Договор купли - продажи

Самым распространенным договором был договор купли-продажи, которому исторически предшествовал договор мены. Договор мены - это договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Договор купли-продажи - это договор, в соответствии с которым одна сторона, продавец, обязуется передать товар другой стороне в собственность, а другая сторона, покупатель, обязуется уплатить за это продавцу обусловленную денежную сумму. Предметом договора купли-продажи могли быть как движимые вещи - зерно, скот, рабы, так и недвижимые - поля, сады, дома. Для действительности договора купли-продажи было необходимо соблюдение трех условий:

1. Отчуждаемое имущество не должно быть изъято из оборота. Например, было изъято из оборота имущество воинов «илку».

2. Продавец должен быть собственником вещи. Для защиты от эвикции вещи - истребования вещи виндикационным иском третьим лицом - невладеющим собственником у покупателя устанавливалась уголовная ответственность.

Когда после покупки обнаруживался человек, заявивший, что он является действительным собственником проданной вещи, покупатель должен был обеспечить явку в суд продавца и свидетелей. Если те не являлись, суд признавал покупателя вором и присуждал его к смертной казни. Если же суд приходил к выводу о законности договора и об отсутствии вины покупателя, смертной казни подлежал продавец, поскольку он признавался вором. Если, наконец, не находилось свидетелей у человека, заявившего о своём праве собственности на проданную вещь, он также подвергался смертной казни за злостную клевету, возведенную на участников договора.

3. Договор должен был заключаться при свидетелях, чтобы последние в случае необходимости могли подтвердить его законность. Большая часть договоров заключалась устно, на словах вследствие слабого распространения грамотности и для быстроты гражданского оборота. Продажа наиболее ценных вещей - земли, поля, сада, домов, построек, рабов, скота осуществлялась в письменной форме - на глиняных табличках грифелем из тростника при свидетелях - обычно от 8 до 10 человек. Для предотвращения подделки табличек с условиями договора иногда прибегали к изготовлению таблички с конвертом: исходная табличка заключалась в глиняную оболочку (конверт), на которой повторяли её текст и ставили печати. Тем самым создавались два текста, один из которых оставался недоступным, пока не взламывался конверт. Текст на конверте мог подвергаться намеренной фальсификации или стираться от изношенности, но первоначальную внутреннюю табличку нельзя было достать, не сломав конверта.

Число свидетелей колебалось от двух до двадцати и даже больше. В качестве свидетелей выступали мужчины, а из женщин - жрицы, самостоятельно распоряжавшиеся имуществом. Большая часть договоров заключалась устно, на словах вследствие слабого распространения грамотности. Продажа наиболее ценных вещей (земли, поля, сада, построек, рабов, скота) осуществлялась в письменной форме (на глиняных табличках) при свидетелях (обычно от 8 до 10 человек).

В документе указывались объект и характер сделки, имена сторон, размер цены (праву была известна только купля за наличный расчет), перечислялись свидетели, писец, отмечалась дата. Подписи свидетелей и сторон отсутствовали. Купля - продажа движимых вещей, кроме рабов и скота, происходила устно перед свидетелями.

Например, купчая XVIII в. до н.э. из г. Ларса: Балму-намхе покупает у Нитени раба и платит 13 сиклей серебра. 10 свидетелей. Печать свидетелей. Дата. «Одного раба, по имени Шу-Аммурим, раба (принадлежащего) Нитени, у Нитени Балму-намхе купил. 13 сиклей серебра, в качестве его (продавца) полной цены, он ему отвесил. Перед ...» далее перечисляются свидетели с указанием их профессии (кабатчик, ювелир, пивовар и т. п.), затем идет печать свидетелей и дата. В силу неграмотности свидетелей печать имеет такую же силу, как и подпись. Договор покупки дома: «25 м² жилого строения, возле дома ИддинАмурру, дом Нурсина и НурШамаша, у НурСина и НурШамаша ИддинАмурру купил. 17 сиклей серебра, полную его цену, он отвесил. В будущем, когда бы то ни было, НурСин и НурШамаш «мой дом» не скажут. Именем своего царя он поклялся. (Список свидетелей, дата)».

