки раз. Это при том, что новый налог вводится постепенно, и в текущем году собственникам недвижимости нужно заплатить лишь 20% рассчитанной суммы налога, а 100% - в 2020-м.

«Сейчас часть граждан уходит в несознанку и просто не платит налоги на недвижимость», - отмечает риелтор Сергей Шлома. В наиболее сложном положении оказались владельцы недвижимости стоимостью свыше 300 млн рублей - налоговая ставка для их объектов составляет 2%, то есть через пять лет им придется платить налог в размере как минимум 6 млн рублей. Многие собственники роскошной недвижимости уже сегодня пытаются избавиться от нее, однако едва ли много желающих захотят покупать этот актив, превратившийся в обременение.

Эксперты считают, что из-за повышения налога начнется переселение жителей из более дорогих квартир в дешевые, при этом цены на жилье в престижных районах начнут снижаться. «На рынок будут выброшены инвестиционные квартиры, которые владельцам будет просто невыгодно содержать.
По закону ежегодно налог будут увеличивать на 20%. Полностью население начнет платить по кадастровой стоимости жилья, приближенной к рыночной, к 2020 году. По расчетам экспертов, например, за 74-метровую трехкомнатную квартиру в панельном доме в Казани уже в 2018 году придется заплатить 3678 рублей. А в 2020 году - 18 390 рублей.

Сильнее всего пострадают москвичи, проживающие в центре города. Новый налог, рассчитанный по кадастровой стоимости, может оказаться для них слишком высоким. Так, за трехкомнатную квартиру в «сталинке» возле метро «Фрунзенская» к 2020 году придется платить не девять тысяч рублей, как в 2016 году, а больше 46 тысяч.

Миграция

С 1 января 2015 года также вступили в силу изменения в миграционном законодательстве, это также косвенно способно повлиять на рынок аренды жилья в экономклассе: не секрет, что множество квартир снимают приезжие, а большие квартиры часто снимают вскладчину. «Так, например, с 1 января граждане Украины не могут работать в РФ без патента – это неизбежно скажется на сокращении количества приезжих (а всего их приезжало в Россию по несколько миллионов человек ежегодно). По данным ФМС, с 2015 года приток мигрантов в Россию уже упал на 70%. Таким образом, в сегменте самых дешевых арендных квартир, которые пользуются спросом у мигрантов, уже ощущается рост объемов предложения.

О «прочих объектах». Повышение налога на недвижимость существенно увеличит расходы на содержание апартаментов, которые занимают значительную долю нового строительства в столицах, апартаменты попадают в категорию «прочие объекты», которые облагаются по ставке 0,5%. Несмотря на то, что уровень налогов на апартаменты выше, чем на квартиры, потенциальный покупатель здесь выигрывает за счет более низкой стоимости квадратного метра.

Еще один важный момент, касающийся апартаментов. Законодательством теперь запрещено возведение апарт-комплексов как отдельных объектов капитального строительства. Если смотреть со стороны покупателя, то это положительные изменения, так как повышаются требования к застройщику по обеспечению инфраструктурой жильцов апартаментов. Для застройщика это грозит постепенным усложнением процесса получения разрешительной документации на строительство, а это снизит темпы выхода новых проектов на рынок.

Ключ от ипотеки.

«За 2014 год объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками, составил около 1,65-1,7 триллионов рублей против 1,3 триллионов рублей в 2013 году. Таким образом, рост составил 30%.

По мнению аналитиков , рост ипотечного кредитования мог быть еще выше (около 40%), если бы не решение ЦБ об увеличении ключевой ставки до 17%.

«После повышения ключевой ставки ипотечный рынок находится в подвешенном состоянии. Некоторые банки повысили ставки (до 20% и выше), другие ужесточили условия или вовсе временно приостановили выдачу ипотечных кредитов. Сами заемщики в основном отказываются от ипотеки по очень высоким ставкам. А там, где ставки сохранились на приемлемом уровне 14-16%, увеличился риск получить отказ.

Целью повышения ключевой ставки была борьба с валютными спекулянтами, а вовсе не ограничение кредитования населения, поэтому это временная вынужденная мера. После стабилизации валютных курсов стоит ожидать снижения ключевой ставки и нормализации ипотечного рынка.

Средняя ставка по ипотечным кредитам в российских банках вернулась на докризисный уровень и составляет в декабре 2016 года около 12,7%, сообщает РИА «Новости» со ссылкой на заявление министра строительства и ЖКХ Михаила Меня. По словам чиновника, для приобретения жилья на первичном рынке кредит можно взять на существенно более выгодных условиях, ведь средняя ставка на «первичку» в стране сейчас около 11,5%. «Можно говорить, что ипотечная ставка вернулась на докризисный уровень», - сказал глава Минстроя.

