Особенности системы управления государственной и муниципальной недвижимостью

Объекты государственной и муниципальной собственности относятся к тому или иному уровню собственности независимо от того, на чьем балансе они находятся, какова ведомственная подчиненность предприятий. Критерии отнесения объектов к федеральной собственности подразделяются на структурные (производственные, непроизводственные, ценные бумаги) и функциональные (отраслевые, территориальные, доля в экономике).

Целью управления имуществом является удовлетворение общественных потребностей, выполнение внутренних и внешних обязательств Правительства и мобилизация доходов в бюджетную систему. Оно осуществляется на основе законодательства, указов Президента РФ (по вопросам, по которым не приняты законы) и включает пользование, отчуждение, сдачу в аренду, передачу в залог, в доверительное управление и другие операции.

В соответствии со ст.294 ГК право хозяйственного ведения - это право государственного или муниципального унитарного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом публичного собственника в пределах, установленных законом или иными правовыми актами.

Субъектами этого права могут быть только государственные или муниципальные унитарные предприятия (но не казенные предприятия, обладающие на закрепленное за ними федеральное имущество лишь правом оперативного управления). Объектом данного права является имущественный комплекс (ст.132 ГК), находящийся на балансе предприятия как самостоятельного юридического лица.

Субъектами данного права теперь могут быть как унитарные (казенные) предприятия, строго говоря, относящиеся к категории коммерческих организаций, так и финансируемые собственниками учреждения, относящиеся к некоммерческим организациям. Собственник-учредитель создает субъекты права оперативного управления, определяя объем их правоспособности, утверждая их учредительные документы и назначая их руководителей. Собственник может также реорганизовать или ликвидировать созданные им учреждения (или казенные предприятия) без их согласия.

Объектом рассматриваемого права является имущественный комплекс - все виды имущества, закрепленного собственником за учреждением или приобретенного им в процессе участия в гражданских правоотношениях. При этом собственник-учредитель вправе изъять у субъекта права оперативного управления без его согласия излишнее, не используемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению (п.2 ст.296 ГК). Однако такое изъятие допускается лишь в этих трех предусмотренных законом случаях, а не по свободному усмотрению собственника.

Минимущество формирует федеральный перечень акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, акции которых закреплены в федеральной собственности.

Министерство имущественных отношений:

-проводит подготовку и осуществляет приватизационные работы, формирующие портфель ценных бумаг;

-передает в залог ценные бумаги, находящиеся в государственной собственности;

-реинвестирует дивиденды от ценных бумаг, а также доходы, полученные от прироста курсовой стоимости;

-конвертирует ценные бумаги, находящиеся в государственной собственности;

-анализирует рынок ценных бумаг;

-инвестирует бюджетные средства в ценные бумаги;

-готовит решения о продаже ценных бумаг и их производных;

-осуществляет иные действия, приводящие к смене собственника ценных бумаг (обмен, дарение, безвозмездная передача в собственность, слияние (раздел, выделение) портфелей ценных бумаг при слиянии (разделе, выделении) юридических лиц, совершение платежа ценными бумагами при взносе средств в уставный капитал, удовлетворение требований кредиторов).

Участие государства в капитале хозяйственных обществ и товариществ осуществляется путем внесения вкладов государственного имущества. Вкладом является принадлежащая Российской Федерации доля в имуществе, находящемся в общей собственности двух или более лиц, или в уставном (складочном) капитале хозяйственных обществ и товариществ. Вклады могут вноситься как в объекты, находящиеся в общей долевой, так и в общей совместной собственности, в коммерческие и некоммерческие организации, за исключением полного и коммандитного товарищества, политических партий, иных организаций. В качестве вклада государственного имущества могут выступать: здания, сооружения, денежные средства, ценные бумаги, а также имущественные и неимущественные права в том случае, если они имеют денежную оценку. Право инициировать решение о внесении вклада имеют Правительство РФ, отраслевые министерства и ведомства, Федеральное Собрание, Минимущества, Российский фонд федерального имущества. Решение о внесении вклада государственным имуществом или путем перечисления средств государственного бюджета вносится Правительством РФ в Государственную Думу вместе с проектом закона о государственном бюджете на очередной год.