Договор купли-продажи в течение одного месяца после заключения мог быть расторгнут при наличии существенных недостатков вещи, то есть таких, которые нельзя обнаружить даже при внимательном осмотре. Например, в случае продажи раба, страдающего эпилепсией (ст. 278).

Договор займа

Широкое распространение имел договор займа. Заём - это договор, по которому одна сторона, заимодавец, передает в собственность другой стороны, заёмщика, деньги или вещи, обладающие определёнными родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить заимодавцу ту же сумму денег или то же количество вещей того же рода и качества с процентами или без процентов. Предметом договора займа могли быть только вещи с родовыми признаками. Вещи с родовыми признаками (или родовые вещи) - это вещи, измеряемые мерой, числом. Например, зерно, масло, вино, финики, шерсть, деньги, серебро. Это вещи заменимые, массовые. Родовая вещь может погибнуть физически (сгореть, утонуть), но она не может погибнуть юридически, так как она всегда могла быть заменена другой однородной вещью или другой партией однородных вещей. При заёме родовые вещи передавались в собственность заёмщика, который имел право пользования и распоряжения ими. Он возвращал заимодавцу не те же самые вещи, что были взяты, а подобные вещи того же рода и качества обычно с процентами. Поэтому предметом договора займа не могли быть индивидуально-определённые вещи. Индивидуально определенные вещи - это вещи, которые имели особые присущие лишь данной вещи признаки. Например, картина художника по имени Балму-намхе, земельный участок авилума по имени Ибби-Шамаш, раб по имени Шу-Аммурим. Индивидуально - определённая вещь замене не подлежит, так как является незаменимой, единичной.

Договор займа обычно совершался в письменной форме при свидетелях - от 2 до 10, но мог заключаться и устно при свидетелях. При погашении долга документ - глиняная табличка разбивался. Это являлось формальным условием исполнения договора, так как нахождение глиняной таблички в руках кредитора служило доказательством существования долга. Нормы Законов Хаммурапи по договору займа были направлены на предотвращение разорения крестьян-общинников и серьёзно пытались оградить должника от злоупотреблений со стороны кредиторов:

1. Устанавливался предельный размер процентов - 20% серебром по денежным займам (одну пятую основной суммы) и 33, 5% (одну треть) по займам зерна (ст. 89). Заём мог быть и беспроцентным, то есть иметь характер бескорыстной помощи.

2. При превышении максимального размера процента заимодавец терял долг (ст. 91).

3. Должник, получивший взаймы зерно или деньги, если у него нет зерна и денег для расчёта с кредитором, может погасить свой долг любым имуществом, каким он только располагает. В отношении процентов по денежному займу предусматривалось, что проценты могли быть уплачены не только деньгами, но и зерном (ст. 51-96, 90).

4. Законы защищали должника от самоуправных захватов его имущества кредитором. В случае самоуправного изъятия кредитором хлеба должника из житницы или кладовой, он должен был вернуть весь изъятый им хлеб, а также терял все, данное им в долг (ст. 113).

5. Если должник к сроку не мог уплатить долг, кредитор мог получить удовлетворение из имущества должника в размере долга. В случае же, когда должник вообще не в состоянии платить, взыскание обращалось на личность должника, то есть он должен был стать заложником у кредитора или отдать последнему рабов, жену, детей. Должник здесь обязывался уплатить долг трудом. Срок отработки был ограничен тремя годами. После этого срока должник освобождался, а долг считался уплаченным. В случае смерти заложника, отрабатывающего долг, смертной казни подвергался сын кредитора.

6. Должник, которого в силу бури, наводнения или недостатка воды постиг неурожай, получал отсрочку долга, мог не возвращать зерно своему кредитору и освобождался от уплаты процентов за этот год (ст. 48).