Министр сообщил, что объем выдачи ипотеки на 1 декабря составил 1,3 трлн руб. «2014 г. был рекордным по объему ипотеки. Люди взяли 1,77 трлн руб. ипотечных кредитов. В 2015 г. - 1,1 трлн руб. Мы думаем, что к концу года выйдем на очень неплохую цифру. В следующем году мы однозначно достигнем пиковых показателей 2014 г.», - сказал Мень.

Серьезного снижения ставок ожидать не стоит - максимум это будут десятые доли процента, говорит президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян. «Если у вас есть проблема ипотеки, есть тот, кто ее даст, и есть средства на покупку жилья, лучше брать сегодня», - считает он.

Эксперт, впрочем, признает: ипотека по двузначным ставкам - дорогое удовольствие, но в наших реалиях нужно двигаться к тому, чтобы ставки были хотя бы на уровне 10%.

Но каждый третий потенциальный ипотечный покупатель, планирующий приобретение жилья и теоретически готовый сегодня к сделке, отложил решение своего жилищного вопроса в ожидании дальнейшего снижения ключевой ставки, а вслед за ней - ставок по кредитам.

Если еще год назад ипотечные сделки по ставке в 12,45% устраивали потенциальных покупателей, теперь, считают риелторы, у потребителей сформировался новый «порог ожидания» - ипотечная ставка на уровне 10%. В результате многие граждане отложили решение квартирного вопроса на неопределенный срок.

Эксперты, как и покупатели, ждут снижения ставок. Если Центробанку в 2017 г. удастся приблизиться к целевому уровню инфляции, то пропорционально упадут и ставки по ипотечным кредитам. А значит, уже примерно через год обычная, не субсидируемая государством ипотека, возможно, будет стоить столько же, сколько сейчас – льготная. А может быть, и меньше.

Первые шаги к этому уже предприняты. С 18 октября Сбербанк снизил ставки по продуктам ипотечного кредитования. Новый диапазон ставок по основным ипотечным программам – 12-13,5% годовых в рублях соответственно. Таким образом, ставки снижены на 0,5%.

Банки, входящие в двадцатку крупнейших в России, будут вынуждены вслед за Сбербанком уже в ближайшее время снизить ставки по ипотечным кредитам. Только так эти банки смогут вести конкурентную борьбу за клиентов.

Сертификаты на новостройки

Новый способ стимулирования жилищного строительства предложили в российском правительстве. Гражданам могут разрешить использовать жилищные сертификаты для приобретения квартир в строящихся домах. на данный момент россияне, получающие средства по таким сертификатам, могут использовать их только для финансирования покупки жилья в уже введенных в эксплуатацию зданиях, однако приобретение квартир в строящихся домах является выгоднее, чем покупка жилья на вторичном рынке.

Расширение сферы использования жилищных сертификатов откроет для граждан-участников программы рынок новостроек, а заодно создаст дополнительные условия для развития строительной отрасли.
Изменение правил использования сертификатов предусмотрено проектом постановления «О внесении изменений в правила выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы».

Радость дольщика.

В 2016 году в Госдуме одобрили законопроект о внесении изменений в закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в части обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору перед участниками долевого строительства. По мнению авторов законопроекта, застройщик обязан застраховать свой предпринимательский риск и риск случайной гибели или повреждения объекта строительства в пользу участника долевого строительства. Сумма страховой выплаты должна быть пропорциональна расходам дольщика.

Сейчас получению дольщиками назад своих денег, как правило, предшествует судебный процесс. «Одна из самых распространенных проблем, с которой могут столкнуться дольщики, – банкротство застройщика. В этом случае ни квартир, ни денег не получают, как правило, даже те, кто оформил договор долевого строительства жилья. Понятно, что со страховой компании деньги взыскать гораздо легче, поскольку достаточно будет доказать наступление страхового случая, считают эксперты Российского союза строителей (РСС).

По мнению Александра Цыганова, завкафедрой «Страховое дело» Финансового Университета, страховая защита дольщиков может работать практически в любых условиях, если создать на базе государственных страховых институтов аналог агентства по страхованию вкладов. Сбережения дольщиков ничуть не ущербнее, чем накопления граждан в банках.

Как считают эксперты, изменения в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» увеличат себестоимость строительства на 15%, заставят строителей повышать цены на квартиры, а также и вызовут множество негативных последствий для рынка. Следует ждать снижения качества строительства, задержек сроков сдачи объектов и ухода с рынка мелких компаний.

Предположительно 10-15% мелких компаний не справятся с новыми реалиями. «Большая часть различных поправок и нововведений заставляет застройщиков постоянно адаптироваться к новым правилам игры, вместо того чтобы концентрироваться на строительстве.

Изменения в 214-ФЗ изменят расстановку сил на рынке новостроек. Реформа направлена на санацию рынка от слабых игроков – выжить должны только сильнейшие. Поэтому поправками предусмотрены меры, требующие от застройщиков высоких стартовых затрат (большой уставный капитал и отчисление в компенсационный фонд).

