Предметом правового регулирования земельного права являются волевые общественные отношения, которые урегулированы правовыми нормами и которые подпадают под действие правовых норм.

Предмет правового регулирования в земельном праве можно подразделить на фактически находящийся в сфере правового регулирования и потенциальный.

Первый включает в себя земельные отношения, предусмотренные в действующем законодательстве.

Предмет второго составляют те общественные отношения, которые не урегулированы законом, хотя и остро в этом нуждаются. Например, законом следовало бы урегулировать критерии мелиоративных мероприятий: пределы воздействия на окружающую среду; ответственность за последствия неправильных мелиоративных мероприятии и т. п.

Предмет потенциального правового регулирования обусловлен, как правило, проблемами в законодательстве, отсутствием надлежащего опыта правового регулирования в силу новизны общественных отношений, политическими мотивами и другими причинами. Предмет потенциального правового регулирования находится в сфере действия не столько правовых норм, сколько практики их применения. Например, порядок возмещения убытков, возникших в результате нарушения земельного законодательства, часто осуществляется по аналогии возмещения убытков в сфере промышленного производства, хотя в земельных отношениях больше действуют объективнее законы природы, не присущие промышленному производству

3. Метод земельно-правового регулирования

Метод правового регулирования земельного права представляет собой способы и приемы воздействия на земельные отношения.

В правовом регулировании применяются два вида методов: императивный и диспозитивный, каждый из которых имеет ряд особенностей в земельном праве. Рассмотрим их по отдельности.

Императивный метод правового регулирования выражается в установлении субъектов правоотношений и запретов, подлежащих исполнению.

Установление обязанностей — это ведущий способ правового регулирования, поскольку они занимают значительный удельный вес в содержании земельно-правовых норм. Это например обязанности соблюдать субординацию органов власти в части регулирования земельных отношений, соблюдать приоритет земель сельскохозяйственного назначения, порядок предварительного согласования места размещения объекта на земельном участке и т. д.

Введенная законом обязанность для субъектов земельных правоотношений исключает какие- либо отклонения в ее исполнении. Например, если нарушается обязанность использования по целевому назначению земель, то может быть прекращено не только такое использование, но и само право на землю. I

Установление запретов в земельном праве - это определение как возможного, так и должного поведения участников земельных правоотношений.

Границы возможного поведения необходимы для того, чтобы пресечь реализацию интересов субъектов земельных правоотношений в ущерб интересам общества и государства. Так, в ходе осуществления промышленного, химического, бактериального и иных видов производства землепользователи неизбежно загрязняют окружающую среду и почву химическими веществами. Однако такое загрязнение не должно превышать ПДК этих веществ в почве, устанавливаемых земельным законодательством.

Границы должного поведения определяются для того, чтобы способы, которыми субъекты земельных правоотношений выполняют свои обязанности и достигают своих целей, не противоречили государственным и общественным интересам и не наносили им вреда. Например, осуществляя строительство на земельном участке, всякий землепользователь обязан руководствовался действующими строительными нормами и правилами, согласовать это строительство с землеустроительными, пожарными, санитарными, природоохранительными и иными органами, осуществляющими государственный контроль за этой сферой хозяйственной деятельности.

Диспозитивный метод правового регулирования означает такой способ правового воздействия, при котором субъектам земельных правоотношений предоставляется свобода (собственное усмотрение) в реализации ими своих целей или задач.

Существуют три основных вида диапозитивного метода правового регулирования земельных отношений: рекомендательный, санкционирующий и делегирующий.

Рекомендательный метод правового регулирования выражается в предоставлении возможностей альтернативного поведения субъекта земельных правоотношений, когда субъекту предоставляется возможность самому выбирать способ своего поведения для достижения поставленной цели. Рекомендации, исходящие от государственного органа, облегчают ему выбор того или иного решения.

Санкционирующий метод выражается в том что решение о реализации своих земельных полномочий субъект земельного правоотношения принимает самостоятельно, но это решение приобретает юридическую силу после утверждения его соответствующим компетентным органом.

Делегирующий метод правового регулирования выражается в предоставлении прав и свобод субъектам земельных правоотношений по тому или иному кругу правомочий. Например, исключительно от воли гражданина -— собственника земельного участка зависит передача земельного участка по наследству. Государство вправе вмешаться лишь в случае, если гражданином не было составлено завещание и отсутствуют наследники по закону.

