Рынок земли. Экономическая рента

Другим фактором производства является земля. Под понятием «земля» объединены не только земли сельскохозяйственного производства и занятые под строительными сооружениями. Кпонятию «земли» как ресурса, являющегося объектом рыночных отношений, относятся все естественные блага природы, которые возможно использовать в производст­венном процессе и жизнедеятельности человека.

В широком смысле это земельные, водные, лесные, минеральные ресурсы, а также ресурсы животного мира, солнечная энергия, энергия приливов и отливов, внутриземное тепло. К невозобновляемым природным ресурсам прежде всего относятся полезные ископаемые. Возобновляемые природные ресурсы – вода, почва, леса, животный мир. Они требуют для своего поддержания значительных усилий человека, трудовых затрат, что обуславливает возникновение, особенно в рыночных условиях, проблемы экономической деятельности человека.

В целом земля является основным фактором аграрного производства. Цены на землю, в зависимости от ее местоположения и качества, оказывают существенное воздействие на выбор вариантов в сочетании других рыночных ресурсов – труда, капитала, предпринимательских способностей.

Рыночная цена на землю определяется на основе взаимодействия совокупного спроса всех предпринимателей, заинтересованных в ее использовании как в сельскохозяйственном производстве, так и в иных целях. С другой стороны, она (цена на землю) определяется общим предложением всех собственников земли. При этом обязательно учитывается то, что земля обладает природной ограниченностью в пространстве.

В силу этого на рынке земли закон спроса и предложения не может проявляться так же как, например, на потребительские или иные товары. Так, под влиянием роста цены на землю ее общее количество не может быть увеличено, а также уменьшено при снижении цены.

На цену сельскохозяйственных участков или земли под городской застройкой в первую очередь влияет величина земельной ренты, т.е. плата арендатора за пользование земельным участком. Это может также относиться и к получаемому доходу самим собственником земли.

Цена земли, таким образом, выражается в той сумме, которой землевладелец готов лишиться в форме земельной ренты, но и с учетом, что при продаже земли он будет получать свой доход в другой форме. В силу этого цена земли определяется следующим образом:

Z = (R/S) ×100%,

где Z – цена, по которой земельный собственник согласится продать свой собственный участок; R – годовая рента с данного участка; S – норма ссудного процента.

Таким образом, владелец земли продаст свою землю по цене, выражающейся в сумме, с которой при сложившемся в данный период в той или иной местности уровне банковского процента он сможет ежегодно получать доход не менее своей годовой земельной ренты.

«Землей» в экономической теории называют не естественные ресурсы (плодородную почву, запасы пресной воды, месторождения ископаемых). В данном разделе для простоты под «землей» мы будем понимать только поверхность почвы, которую можно использовать либо для земледелия, либо для строительства зданий и сооружений.

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. На уровне народного хозяйства в большинстве стран Западной Европы и Северной Америки предложение земли более или менее стабильно. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. Одно из немногих исключений составляют Нидерланды, где в последние десятилетия удалось расширить сельскохозяйственные угодья за счет осушения прибрежных районов моря. Очевидно, что такое дорогое удовольствие могут себе позволить отнюдь не все страны. В большинстве же развитых стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры (строительства дорог, различных зданий, сооружений и т.п.).

Предложение земли ограничено не только на макро-, но и на микроуровне. Для большинства ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается на определенные трудности.

Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение. Поэтому когда мы говорим об ограниченности земли, мы имеем в виду землю определенного качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города или даже отдельной фермы ограничено вдвойне: и по качеству, и по количеству.

Рис. 37. Предложение земли.

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Если на оси абсцисс отложить количество акров земли, а на оси ординат – цену акра земли, то кривая предложения земли будет представлять линию, параллельную оси ординат (см. рис. 47). Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значи­тельного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента – сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:

D = D_сх + D_несх,

где D – совокупный спрос;

D_сх – сельскохозяйственный спрос;

D_несх – несельскохозяйственный спрос.