Причинами запрета взимания процентов или ограничения максимального процента по договору займа, законодательной защиты экономически слабых должников от произвола кредиторов являлись:

1. Особые экономические условия жизни в аграрном обществе. В аграрном обществе подавляющее большинство людей занималось сельским хозяйством, существовало натуральное хозяйство. Торговля и промышленность были неразвиты, деньги имели ограниченное хождение и не было острой потребности в коммерческом заёме - заёме денег для получения прибыли, для обогащения. Поэтому к заёму в аграрном обществе обычно прибегали нуждающиеся, которые занимали деньги или продукты для поддержания своего существования, в случае крайней нужды: при неурожае вследствие природных бедствий, при разорении во время социальных потрясений - войн, смут, развала государства, безвластия.

Так, законодательство Моисея говорило об основаниях заёма: «Если будет у тебя нищий кто-либо из братьев твоих на земле твоей пред нищим братом твоим, н открой ему руку свою и дай ему взаймы, смотря по его нужде, в чём он нуждается» (Второзаконие. 15, 8). Оно призывало богатых, чтобы они не отказывали в просьбе о займе. «Не ожесточи сердца твоего и не сожми руки твоей пред нищим братом твоим. Н открой ему руку свою и дай ему взаймы, смотря по его нужде, в чём он нуждается» (Второзаконие. 15, 7-8).

Целью заёма было удовлетворение потребностей семьи, преодоление хозяйственных трудностей. Семья брала в долг для того, чтобы обеспечить себе самое необходимое, а не с целью вложить деньги в какое-либо дело - торговлю или строительство и обогатиться. Поэтому в аграрном обществе, где кредит был редок, весьма негативно относились к взиманию процентов ростовщиками. Деньги могли быть предоставлены на определённый срок только в качестве бескорыстной помощи.

2. Необходимость предотвратить и смягчить социальные конфликты, ослабляющие государство, особенно перед лицом внешних врагов. Например, в древнем Риме за ограничение процентов выступали плебеи, которые были вынуждены прибегать к займам у патрициев под большие проценты. В Киевской Руси в 1113 г. после смерти князя - покровителя ростовщиков, произошел бунт, уничтоживший ростовщиков. Успокоение произошло с изданием новым князем Владимиром Мономахом закона, устанавливающего максимальный размер процентов по займу.

3. Стремление государственной власти предотвратить продажу земли, закабаление и обезземеливание бедной части населения - крестьян-общинников, исходя из соображений финансового и военного характера. Лишенный гражданских прав раб - должник или безземельный бродяга переставали быть для государства налогоплательщиками и не могли служить в ополчении, где требовалось прибрести вооружение за свой счёт.

Так, по законам Моисея годными к войне являлись все мужчины от 20 до 50 лет, исключая боязливых, новобрачных, построивших новый дом или насадивших виноградник и не успевших их обновить (Второзаконие. 20, 5-9). Вооружение подразделялось на оборонительное и наступательное. Оборонительное составляли: щит, шлем, панцирь и наколенники. К наступательному относились: меч, лук и стрелы, праща с камнем, копьё и дротик.

4. Влияние религии, которая обычно предписывала защищать слабых от произвола сильных. Древнееврейское законодательство Моисея, которому предписывается божественное происхождение, запретило взимать проценты по договору займа у евреев, вводило строжайший запрет получать какую-либо выгоду из бедственного положения еврея, приписывало особую силу проклятию бедняка в глазах Бога.

Договор найма (аренды) земли

¹

Особое внимание законы уделяли договору найма (аренды) земли. Аренда (найм) земли - это договор, по которому наймодатель, арендодатель, принимает на себя обязанность предоставить другой стороне - нанимателю, арендатору, во временное пользование землю за определённое вознаграждение, а наниматель обязан возвратить ту же самую вещь в том же состоянии. Срок аренды земли, был обычно довольно короток, - один год. В тех случаях, когда арендатор улучшал сад или неосвоенную землю, он получал их в аренду на 3 года (ст. 44). Срок аренды мог быть продлён, если арендатор из-за стихийных бедствий потерпел убыток (ст. 47).