Особенности метода правового регулирования в земельном праве на современном этапе его развития диктуются следующими обстоятельствами:

Для правового регулирования определенных групп земельных отношений, связанных с оборотом земли, применяется заново разработанная система экономического стимулирования и принятия экономико-правовых норм, установленная новым ГК РФ, задачами, стоящими перед государством и обществом в современных условиях и в данный период времени. Так, в период перехода к регулируемым рыночным отношениям главной задачей является перераспределение земли в интересах создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики при обеспечении рационального использования и охраны земель.

В силу этих особенностей в правовом регулировании земельных отношений применяется практически весь вышеназванный спектр методов: обязательное требование целевого использования земельных участков: запрещение нарушения почвенного плодородия и ухудшения экологической обстановки; меры экономического стимулирования охраны земель: санкционирование мелиоративных работ соответствующими государственными органами, хозяйственная свобода на земле, устанавливаемая лицами, использующими данные земли. Иначе говоря, в правовом регулировании присутствуют как императивный метод установления обязанностей и запретов, так и диапозитивный метод рекомендаций, санкционирования и делегирования субъектам земельных правоотношений определенных прав.

4. Принципы земельного права.

Принцип учета значения земли, являющейся природным объектом и природным ресурсом, и одновременно недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных право не землю (пп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК).

Система правового регулирования земельных отношений основана на двух основных представлениях о земле. Так, земля является природным объектом, ресурсом природы, и в этом качестве выполняет функции средства производства и территориально-пространственного базиса. Регулирование данного спектра земельных отношений отражает преимущественно публичные интересы. Вместе с тем, земельный участок законодательно признан недвижимым имуществом, выступает объектом права собственности и иных прав. Это обстоятельство в значительной мере определяет необходимость выражения в земельном законодательстве частных интересов, что отражается в содержании всего 3К.

В земельном законодательстве реализован принцип участия граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю. Согласно этому принципу граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) имеют право участвовать в подготовке решений, реализация которых может воздействовать на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, установленных законодательством (пп. 4 п. 1 ст. 1 ЗК).

Закреплены правовые формы реализации этого принципа. Например, в соответствии с п. 2 ст. 23 ЗК публичный сервитут устанавливается с учетом результатов общественных слушаний. Орган местного самоуправления информирует собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов о возможном изъятии их земельных участков (п. 4 ст. 31 ЗК) и т.д.

Зафиксированный в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов важен с точки зрения обеспечения частных и публичных интересов. Этот принцип является правовой основой приватизации земель, находящихся в публичной собственности, на которых расположены частные объекты недвижимости. Этот принцип конкретизируется в ст. 35 ЗК. Обычно при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, другое лицо (лица) приобретает право на использование соответствующей части участка, занятой объектом, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Как правило, здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному и тому же лицу, отчуждаются вместе с земельным участком, за некоторыми исключениями.

Поскольку все земли имеют различное качество, разные природные свойства и показатели, различно их экономическое, экологическое и социальное значение. Данное обстоятельство выражается в принципе дифференцированного подхода к установлению правового режима земель. Суть его в том, что при определении правового режима земель должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

Учитывая указанные выше обстоятельства, в целях организации рационального использования и охраны всех земель они подразделяются на различные категории. Главный критерий выделения отдельных категорий земель — их целевое назначение. Определение целей, для которых могут использоваться земли, объективно необходимо, с тем чтобы правильно организовать процесс их использования. Итог отнесения земель к тем или иным категориям — определение прав и обязанностей лиц, использующих землю.

В пп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК провозглашен принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому использование и охрана земель регулируются в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Принцип сочетания общественных интересов и интересов граждан в сфере регулирования земельных отношений заключается в том, что земельное законодательство призвано обеспечить баланс общественных и частных интересов. Разрешение этой проблемы особенно актуально в условиях частной собственности на землю. С одной стороны, следует иметь в виду, что не существует абсолютного права частной собственности, которое было бы ничем не ограничено, кроме как волей собственника в отношении принадлежащего ему имущества. С другой стороны, обеспечение общественных интересов не должно приводить к тому, чтобы собственник земельного участка лишался возможности использовать его в своих интересах. В противном случае сама сущность категории «право собственности» утрачивает значение. Если же собственник лишается имущества — земельного участка, который предполагается использовать в общественных интересах путем изъятия, то собственнику должна быть компенсирована его стоимость.