Если на оси абсцисс мы отложим количество акров земли, а на оси ординат – цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного спроса на землю D_сx будет, иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный; обо­рот (при данном уровне развития техники и технологии) мы долж­ны будем переходить от лучших по плодородию земель средним и даже худшим.

Рис. 48. Совокупный спрос на землю.

Идея уменьшающегося плодородия почв встречается уже у А.Серрав 1613 г., а более или менее четкое обоснование этой идеи в VI качестве закона – у А.Тюрго(1727-1781) в 1766-1768 гг. и Дж.Андерсона(1739-1808) в 1775-1777 гг.1 Закон уменьшающегося плодородия почвы, получает широкое распространение в политичес­кой экономии XIX в. благодаря работам Д.Рикардо (1772-1823).

Кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрица­тельный наклон, так как связана главным образом с местоположе­нием, и здесь также есть свои ограничения, так как приходится использовать не только земли в центре города; (например, для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (рис. 20).

Мы уже встречались в предыдущей главе с понятием «экономическая рента». Экономическая рента– это плата за ресурс,предложение которого строго ограничено. Земельная рен­та представляет частный случай экономической ренты. Слово «рен­та» в переводе с французского означает «отданная». В этимологии этого слова, таким образом, воспроизво­дится факт передачи части продукции (или дохода), произведен­ной земледельцем, собственнику земли. Земельная рента – это плата за, использование земли, и других природных ресурсов, предложение которых строго ограничено.Предложение земли и других природных ресурсов выступает как запас, рента – как поток.

Первоначально проблема ренты, возникла в земледелии, и понятия «земельная рента» и «экономическая рента» совпадали. Сей­час понятие «экономическая рента» шире понятия «земельная рен­та». Экономическая рента включает земельную ренту, но не сводится к ней. Экономическую ренту могут получать звезды эстрады, знаменитые киноактеры, выдающиеся спортсмены.

Рассмотрим сначала ренту, которую получают все собственники земли независимо от ее качества. Такую ренту К.Маркс назвал абсолютной, а Н.Г. Чернышевский – «праздной»1. Для анализа мы исходим из ряда предпосылок. Мы предполагаем:

1. Полное подчинение аграрного производства рынку, т.е. отсутствие производства для собственных целей (что в условиях производства продовольствия нередко имеет место).

2. Отделение земли как объекта хозяйства от земли как объекта собственности. Это означает, что все земли арендуются на совершенно конкурентном рынке.

3. Вся земля используется для производства основного продукта питания (например, пшеницы в США, ржи в России или риса в Китае).

4. Все земли имеют одинаковое качество, одинаково производительны.

Рис. 49. Равновесие на рынке земли: изменения уровня

земельной ренты.

Предложение земли абсолютно неэластично. Поэтому если мы на оси абсцисс отложим земельную площадь (определенное количество акров земли), а на вертикальной оси – ренту (сумму денег, которую арендаторы ежемесячно выплачивают за каждый акр), то кривая предложения S будет параллельна оси ординат (рис. 49). Кривая спроса D₀ будет иметь отрицательный наклон вследствие действия закона уменьшающегося плодородия.

Пересечение кривой спроса D₀ с кривой предложения S опре­деляет равновесие на рынке земли. R₀ означает уровень ежемесяч­ной ренты за один акр земли. Площадь 0Q*E₀R₀ представляет собой совокупную ренту за всю используемую в данном обществе землю. Изменение спроса на основной продукт питания (пшеницу) повы­сит ежемесячную ренту за один акр земли с R₀ до R₁. Это приведет и к увеличению чистой экономической (абсолютной) ренты до площади 0Q*E₁R₁. В случае падения спроса на пшеницу ежемесячная земельная рента за акр земли уменьшится до R₂ и абсолютная рен­та сократится до 0Q*E₂R₂.

Предложенная модель наглядно показывает активную роль спроса. В условиях неэластичного предложения земли цена земли и абсолютная рента всецело зависят от изменения спроса.