В римском праве договор аренды недвижимости мог быть продлён по молчаливому согласию сторон или в случае фактического продолжения арендных отношений по умолчанию, как это происходит в наше время. «Кто по истечении времени найма остаётся в нанятом (имении), то не только он считается возобновившим наём… То, что мы сказали о признании колона возобновившим наём в силу молчания обеих сторон, - это следует понимать таким образом, что стороны считаются возобновившими наём на тот самый год, в который стороны молчали, а не следующие годы, хотя бы вначале был установлен пятилетний срок найма. Но если и в течение второго года после истечения пятилетия не было сделано ничего противоположного (свидетельствующего о намерении прекратить договор), то считается, что то же отношение найма осталось и на этот год; в связи с тем, что они молчали, они считаются давшими согласие. И это должно быть соблюдаемо в отношении каждого отдельного года» (D. 19.2.13.11).

«Тот, кто на определённое время взял в аренду, считается арендатором также по окончании срока. Ведь считается, что собственник, когда он терпит пребывание арендатора на земельном участке, снова сдаёт участок в аренду и что для заключения договора этого рода они решили воспользоваться не словами и не написанными текстами, а возобновили его простым согласием. И поэтому Марцелл утверждает, что если в это время собственник сойдёт с ума или умрёт, аренда не может возобновиться; и это правильно» (D. 19.2.14).

Законы различали три вида договора аренды земли: 1) аренда земли из доли урожая (от ⅓ до ⅔); арендная плата достигала 1/3 урожая, или половины урожая при аренде поля или даже две трети урожая при аренде сада, главным образом, из финиковых пальм; 2) аренда земли за фиксированную плату, которая может быть исчислена в натуре; 3) аренда земли за фиксированную плату, которая может быть исчислена в серебре, оплачивается деньгами.

Аренда земли за фиксированную, определённую, твердую плату (столько-то гур зерна; 1 гур=250, 6 литра), не зависящая от размера урожая, была более распространена, чем аренда, при которой арендатор приносит арендатору известную часть урожая. Это объясняется тем, что собственник поля при неурожае из-за стихийных бедствий (бурь, наводнений, засухи) получал меньшую арендную плату. В то время как при твёрдой арендной плате арендатор сам нёс все убытки, во всяком случае, тогда, когда арендная плата уплачена вперёд: «Если человек своё поле за арендную плату арендатору отдал и арендную плату своего поля получил, а потом поле бог Адад побил, или наводнение унесло (урожай), (то) убыток - только на арендаторе» (ст. 45). Если же арендная плата не была получена или же предполагалось вознаграждение в виде доли урожая, то собственник и арендатор должны были поделить оставшуюся часть урожая сообразно доле каждого, установленной договором (ст. 46).

Аналогичные три вида договора аренды выделились и в древнееврейском праве, в Талмуде. Мишнá различала два вида аренды - socher (сокер) и choker (хокер). «Какая разница между socher и choker? Первое оплачивается деньгами, второе - плодами». Разновидность второго вида аренды - arisut (арисут), когда арендатор вносил не точно зафиксированную плату натурой независимо от урожая, а определённую долю урожая (половину). В арендном договоре арис (арендатор) писал: «Я встану, вспашу, посею, скошу и свяжу снопы, смолочу и провею и сложу в кучу для тебя, и тогда ты придёшь и возьмёшь половину, а я за свои труды издержки - половину».

В римском праве имелись также три вида аренды земли и соответственно арендаторы за плату и арендаторы-издольщики. Арендатор земельных участков назывался колоном. Он был обязан исправно вносить оговоренную арендную плату, которая могла быть произведена частью полученных продуктов, то есть в натуральной форме: а) в виде известной части, доли урожая; б) в виде определённого и неизменного количества плодов независимо от размера урожая.

На арендаторе лежала обязанность вести хозяйство добросовестно, обеспечивая надлежащий доход (ст. 42-44). Арендатор не освобождался от уплаты вознаграждения собственнику поля, если он не вырастил на поле хлеба из-за того, что он не выполнил надлежащую работу в поле. В этом случае арендатор должен был уплатить собственнику столько же, сколько доходов было у его соседей (ст. 42). Если же он оставлял поле совсем без обработки, то помимо уплаты вознаграждения арендатор должен был обработать поле и в таком виде передать его собственнику (ст. 43).

