Методы оценки жизненного цикла инвестиций.

Инвестор желает провести капитальные вложения в строительство объекта так, чтобы в результате его последующей эксплуатации окупить все свои издержки и получить прибыль не ниже средней, учитывая длительный срок службы объекта.

В начале жизненного цикла инвестиционного проекта инвестора ждут затраты, связанные с приобретением земельного участка, предпроектных, проектных работ, СМР. Период эксплуатации несет ряд издержек.

Некоторые дополнительные затраты при строительстве могут снизить в будущем производственные расходы, обеспечить более высокую прибыль заказчика либо снизить затраты при эксплуатации зданий, реконструкции и модернизации.

Чтобы выбрать оптимальный вариант строительства, заказчику необходимо ответить на ряд вопросов:

а) какова тактичная цель (получение кратковременной прибыли, окупаемости и др.).

б) за счет каких источников финансируется строительство. Все части использования капитала имеют различную стоимость во времени, влияя на стоимость всего инвестирования капитала и его эффект.

в) как используются готовые объекты с целью получения максимальных доходов.

Чтобы учесть все эти факторы в течение длительного срока службы объекта, производится оценка жизненного цикла инвестиций, которая даёт возможность:

- сравнить варианты инвестиционных решений;

- прогнозировать текущие расходы и доходы будущих периодов;

- получить средства и инструментарий для управления.

На практике применяются оценки жизненного цикла, связанные со следующими проблемами:

- трудности с формированием инвестиционной базы;

- не один из методов расчёта не идеален;

- сложно определить, в какой степени можно использовать результаты расчётов принятия решений.

1.Метод ежегодных затрат – наиболее простой. Известны текущие затраты по годам, первоначальные единовременные затраты приводятся к ежегодной величине, суммированной с текущими затратами, образуя годовые издержки. Годовые издержки сопоставляют с годовыми доходами. Этот метод применяется в государственном секторе жилищного строительства, где относительно постоянны текущие расходы на газ, на электроэнергию, воду и др., либо при инвестициях в массовом использовании оборудования.

2.Метод чистой нынешней стоимости - наиболее распространён. Для его применения необходимо определить желаемый процент прибыли и так называемый чистый доход. Показатель чистой нынешней стоимости определяется как разность между приведенными к единому моменту времени чистыми доходами по годам периода анализа к первоначальным вложениям капитала. Однако так невозможно сравнивать варианты существующего отличия по стоимости и продолжительности. Для таких задач в рамках этого метода используются показатели относительной эффективности, то есть отношение дохода и расхода. В этом случае в начале расходов принимаются приведенные к одному моменту времени затраты всех периодов, включая единовременные затраты, а в качестве доходов все поступления средств по годам расчётного периода, приведённые к одному моменту времени. В данном методе уже не делается различие между единовременными и текущими потеками капитала.

3.Методы предельной эффективности – для этого метода по сравнению с предыдущим, нет необходимости устанавливать наперёд норму прибыли. Метод предельной эффективности капитала позволяет сравнивать расчётный процент с минимально допустимым. Предельная эффективность представляет собой такую величину процента, при которой чистая нынешняя стоимость равна 0, либо предстоящие доходы равны первоначальным инвестициям.

Тема 7:Финансирование и кредитование в строительстве.