«Если на рынке появляется девелопер, который не может нести такие расходы, то вероятность его краха также велика. Действительно многие строительные компании будут вынуждены продать свои проекты и уйти с рынка или слиться с более сильными игроками. Однако в большей степени этот процесс затронет регионы.

Руководитель Департамента архитектурно-строительного надзора администрации Екатеринбурга Сергей Малафеев считает, что из-за новых поправок в законодительство уже через несколько лет количество застройщиков может сократиться на 20%.

Исполнительный директор Гильдии строителей Урала Вера Белоус добавляет, что уже сейчас идет «естественная чистка рынка». «В настоящее время наметилась тенденция на укрупнение компаний. В связи с большой конкуренцией вместе с маленькими компаниями в тендерах участвуют и большие участники рынка, которые бы раньше не стали этого делать. Естественно, предпочтение в таком случае будет отдано крупной компании», - заявила эксперт.

Время владения

В 2014 году были приняты поправки, увеличивающие срок владения недвижимостью с 3 до 5 лет для возможности освобождения от уплаты налога после продажи объекта. Эти изменения вступили в силу 1 января 2016 года.

По мнению Софьи Лебедевой, эти поправки вызовут трудности у инвесторов, которые покупали квартиры в новостройках на стадии котлована. Теперь им придется, либо ждать дополнительное время, чтобы продать квартиры, либо задуматься об арендном бизнесе на это время.

В 2017 году вступят в силу законодательные изменения, так или иначе касающиеся российского рынка недвижимости.

Регистрация недвижимости

В первую очередь, будет упрощена регистрация недвижимости. Теперь можно будет одновременно подавать заявления на кадастровый учет и регистрацию прав – процедура станет единой и будет занимать до 10 дней.

Также сократятся сроки получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – с пяти дней до трех.

Оплата услуг

С 1 января 2017 года выплата за общедомовые нужды (ОДН) будет включена в жилищный платеж. Сейчас она включена в совокупный платеж за услуги ЖКХ.

Иными словами, в платежки россиян будут включены расходы на оплату электричества, холодной и горячей воды, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, и отведения сточных вод.

Это, как считают законодатели, поможет потребителям проверять правильность начисления платы за общедомовые нужды.

Помощь дольщикам

Вступают в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В частности, будет создан государственный компенсационный фонд, управлять которым будет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Таким образом, государство берет на себя ответственность за завершение начатого строительства.

Кроме того, у застройщиков появится возможность использовать привлеченные средства дольщиков для строительства объектов социальной инфраструктуры и инженерно-технических сооружений.

Машиноместа станут недвижимостью

С 1 января к недвижимому имуществу (помимо жилых и нежилых помещений) будут относиться и машиноместа в зданиях и сооружениях.

Купля-продажа машиномест теперь подлежит государственной регистрации наравне с другими объектами недвижимости. Также машиноместа можно будет заложить как недвижимость по договору об ипотеке.

Конец дачной амнистии

Уже с 1 января 2017 года в России начинают действовать поправки в правила оформления строений на землях садовых и дачных товариществ. Основанием для государственного кадастрового учета домов, гаражей и бань будут технические планы строений вместо деклараций.

Таким образом, одно из ее важнейших положений «дачной амнистии» - упрощенное оформление строений на землях садовых и дачных товариществ - утратит силу.

Ранее люди, желающие зарегистрировать садовый или дачный дом, обязаны оплатить госпошлину 350 рублей, написать заявление в Росреестре или МФЦ и представить декларацию, заполненную самим же владельцем.

После 1 января 2017 года для этого придется обращаться в БТИ или к профильным специалистам - кадастровым инженерам, которые проведут обмеры, вычислят точные координаты дома и составят технический план. Проверить квалификацию такого инженера можно на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в разделе «реестр кадастровых инженеров».

Новые требования законодательства о кадастровом учете не должны осложнить процедуру кадастрового учета, поскольку процедура получения данных документов доступна и отработана, говорят в Росреестре.

Однако на составление технического плана будет уходить не меньше недели. Кроме того, работу инженеров и специалистов надо оплачивать. Размер оплаты зависит от площади объекта и начинается от 7-8 тысяч рублей.

«Дачная амнистия» формально действует до 1 марта 2018 года. Если «на бумаге» власти продлили действие амнистии, то в реальности кадастровые палаты уже отказывают дачникам в регистрации, требуя разрешение на строительство, которого почти ни у кого нет.

«Все, это конец. Прислали ворох приостановок по жилым домам, требуют разрешение на строительство. Видимо, у нашей кадастровой палаты решение принято, обсуждению не подлежит. Отправляю клиентов в администрации», - пишет на форуме кадастровых инженеров один из постоянных пользователей.

Напомним, что год назад депутаты предлагали вообще запретить дачную амнистию. Первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева говорила тогда, что до 70% вводимых объектов малоэтажного строительства является стихийными застройками. «Если мы и дальше будем законодательно давать лазейки, для недобросовестных предпринимателей, то мы никогда не придем к понятному и прозрачному инвестированию», - заявляла она.