«Если человек поля для возделывания взял и на поле зерна не произвёл, в (том, что надлежащую работу) в поле он не выполнил, его должны изобличить, и зерно как соседи его хозяину поля он должен отдать» (ст. 42). «Если поле он не возделал и забросил, зерно его как соседи хозяину поля он должен отдать, а поле, которое он забросил, он должен вспахать, взборонить и хозяину поля вернуть» (ст. 43). В случае аренды пустующего поля (целины) арендатор должен был взрыхлить и прополоть поле и, кроме того, отмерить собственнику 10 гур хлеба за каждый бур поля: «Если человек залежное поле на 3 года для распашки взял, но был нерадив и поле не распахал, (то) на четвёртый год поле он должен вспахать, разбить комья, взборонить и хозяину поля (его) вернуть, и за (каждый) бур поля 10 гур зерна он должен отмерить» (ст. 44). 1 бур= 6, 3 га; 1 гур= 150 л. Срок аренды мог быть продлён, если арендатор из-за стихийных бедствий потерпел убыток (ст. 47).

Как и вавилонское право, талмудическое законодательство стремилось обеспечить не только исправные взносы арендной платы, но и исправную обработку земли арендатором.

«Некто арендовал поле у ближнего своего и не хочет полоть и говорит ему (владельцу): какое тебе дело до этого, раз я тебе даю твою арендную плату? Его не слушают, ибо тот может возразить: завтра ты уйдёшь, и поле будет давать мне сорные травы». Лень, небрежность и бесхозяйственность арендатора приводят к запустению пашни, которая перестаёт приносить урожай. Поэтому в договоре арис (арендатор за определённую долю урожая) писал: «Если я оставлю поле пустовать и не обработаю его, заплачу лучшим».

Талмуд следующим образом истолковал договор об аренде земли: «Сказал рабби Меир: если кто-то взял поле у другого (то есть арендовал поле для обработки и обязался отдать хозяину поля часть или определённое количество урожая), и получив поле, оставил его невозделанным, - оценивают возможный урожай с данного участка земли, и он даёт ему (арендатор отдаёт хозяину обещанную часть, как будто урожай был собран)». Ведь так пишут (в договоре об аренде): «Если оставлю невозделанным и не обработаю, заплачу из лучшего».

Формулировку «… если оставлю невозделанным и не обработаю, заплачу из лучшего» - можно было бы понять как обязательство арендатора оплатить лучшим своим недвижимым имуществом убыток, нанесённый на земле тем, что он её обработал: «…И земля стала ниже качеством - пусть заплатит на сколько земля упала в цене». Но вот рабби Меир разъясняет формулировку документа: имеется в виду не только обязательство компенсировать убыток, причиненный хозяину поля снижением стоимости участка, но также неполученный доход, то есть долю хозяина, которую он бы получил, если бы поле было обработано.

В случае стихийного бедствия предусматривалось снижение арендной платы.

«Некто арендовал поле у ближнего своего, и оно поедено саранчой или побито ветром: если это - бедствие страны, то он сбавляет ему арендную плату, а если это - не бедствие страны, то не сбавляет ему арендной платы. Рабби Иуда говорит: «Если поле арендовано за деньги, то ни в том, ни в другом случае он не сбавляет аренды».

В римском праве арендатор мог быть освобождён от обязанности платежа арендной платы при наступлении непреодолимой силы (наводнение, засуха и т. д.), вследствие чего пропал урожай. Арендодатель нёс риск случайной гибели вещи и её плодов в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы.

«Если оказала воздействие сила вредоносной бури, то следует рассмотреть, должен ли наймодатель (арендодатель) предоставить что-либо нанимателю (арендатору). Сервий говорит, что собственник несёт ответственность перед колоном за всякое (чрезвычайное) событие (стихийное бедствие), которому он не мог противостоять, например за разлив реки, за (истребление урожая) птицами и если случится что-либо подобное или если произошло нашествие неприятеля; если же повреждения произошли из самой вещи, то это идёт во вред колону, например если вино скисло или посевы повреждены червями либо сорняками. Но если произошёл обвал и уничтожил все плоды, то ущерб не возлагается на колона, дабы он не был принужден, потеряв семена, вносить ещё и наёмную плату за землю. И если маслины погибли от засухи или если это случилось вследствие необычной жары, то это идёт в ущерб собственнику; если же ничего не случилось необычного, - то в ущерб колону. То же следует сказать, если проходящее войско из озорства что-либо похитило. Но если поле повреждено землятресением так, как нигде этого не было, то ущерб возлагается на собственника; ибо нужно, чтобы он предоставил поле нанимателю и чтобы наниматель мог это поле использовать» (D. 19.2.14.2).

