История регистрации прав на недвижимость

ИСТОИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В РОССИИ

Все знают, что сущность торговли недвижимостью заключается в том, чтобы сделать объект недвижимости доступным своему покупателю. Но не многие знают, что возникновение торговли недвижимостью на Руси относится к глубокой древности.

Уже в IX в. торговля объектами недвижимости (дома) стала важной сферой хозяйственной деятельности. Однако рынка недвижимости в русском городе не было.

Происходила непосредственная продажа земель князем своим подчиненным – дружинникам деревень или домов с целью обеспечить стабильность в своей дружине.

К середине XVII в. торговля недвижимостью приобретает государственный характер. Государство приобретало новые земли. Руководители государства раздавали земли за верность и преданность двору своим ближайшим подчиненным.

Преобразования, инициированные Петром I, вызвали крупные изменения в экономической жизни Российской Империи, в том числе в торговле недвижимостью...

История регистрации прав на недвижимость

В России история регистрации прав на недвижимость началась еще в XVI в., когда был введен порядок, предписывающий предъявление купчих грамот (договоров купли-продажи земли) в приказы. С XVII в. вводится практика выдачи справок приобретателю земли, в которых фиксировалась величина приобретаемого имения и прежний владелец. При этом акты продажи, мены, дарения земли фиксировались в поместном приказе, сделки со зданиями, дворами - в земском приказе.

Получение справки не было обязательным, но ее отсутствие имело свои невыгодные последствия. Так, по Уложению 1649 г. в случае продажи одной и той же вотчины разным лицам право собственности признавалось не за тем, чья купчая была совершена ранее, а за тем, кто ранее «справила имение, т.е. получение справки выступало как подтверждение перехода прав. Петром I вводится новый - «крепостной» - порядок регистрации прав на недвижимое имущество, создается специальный орган - Палатка Крепостных Дел. Там должны были совершаться все сделки с недвижимостью, где каждый акт вносился в особые крепостные книги. Со времен Екатерины II, с принятия Уложения о губерниях 1775 г. совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты в губерниях и суды, при которых образовывались учреждения крепостных дел.

Новый этап в системе регистрации прав на недвижимость наступает после принятия в 1866 г. Положения о нотариальной части, согласно которому на нотариусов, в частности, возлагается обязанность удостоверения и регистрации сделок с недвижимостью.

По Положению сделки совершаются нотариусом по месту проведения сделки и утверждаются старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости, так что права на недвижимость приобретаются только после утверждения, последним сделки. Старший нотариус округа (уезда, уездного или губернского города) был обязан вести крепостную книгу (содержала утвержденные им документы о сделках с недвижимостью) и реестр крепостных дел (сведения о характеристиках недвижимости, собственники, ограничения права собственности, залоги и т. д.). До 1891 г. реестр крепостных дел велся по собственникам, с 1891 г- по объектам недвижимости. Для каждого уезда или города, входящего в округ, должен был вестись особый реестр. Таким образом, сделка, предметом которой является недвижимость, могла быть совершена в любом месте, но права по ней переходили не иначе, как по утверждению ее старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. При этом перед утверждением сделки старший нотариус был обязан проверить подлинность представленной ему выписки о совершении сделки нотариусом, соответствие сделки действующему законодательству, права лица, отчуждающего недвижимость, отсутствие препятствий к отчуждению недвижимости вследствие запретов и т. д.