Поняття вартості та її модифікації

Вартість – це гроші чи грошовий еквівалент, який покупець готовий обміняти на який-небудь предмет чи об'єкт. Незважаючи на явну схожість, в теорії оцінки поняття вартості, витрат і ціни прийнято розрізняти.

Вартість – це міра того, скільки гіпотетичний покупець готовий заплатити за оцінювану вартість.

Витрати – це міра затрат, необхідних для того, щоб створити об'єкт подібний до оцінюваного. Витрати впливають на ринкову вартість, але однозначно її не визначають. Дорогий об'єкт може мати низьку корисність і відповідно - невисоку вартість.

Ціна – це історичний факт, який відображає витрати на покупку подібних об'єктів в минулих угодах, а також теперішній факт відображення ціни пропонування продавця. Ціни минулих угод і ціни продавця не обов'язково являють собою обґрунтовану міру вартості на дату оцінки.

У відповідності з операційними потребами і функціональним призначенням існують різні модифікації вартості. Як видно з рис.4.3, вартість поділяється на дві широкі категорії: вартість в обміні та вартість у користуванні.

Вартість в обміні – це ціна, яка переважає на вільному, відкритому конкурентному ринку. Вона визначається на основі рівності між реальними економічними факторами, тому її називають об'єктивною вартістю. Найбільш поширеною формою об'єктивної вартості є ринкова вартість.

Наріжним каменем теорії оцінки є поняття “ринкова вартість”. Під нею розуміють найвищу грошову суму (ціну), за яку передається майно (титул власності) в результаті комерційної угоди між добровільним покупцем і продавцем на дійсну дату оцінки при дотриманні наступних умов:

· відкритості та конкурентоспроможності ринку, на якому вільно взаємодіє достатня кількість контрагентів, пов'язаних з продажем і покупкою аналогічних об'єктів власності;

· покупець і продавець оцінюваної власності чітко інформовані про основні характеристики нерухомості та стан ринку, діють розважливо із знанням справи і без примусу;

· термін експозиції об'єкта власності на ринку має бути достатнім для залучення необхідної кількості потенційних покупців, які утворюють даний сегмент ринку.

Ринкова вартість як ідеальний стандарт не завжди може бути досяжною, тому реальна ринкова ціна угоди часто суттєво відрізняється від ринкової вартості.

Особливим випадком застосування в якості бази оцінки є ринкова вартість об'єкту за умови існуючого використання, тобто за умови припущення, що несприятливій можливості, його подальше використання буде відбуватися у той самий спосіб, що і на дату оцінки.

З урахуванням ступеня ринковості вартості об'єкта виокремлюють неринкову вартість і неринкову нормативно-розрахункову вартість, які формуються на основі методик і нормативів затверджених відповідними державними установами (наприклад, при нарахуванні податків, страхових внесків, мита та інших).

Ліквідаційна вартість – це грошова сума, яка реально може бути отримана від продажу оцінюваної власності в дуже короткий термін для проведення адекватного маркетингу у відповідності із визначенням її ринкової вартості.

Заставна вартість – це оцінка по ринковій вартості майна (майнових прав) як засобу підвищення гарантії забезпечення зобов'язань при неналежному виконанні умов договору та ліквідації можливих від цього несприятливих майнових наслідків.

Страхова вартість – базується на вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки в цілому чи окремих його елементів, схильних до ризику руйнування (знищення). На основі страхової вартості визначаються страхові суми, страхові виплати та страхові відсотки.

Орендна вартість – розрахункова величина вартості об'єкта оцінки, яка використовується для визначення нормативу орендної плати. В якості бази орендної вартості переважно виступає (приймається) ринкова вартість і ринкова вартість нерухомості за умови існуючого використання.

Вартість у користуванні (споживна вартість) — це міра цінності власності окремого користувача або групи користувачів, що є складовою частиною діючого підприємства без урахування найбільш ефективного її використання і величини грошового еквіваленту від можливого продажу. Оскільки вартість власності в користуванні задовольняє потреби конкретного користувача то її часто називають суб'єктивною вартістю.

Найбільш поширеним проявом вартості в користуванні є інвестиційна вартість. Під нею розуміють вартість об'єкта нерухомості визначену за конкретних умов, мети та результативності інвестування.

Балансова вартість – це відображена в бухгалтерській звітності первинна вартість активів проіндексована на дату останньої переоцінки і зменшена на суму амортизаційних відрахувань.

Податкова вартість – це вартістю, що розраховується згідно з порядком, визначеним законодавством про оподаткування власності.

Вартість заміщення – це сукупність витрат в поточних ринкових цінах на створення нового функціонального аналога, який має еквівалентну з оцінюваним об'єктом корисність.

Вартість відтворення – це сукупність витрат на створення таких же, або дуже схожих матеріалів нової точної копії об'єкта оцінки при врахуванні існуючих ринкових цін на дату оцінки.

Залишкова вартість заміщення - є сумарною величиною ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні та вартості заміщення розташованих на ділянці будинків і споруд з відрахуванням усіх видів їх зносу (знецінення). Цей різновид вартості заміщення використовується як база оцінки об'єктів нерухомості спеціального призначення, які не мають ринкового попиту.

Утилізаційна вартість – це грошовий еквівалент, який очікується отримати від продажу вибуваючих матеріальних активів чи їх складових компонентів для альтернативного використання. Цю вартість також називають остаточною ліквідаційною вартістю.

Скрапова вартість – це вторинна вартість сукупності матеріалів яку можна отримати при зруйнуванні (ліквідації) об'єкта оцінки.

Митна вартість – це еквівалент вартості імпортованих об'єктів, яка використовується для розрахунків мита, зборів та інших митних і пов'язаних з ними платежів.

Кожен з перерахованих видів вартості чи то в обміні, чи то в користуванні, має свою галузь застосування і обмеження.

Вибір тієї чи іншої модифікації вартості залежить від особливостей об'єкта, поставленої мети та порядку оцінки.