ЧЕЛНИНСКИЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Цены на квартиры в Набережных Челнах в 2016г снижались. Застойная ситуация на рынке недвижимости, которая наблюдалась с начала года, привела к тому, что летом наступил и вовсе «мертвый сезон». Продаж нет, некоторые риэлторы даже оставили профессию. Единственное, что поможет оживить рынок - снижение цен на жилье.

Экономический кризис не дает челнинцам продавать и покупать квартиры. Цены на квартиры не соответствуют уровню жизни челнинцев. Стоимость жилья балансирует на казанском уровне. Именно поэтому рынок и стоит, считает риэлтор АН «ТатЖилИнвест» Жанна Ермакова. Продается только то жилье, что выставляется на продажу подешевле. Но продавцы не идут на уступки покупателям, оправдывая свою позицию тем, что, мол, не спешат с продажей. Желание заработать мешает им объективно оценить внешние экономические факторы.

«Наличных денег ни у кого нет, зарплата упала. Кроме того, многим отказывают в кредитах».

То, что челнинцы переживают экономические трудности, подтверждает и другая тенденция на рынке недвижимости. Люди уезжают на постоянное место жительства из Челнов в Казань, в другие российские города к родственникам. Многие едут за детьми, которые поступают в вузы в других городах, говорят наши эксперты.

Очень сильно осложняет продажи, по словам эксперта ТатЖилИнвест, и наличие «кредитных квартир», то есть тех, за которые собственники не смогли выплатить ипотеку, и жилье выставили на реализацию. Таких квартир много, около 30 процентов на рынке.

«Даже в случаях когда имеется непогашенная ипотека в 500-600 тысяч рублей, квартира продается с трудом, ведь эту сумму надо оплатить наличкой. Кроме того, покупателя ждет еще и другая головная боль с «кредитными квартирами». Ведь в этом случае деньги передаются заранее, за месяц, по предварительному договору. Еще 2-3 недели приходится ждать закладную на квартиру, был случай, когда закладную ждали три месяца. Мало кто соглашается, внеся залог, ждать сделку так долго.

Наличие кредита тормозит цепочку даже при обмене квартир. Если «трешка», например, взята в ипотеку, то хозяева двухкомнатной должны будут отдать за нее наличные. «У меня есть квартира, которая не продается уже более двух лет, - приводит пример риэлтор. - У хозяина трехкомнатной квартиры долг по ипотеке в 500 тысяч рублей, ему их надо отдать, чтобы снять обременение. То есть владельцы «двушки», которые хотят купить его жилье, должны заплатить эти деньги наличными. При этом двухкомнатная квартира тоже в ипотеке».

Эксперты отмечают, что среди горожан много легкомысленных людей, не соизмеряющих свои желания с возможностями. Не имея ни рубля в кармане, они хотят жить на широкую ногу. Без первоначального взноса претендуют на двух- и даже трехкомнатную квартиры. И порой находят такую возможность, оформив ипотеку в банках.

«Люди до сих пор не осознают всей ответственности по выплате банковского кредита. Внесут платеж один-два раза. Потом не могут платить, берут потребительские кредиты, чтобы закрыть ипотеку, а там вообще проценты драконовские. Так долги начинают расти как снежный ком, человек не может выбраться из них. И почему-то думает, если в квартире прописаны дети и нет другого жилья, ее у него не отберут. Отберут! Все решается в судебном порядке. Затем недвижимость реализуется либо с торгов, либо кредитором как собственником. А человек выселяется с вещами на улицу»,- делятся горьким опытом работы в агентствах недвижимости.

Прайс на квартиры начал меняться в пользу покупателей. В июне 2016г на вторичном рынке произошли некоторые ценовые подвижки. В старых домах, в не очень престижных микрорайонах квартиры стали дешеветь.

«Появились однокомнатные квартиры в пятиэтажках за 1,5 - 1,6 миллиона рублей. В 2015г такие же квартиры на первых этажах без балкона продавали за 1,8 миллиона рублей. Такая же ситуация с 2- и 3-комнатными квартирами. Теперь можно найти трехкомнатные квартиры на средних этажах с балконами в пятиэтажках за 2,3 миллиона рублей, малогабаритные «трешки» в «московских домах» можно купить за 2,1 миллиона рублей. За такую же цену предлагают двухкомнатные квартиры в старых девятиэтажках. В2015г самые низкие цены на двухкомнатные квартиры стартовали с суммы 2,5 - 2,6 миллиона рублей. В среднем же цена «двушки» сейчас составляет 2,3 - 2,4 миллиона рублей», - отмечает замдиректора АН «Мегаполис» Артем Кириллов.

Цены начали падать и на первичном рынке, подтверждает общую для рынка тенденцию директор АН «Инвест-Перспектива» Сергей Кудряшов. Например, акции по снижению стоимости объявили строители в ЖК «Крылатый» и в 46-м комплексе. Нового жилья в городе строится много. И рынок отрегулирует взаимоотношения продавцов и покупателей.

В Челнах стоимость квартиры на первичном рынке снизилась на 4,2%.
Средняя стоимость квадратного метра вторичной недвижимости в Набережных Челнах на декабрь 2016 года составила 48,5 тыс. рублей. По сравнению с началом года цена снизилась на 1,4% или 707 рублей. Такие данные приводит аналитический центр SRG.

