Договір оренди (найму) земельної ділянки

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зо­бов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (ст. 792 ЦК України).

Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насаджен­нями, будівлями, спорудами, водоймами, що знаходяться на ній, або без них.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються ст. 792 ЦК України та Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ст. 4 цього Закону об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальній вла­сності), держави.

При передачі в оренду земельних ділянок громадянами, які ма­ють право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогоспо­дарському підприємстві, їх місце розташування визначається з ура­хуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування відповідно до спеціальних землевпорядних про­ектів, що затверджуються загальними зборами членів сільськогос-

Глава 7. Договір найму (оренди)

подарського підприємства або зборами уповноважених, а в акціо­нерному товаристві — загальними зборами товариства.

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні осо­би України, у власності яких перебувають земельні ділянки. Орендо­давцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власнос­ті, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ра­ди. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські дер­жавні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах їхніх повноважень.

Відповідно до ст. 13 цього Закону договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі. Невід'ємною його части­ною є план (схема) земельної ділянки, що посвідчується нотаріаль­но за її місцезнаходженням:

на строк до 5 років — за бажанням однієї зі сторін договору;

на строк більше 5 років — в обов'язковому порядку.

Стаття 14 цього Закону передбачає перелік істотних умов догово­ру, до яких включає: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); термін договору оренди; орендну плату (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегля­ду); цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбаче­них цією статтею, є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди згідно зі ст. 18 цього Закону, яка встановлює, що укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

Факт державної реєстрації засвідчується печаткою реєструючо­го органу з підписом уповноваженої на це особи та зазначенням да­ти реєстрації на всіх примірниках договору. Один зареєстрований примірник договору зберігається в органі, який здійснив його ре­єстрацію.

Порядок та органи, що здійснюють державну реєстрацію, визна­чаються постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. № 2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі».

Державна реєстрація договорів оренди здійснюється виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севас­топольською міськими державними адміністраціями за місцем роз-

5*3-290

Розділ І. ЗОБОВ'ЯЗАЛЬНЕ ПРАВО ...

ташування земельної ділянки. Забезпечення реєстрації договорів оренди покладається на відповідні державні органи земельних ре­сурсів: районні відділи земельних ресурсів; управління (відділи) зе­мельних ресурсів у містах обласного і районного підпорядкування; Київське і Севастопольське міські управління земельних ресурсів.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін у договорі оренди.

Внесення орендної плати на майбутній період оренди допускаєть­ся на термін, не більший одного року.

У разі визнання договору оренди земельної ділянки недійсним одержана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, централізується на спеціальних бю­джетних рахунках, поділяється і використовується відповідно до Закону України «Про плату за землю» і не може бути меншою за розмір земельного податку, встановленого зазначеним Законом.

Орендна плата за землю може встановлюватися у таких формах:

1) грошовій;

2) натуральній (за визначеною кількістю чи частиною продукції, що одержується з орендованої земельної ділянки);

3) відробітковій (надання послуг орендодавцю).

Сторони можуть передбачити у договорі оренди поєднання зазна­чених форм або визначити інші форми плати.

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.

Умови договору оренди про розмір орендної плати можуть пере­глядатися за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідно­го зменшення орендної плати у випадках, якщо стан орендованої зе­мельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності орен­даря.

Права та обов'язки орендодавців і орендарів регулюються стат­тями 22-24 Закону України «Про оренду землі».

Найм будівлі або іншої капітальної споруди регулюється стаття­ми 793-797 ЦК України, які встановлюють такі особливості цього виду договору найму:

1) договір завжди укладається у письмовій формі, а строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 793 ЦК України);

2) договір, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації (ст. 794 ЦК України);

Глава 7. Договір найму (оренди)

3) передання та повернення будівлі або іншої капітальної спору­ди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (ак­том), який підписується сторонами договору і з цього моменту почи­нається чи припиняється обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором (ст. 795 ЦК України);

4) одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної спору­ди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування зе­мельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право корис­тування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму (ст. 796 ЦК України).