Чтобы обеспечить общественные интересы, в законодательстве определяются пределы реализации права собственности. Правовыми средствами определения таких пределов служат: установление ограничений прав лиц, использующих земельные участки (56 ЗК); регулирование вопросов оборотоспособности земельных участков (ст. 27 ЗК); установление публичных сервитутов (ст. 23 ЗК) и др.

С тем чтобы обеспечить частные интересы, в земельном законодательстве закрепляются основания, условия, при которых допустимы ограничения или обременения права собственности на землю, а также соответствующие процедуры. Определяется компетенция соответствующих органов по установлению ограничений и обременении и т.д. Особо регулируются вопросы изъятия земельных участков для государственных или общественных нужд.

В пп. 2 п. 1 ст. 1 ЗК говорится о принципе приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Этот принцип означает, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.

Принцип приоритета охраны земель по отношению к их «свободному» использованию в качестве недвижимого имущества вытекает из нормы, закрепленной в ст. 9 Конституции РФ. Кроме того, в ч. 2 ст. 36 Конституции прямо говорится о том, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Содержание данного принципа заключается в закреплении в земельном праве норм, обеспечивающих одновременно эффективное использование земель и их охрану. Специальные требования предусмотрены в целях сохранения почвенного плодородия земель, повышения их урожайности. Установлены требования, касающиеся размещения объектов на минимально необходимых площадях, предотвращения негативного воздействия на состояние земель, всей окружающей среды. Именно этим целям служат ст. 13 ЗК, определяющая содержание охраны земель, а также ст. 42 ЗК, которая устанавливает круг обязанностей лиц, использующих земельные участки.

Важен принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека (пп. 3 п. 1 ст. 1 ЗК). Согласно этому принципу при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат.

Значение этого принципа заключается в том, что согласно п. 3 ст. 13 ЗК внедрение новых технологий, выполнение программ мелиорации земель и повышения плодородия почв запрещается в случае их несоответствия предусмотренным законодательством экологическим, санитарно-гигиеническим и иным нормам и требованиям. Пункт 2 ст. 31 ЗК закрепляет правило о том, что при выборе земельного участка для строительства следует учитывать экологические, градостроительные и иные условия. Этот принцип отражается и в содержании обязанностей лиц, использующих земельные участки (ст. 42 ЗК).

Действует принцип приоритета сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий (пп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК), который означает, что изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа, как сказано в Кодексе, не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий.

Вторая группа принципов земельного права — принципы, обеспечивающие публичные экономические интересы в сфере регулирования земельных отношений. К числу этих принципов относится принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за некоторыми исключениями (пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК).

Этот принцип применяется независимо от того, на каком титуле используется земельный участок (ст. 65 ЗК). Формы платы за использование земли: земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Собственники земли, землевладельцы, землепользователи обязаны ежегодно уплачивать земельный налог. С арендаторов земельных участков взимается арендная плата. Использование практически всех категорий земель в стране платное, за некоторыми исключениями.

Согласно пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК. земли делятся по целевому назначению на категории. Этот принцип означает, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Все земли для организации их рационального использования и охраны подразделяются на соответствующие категории. Отнесение соответствующего земельного участка к той или иной категории, установление его целевого назначения определяют его правовой режим.

Впп. 9 п. 1 ст. 1 ЗК закреплен прнншп разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований. Правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами. Публичная собственность на землю должна разграничиваться в соответствии с критериями, закрепленными в ст. 16—19 ЗК и Федеральном законе от

17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»¹.

К третьей группе относится принцип определения сферы земельного законодательства и соответственно земельного права как самостоятельной отрасли. Подпункт 1 п. 1 ст. 1 ЗК гласит, что при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель. Этот принцип определяет критерий соотношения земельного и гражданского законодательства. Земельный кодекс разграничивает сферу применения гражданского и земельного законодательства в части регулирования использования земель. В связи с этим согласно п. 3 ст. 3 ЗК имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, природоохранительным, иными специальными федеральными законами. Кроме того, действует принцип государственного регулирования приватизации земли.