ЗАКЛЮЧЕНИЯ КОНТРАКТОВ И ФОРМЫ ОПЛАТЫ

Методы заключения контрактов. Контракт (договор) между владельцем и подрядчиком может заключаться путем конкурсных тендеров (бидов) или выработкой взаимоприемлемых условий посредством переговоров. Тот и другой способы имеют свои области использования, достоинства и недостатки.

Тендеры могут быть открытыми, где может принять участие любой подрядчик (биддер), или закрытыми, доступ к которым ограничен списком допущенных участников или другими условиями. Конкурентные тендеры с фиксированной стоимостью работ объявляются, когда готова проектная документация, что позволяет участникам оценить проект. В этом случае контракт получает, как правило, самый низкий бид.

Первоначально заинтересованные фирмы получают запрос представить общую характеристику их квалификации в виде анкетной формы, а затем приглашение к тендеру с приложением проектных материалов, которые оплачивает фирма-претендент на контракт (биддер).

Владелец запрашивает прежде всего настоящих и прошлых клиентов и выносит суждение о квалификации претендента. Из прошедших первый этап отбираются наиболее подходящие для дальнейшего рассмотрения. Приглашение к тендеру содержит срок представления предложения, дату рассмотрения, предупреждение биддерам, что они должны соблюдать сроки строительства, назначенные владельцем.

Податели бидов оцениваются предварительно для получения представления об их квалификации. Контракт получает (выигрывает), как правило, подрядчик, предложивший самый низкий бид. Вместе с тем, в приглашении часто содержится предупреждение, что владелец оставляет за собой право выбора победителя по своему усмотрению, даже в случае, если в предложении соискателя названа меньшая цена и более короткие сроки. Предпочтение проверенным по прошлым сделкам подрядчикам - обычная практика тендеров, несмотря на некоторые возможные потери в сравнении с другими предложениями. При этом владелец рискует, что в следующий раз число желающих участвовать в тендере может резко сократиться.

Возвращая анкетную форму бида, претендент сообщает в ней, что, ознакомившись с предложением, он объявляет срок и цену, за которые обязуется выполнить контракт, прикладывает список субподрядчиков, с которыми он будет работать. Цена может расшифровываться по видам работ или по основным статьям затрат: материалы, стоимость рабочей силы; аренда оборудования; накладные расходы фирмы и прибыль, которую хочет получить биддер.

Все остальные издержки компенсируются в соответствии с принципом гарантированной максимальной ценой, которая оговаривается ближе к окончанию. Любые сокращения стоимости против гарантированной цены делятся в процентном отношении, которое обозначается в биде подрядчика.

Обязательным является представление брейкдауна (brakdown) -разбивка всей стоимости по отдельным видам работ в стоимостном и процентном отношении. Прибыль может быть обозначена абсолютной величиной, т.е. суммой за выполнение контракта в целом, или относительной - в процентах от стоимости фактически выполненных работ, но обычно она скрыта в стоимости работ. Все остальные издержки компенсируются в соответствии с принципом гарантированной максимальной цены, которая оговаривается ближе к заключению контракта. Сокращение стоимости против гарантированной цены делится в процентном отношении между владельцем и подрядчиком, что отражается в биде подрядчика.

Контракт на условиях, выработанных в результате переговоров. Этот метод дает возможность владельцу сократить продолжительность всего инвестиционного цикла по сравнению с требованиями конкурентных тендеров, так как в этом случае экономится время на подготовку и проведение тендера и подрядчик может приступить к работе на следующий день после успешных переговоров и подписания контракта.

Переговорный метод отличается ограниченной информацией ввиду того, что проект не закончен к этому времени. Претендент имеет возможность проявить свою изобретательность, способность планировать работы, обсчитать стоимость и составить календарный план, предложить предварительный план работ и показать возможности и преимущества своей фирмы. В конце переговоров рассматриваются вопросы цены, прибыли и вознаграждения за управление (в случае профессионального управления).

В идеальном случае процесс выбора начинается с короткого списка квалифицированных фирм, основанного на их предыдущих успехах и финансовой надежности. Владельцы частных строительных фирм используют любые из изложенных выше возможностей переговоров.

В контракте обязательно отражаются четыре главных обязательства подрядчика: время исполнения, стоимость, порядок расчетов и обязательство строить в полном соответствии с проектной документацией.

Практика договорных отношений Заказчик-Подрядчик предусматривает гибкие и многообразные формы оплаты, охватывающие все возникающие в жизни ситуации.

Основные формы оплаты проекта:

1. Фиксированная цена (Lump Sum, Fixed Price) за объект в целом, включая прибыль подрядчика и непредвиденные затраты устанавливается в результате конкурентного тендера или путем переговоров.

2. Цена за единицу работ (Unit Price) аналогична фиксированной цене, но относится к единице продукции, и конечная цена определяется количеством единиц. Применяется, когда объем работ на момент договора окончательно не определен.

3. Гарантированный максимум стоимости объекта, в пределах которого полностью оплачиваются издержки подрядчика и его фиксированная прибыль. Как вариант, возможно исчисление прибыли подрядчика в процентах от затрат, а также дополнительное вознаграждение за сокращение срока строительства.

4. Стоимость строительных работ по контракту в целом.

5. Оплата по фактическим издержкам плюс процент от затрат. Применяется при ликвидации аварий или в других чрезвычайных ситуациях, когда нет проектной документации.

6. Цена за проектные работы.

7. Гарантированный максимум плюс фиксированная стоимость услуг по управлению строительством (или проектными работами и строительством).

8. Оплата услуг только по управлению строительством (на пример, строительство торгового центра на Манежной площади в Москве, ф-ки Филипп Моррис в Санкт-Петербурге, осуществлены фирмой Bovis Lease, Cort.). Оплату работ в этом варианте производит непосредственно Заказчик.

9. Оплата услуг по управлению строительством и отдельно тех же услуг по проектированию.

Форма оплаты не зависит от способа получения контракта - по тендеру или в результате переговоров