Субъектами лизинговых отношений с государственным имуществом являются:

-лизингодатель

- Минимущество и его территориальные органы, которые осуществляют передачу в лизинг специально приобретенного для этого имущества;

-лизингополучатель - государственные предприятия и учреждения, другие юридические и физические лица, получающие имущество, предназначенное для предпринимательской деятельности, во владение и пользование по договору лизинга, определяемое Министерством государственного имущества на конкурсной основе;

-продавец лизингового имущества - любое предприятие-изготовитель объекта лизинга или другое лицо, продающее объекты лизинга;

-лизинговые компании - организации, созданные при участии федеральных или муниципальных органов и финансируемые, полностью или частично, за счет средств соответствующих бюджетов, а также региональные организации, созданные для поддержки малого предпринимательства и получившие лицензию на проведение лизинговых операций, выполняющие функции лизингодателя;

-торговый агент - предприятие, обеспечивающее приобретение объекта лизинга у продавца и передачу его по договору лизингополучателю.

Наем помещений государственного жилищного фонда. Минимущество через уполномоченные им органы передает жилые помещения государственного жилищного фонда в наем. Сдача жилого помещения в наем не влечет передачу права собственности на него. Основанием для передачи жилого помещения в домах государственного жилищного фонда в наем является договор найма. Фактическая передача осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник или орган, уполномоченный собственником сдавать жилое помещение в наем. Право заключать договора найма на жилые помещения, находящиеся в государственной собственности, может быть предоставлено собственником иным юридическим лицам на конкурсной основе.

Цели

Государственная политика в имущественной сфере, в основу которой положена Концепция управления государственным имуществом и приватизации в РФ в редакции Постановления Правительства РФ от 29 ноября 2000 г. № 903, ставит следующие цели:

– увеличение доходов федерального бюджета на основе эффективного управления государственной собственностью;

– оптимизация структуры собственности (с точки зрения пропорций на макро- и микроуровне) в интересах обеспечения устойчивых предпосылок для экономического роста;

– использование государственных активов в качестве инструмента для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики;

Задачи

Для реализации этих основных целей федеральным органам исполнительной власти необходимо решить следующие задачи:

– полная инвентаризация объектов государственной собственности, разработка и реализация системы учета этих объектов и оформление прав на них;

– повышение эффективности управления государственным имуществом с использованием всех современных методов и финансовых инструментов, детальная правовая регламентация управления;

– классификация объектов государственной собственности по признакам, определяющим специфику управления;

– оптимизация числа объектов управления и переход к объектному управлению;

– обеспечение прав государства как участника (акционера) коммерческих и некоммерческих организаций;

– обеспечение контроля использования и сохранности государственного имущества, а также контроля деятельности лиц, привлекаемых в качестве управляющих;

– обеспечение поступления дополнительных доходов в федеральный бюджет путем создания новых возобновляемых источников платежей и более эффективного использования имеющегося имущества.

Принципы

Для достижения поставленных целей в основу системы управления государственной недвижимостью должны быть положены следующие главные принципы:

1. Принцип управления на основе объектного подхода (индивидуальный подход к управлению). В соответствии с этим принципом объект управления –объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленнаячасть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка и прочносвязанных с ним объектов и частей таких объектов, перемещение которыхбез несоразмерного ущерба их назначению невозможно

2. Принцип наилучшего использования. Основной критерий эффективности управления недвижимостью – обеспечение наилучшего использования недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности. Под наилучшим использованием комплекса недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, понимается такое использование всей совокупности объектов недвижимости, которое способствует росту валового внутреннего продукта, устойчивости доходной части бюд-

жета, формированию комфортной социальной среды и повышению ценности недвижимого имущества.

3. Принцип платности (возмездности). Платность пользования недвижимостью рассматривается как необходимое условие доступа к недвижимости для всех категорий пользователей (приобретателей недвижимости) и инструмент регулирования вариантов использования недвижимости.

Принцип платности предполагает максимальное сокращение числа объектов недвижимости, передаваемых пользователям на безвозмездных и льготных условиях, приоритет таких вариантов использования объектов недвижимости, которые обеспечивают максимизацию доходов государства от использования недвижимости.