За весь рассматриваемый период – 2016г – величина стоимости жилой недвижимости колебалась в интервале 48,5-49,5 тыс. 6 мая цена по городу достигла своего максимального значения – 49,5 тыс.
Наибольшая стоимость квадратного метра приходится на однокомнатные квартиры. На конец июля она составила 49,4 тыс. рублей за кв/м, снизившись за последний месяц на 0,2% или 100 рублей. При этом специалисты отмечают, что каждую неделю в среднем стоимость снижалась на 0,1%.

Цена квадратного метра двухкомнатной квартиры в декабре составила 48,4 тыс. рублей (-0,9 % в сравнении с предыдущим месяцем), трехкомнатной - 46,8 тыс (-1%).

Эксперты также отмечают, что цены на жилье будут значительно отличаться в зависимости от того, в каком районе города находится объект. Итак, самым дорогим районом в Набережных Челнах является Центральный – 49,8 тыс. рублей за кв/м, с предыдущего года цена изменилась на -4,1% (2,1 тыс. руб.). Падение стоимости жилой недвижимости также затронуло и другие районы. В Комсомольском районе по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года «квадрат» подешевел на 5,7%, что в денежном выражении составило 2,8 тыс. руб. В Автозаводском районе – на 5,8%, что является самым существенным снижением цены за год и в абсолютном выражении составляет 3 тыс. Самое доступное для покупки жилье представлено в Комсомольском районе, средняя цена за метр здесь приравнивается к 46,1 тыс.

Средняя стоимость жилой недвижимости на первичном рынке в Челнах на июль составила 42,9 тыс. рублей кв/м (-4,2% с начала года или почти 2 тыс. рублей). За весь рассматриваемый период величина колебалась в интервале 42,6-45,9 тыс. рублей. В феврале цена достигла своего максимального значения – 45,9 тыс. Средняя стоимость одного «квадрата» на первичном рынке по сравнению с предыдущим месяцем снизилась на 0,5 %, что в абсолютном выражении составило 197 рублей.

Парадокс: в Челнах шестикомнатные квартиры дешевле четырехкомнатных. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» выявили среднюю стоимость многокомнатных квартир в Набережных Челнах. Четырехкомнатную в автограде можно приобрести в среднем за 3,93 млн рублей, пятикомнатную – за 4,99 млн. А вот квартира из шести комнат парадоксально обойдется дешевле – в 3,74 млн. В Казани стоимость апартаментов в разы выше. Четырехкомнатная квартира в столице Татарстана в среднем обойдется в 8,84 млн, почти в два раза дороже стоят пятикомнатные, за 13 млн уйдет шестикомнатная. Вдобавок ко всему в Казани эксперты нашли квартиру из восьми комнат по цене 53 млн рублей.

Всего «МИР КВАРТИР» проанализировал многокомнатные квартиры в 68 городах России и выяснил, что самые дорогие квартиры в столице России и в курортных городах. В Москве, например, средняя стоимость четырехкомнатной квартиры составляет 93,67 млн (пять комнат 150 млн, шесть – 169 млн), в Ялте – 39,37 млн рублей, в Сочи – 17 млн, Севастополе – 12,95 млн.

Аналитики федерального портала «Мир квартир» проанализировали рост цен на арендные квартиры в российских городах. В Набережных Челнах в первом полугодии 2016 года самым большим был прирост цен на однокомнатные квартиры. Согласно исследованию экспертов, сейчас снять однушку в автограде можно за 9 313 рублей (прирост составил 15,4%), двухкомнатную – за 12 055 рублей (+14,3%), трехкомнатную – за 14 590 (+7,9%).

Отметим, всего было исследовано 59 российских городов. Выяснилось, что более половины из них подняли к лету ставки аренды, причем двух- и трехкомнатные квартиры подорожали больше однушек. По традиции, лидером рейтинга стала Москва. Сегодня снять однокомнатную квартиру в столице, по данным «Мир квартир», стоит в среднем 33 164 рубля в месяц, двухкомнатную - 47 308 рублей, трехкомнатную – 80 123 рубля. Вторым обычно идет Петербург, но на сей раз ему пришлось уступить свое место Сочи, необыкновенно подорожавшему с наступлением лета. Однушки на главном российском курорте сдают в среднем за 25 934 рубля в месяц, двушки – за 33 796 рублей, трешки – за 54 138 рублей.

Выявлено, что на цены первичного рынка сильнее всего влияет задолженность по ипотечным жилищным кредитам в рублях, предоставленным кредитными организациями физическим лицам, при увеличении которой на 1% цены увеличатся на 0,15%. Вторым по значимости фактором являются среднедушевые доходы населения, влияние которого проявляется в том, что при его увеличении на 1% результативный показатель увеличится на 0,42%.

Главным фактором, влияющим на цены вторичного рынка жилья в Российской Федерации, являются среднедушевые доходы населения: при их увеличении на 1% цены на вторичном рынке жилья увеличатся на 0,35%. Вторым фактором выступает задолженность по ипотечным жилищным кредитам в рублях, предоставленными кредитными организациями физическим лицам, влияние которого проявляется в том, что при его увеличении на 1% результативный показатель увеличится на 0,2%. Третьим, незначительным фактором, влияющим на цены на вторичном рынке жилья, являются «Инвестиции в основной капитал по виду деятельности "Строительство", при увеличении которых на 1% результативный показатель увеличится всего на 0,06%