В предложенной модели чистой экономической (абсолютной) ренты предполагалось одинаковое качество и одинаковое местополо­жение земли. В действительности земля различается («дифферен­цируется») и по плодородию, и по положению. Вопрос о дифферен­циальной ренте впервые был детально разработан в трудах Д.Рикардо.

Рассмотрим проблему на примере естественного плодородия земли. Допустим, имеется земля трех видов: лучшая, средняя и худшая. При равных вложениях капитала и труда на одинаковых по размеру участках могут быть получены различные результаты вследствие различного плодородия земли. Более высокая производительность и соответственно урожайность в этом случае всецело являются следствием различий в естественном плодородии. Собственник земли поэтому будет стремиться получить весь дифференциальный добавочный доход. Поэтому рента на лучшую землю будет выше, чем на среднюю, а на среднюю выше, чем на худшую. Худшая земля будет давать ее владельцу лишь чистую экономическую (абсолютную) ренту, а средняя и лучшая, наряду с абсолютной рентой, еще и дифференциальную (рис.49).

Рисунок иллюстрирует механизм получения дифференциальной ренты. Собственники лучшей земли за каждый акр будут получать ежемесячную дифференциальную ренту R₁, а собственники средней земли – ренту R₂. Дифференциальная рента с худшей земли будет равна нулю. (Для упрощения на рис. 50 предполагается, что количество худшей, средней и лучшей земли одинаково.) Аналогично получается дифференциальная рента по положению.

Рис. 50. Дифференциальная рента.

Плодородие земли не является раз и навсегда данным. Оно может быть улучшено или ухудшено в результате хозяйствования на земле. К естественному плодородию может добавиться искусственное. Современная земля является результатом длительного процесса вложения капитала и труда. Не случайно Д.И. Писарев сравнивал землю с «огромной сберегательной кассой», в которую с незапамятных времен вложено неизмеримое количество труда многих десятков поколений1.

Дополнительная отдача от вложений капитала может повысить производительность труда, понизить или оставить ее на том же уровне. В случае если добавочные вложения капитала приведут к росту эффективности производства, говорят о повышающейся дополнительной отдаче. Тогда при перезаключении арендного договора возрастет и рента. Для лучших земель она поднимется до R'₁. В случае если добавочные вложения капитала приведут к общему падению эффективности производства, говорят о снижающейся дополнительной отдаче. Рента с лучших земель соответственно снизится до R"₁. В случае если добавочные вложения капитала не изменят уровень эффективности, дополнительная отдача будет постоянной. Рента с лучших земель останется на том же уровне R₁.

Цена на землю определяется путем капитализации ренты. Допустим, что какой-то участок земли приносит ежегодно ренту в R долл. Какова может быть стоимость участка земли? Ответить на этот вопрос – это значит определить альтернативную стоимость для собственника земли. Цена земли должна представлять сумму денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты:

Цена земли – это бессрочное вложение капитала. Поэтому

Тогда

где R – годовая рента;

i – рыночная ставка ссудного процента.

Если рента равняется 400 долл., а ставка ссудного процента составляет 5%, то цена земли равняется 400/5% = 400 100/5 = 8000 долл.

В действительности рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному собственнику. Арендная плата включает, кроме ренты, еще аморти­зацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Если собственник земли сде­лал какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты). Строительство зданий и сооружений на земле; затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в структуре арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения – «рента разбухает». Происходит это потому, что земельный собственник стре­мится учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

Чем короче контракт, тем быстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными качествами земли или разви­той инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся осуществить такие вложения, которые полностью окупятся за пе­риод аренды. Отсюда известная противоположность интересов. Собственники земли стремятся сократить сроки аренды, а арендаторы стремятся ее увеличить. Не случайно, что в Западной Европе сло­жилась традиция сдачи земли под постройки сроком на 99 лет. За этот период стоимость могла быть целиком списана, а само здание приходило в полную негодность.