«Непреодолимая сила, которую греки называют «силой бога», не должна причинять ущерб нанимателю (арендатору), если плоды были повреждены больше, чем это терпимо; в иных случаях колон должен равнодушно переносить умеренный ущерб, так как от него не отнимаются чрезвычайные выгоды. Но ясно, что мы говорим о том колоне, который нанимает имение за наличные деньги; в ином положении находится колон-издольщик, который разделяет собственником имения и ущерб и выгоду как бы в силу права товарищества» (D. 19.2.25.6).

Императоры предписывали снижать уровень арендных платежей в неурожайные годы, с тем, чтобы взыскать упущенную выгоду в годы хорошего урожая. Урожайность - дело случайное: один год - неурожайный, а другой - даёт обильный урожай. Поэтому в неурожайный год, когда арендатору трудно уплатить полную арендную плату, следует допустить уменьшение арендной платы. Однако если последующие годы будут урожайными, арендодатель получает арендную плату и за неурожайный год. Арендатор должен был исправно обрабатывать землю.

«Если кто-либо ссылается на пожар в имении и требует освобождения от взыскания, то к нему относится следующий рескрипт: «Если ты возделал имение, то по причине внезапного пожара справедливо прийти тебе на помощь». Папиниан в 4-й книге «Ответов» говорит, что если кто-либо сложил с колона (наёмную плату) за один год вследствие неурожая, а затем в последующие годы наступило изобилие, то произведённое сложение (платы) не идёт во вред собственнику. но он может требовать наёмную плату в полном объёме даже за тот год, за который он сложил (плату). Это же он (Папиниан) ответил и в отношении убытка, понесённого при найме государственных земель. Если собственник вследствие неурожая сложил плату в виде дарения, то нужно сказать то же, (что сказано выше), как если бы это было не дарение, а мировая сделка. Как быть, если неурожайным был последний год (найма) и за этот год сложена плата с колона? Правильнее сказать, что если даже предыдущие годы были изобильными и об этом знал наймодатель, то он не должен ссылаться на необходимость включения их в счёт» (D. 19.2.15.3-4).

Арендатор обязывался исправно обрабатывать землю. «Если имение портится и не возделывается, и строения не ремонтируются, то за эту свою вину съёмщик (арендатор) должен по решению суда исправить в пользу владельца» (Сентенции Павла. 2. 18.2).

В римском праве закреплялся принцип, согласно которому «продажа прекращает аренду» и покупатель не обязан соблюдать интересы колона. Если арендодатель продавал землю, то покупатель мог изгнать колона, истребовав владение землёй, ещё до истечения срока арендного договора. В этом случае арендодатель отвечал за причинённый арендатору ущерб или нанесённый вред. Во избежание ответственности арендодателя за подобный ущерб стороны обычно заключали специальное соглашение о том, что в случае продажи вещи покупатель обязывался сохранить арендные отношения.

Если кто-либо сдал другому внаём имение для извлечения плодов или сдал жилище, а затем по какой-либо причине продаёт имение или здание, то он должен позаботиться, чтобы в силу этого договора (продажи) покупатель дозволил колону извлекать плоды, а жильцу - жить в доме; иначе тот, кому это будет воспрещено, предъявляет иск (к наймодателю) из договора найма» (D. 19.2.25.1).

Арендная плата вносилась ко времени урожая. Иногда часть арендной платы передавалась уже при заключении договора. Весь риск договора лежал на арендаторе: собственник земельного участка был вправе требовать заранее оговоренную арендную плату независимо от реального урожая. Если арендатор не выращивал урожая вследствие неурожая или наводнения, он не освобождался от уплаты и платил столько же, сколько доходов было у его соседей (ст. 42).