Возникновение права собственности на земельный участок

[Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442, с. 19].

Право собственности на ЗУ возникает путем:

- предоставления права собственности;

- передачи права собственности;

- перехода права собственности в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).

Предоставление, передача и переход права собственности должны осуществляться с учетом целевого назначения ЗУ.

Право собственности на ЗУ возникает на основе:

- актов государственных органов;

- гражданско-правовых сделок;

- иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.

Собственность на ЗУ включает три основных элемента (правомочия) (рисунок 4.1).

Рисунок 4.1 – Реализация права собственности на ЗУ

4.1.2 Содержание права собственности

[Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442, с. 19].

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему ЗУ.

Права государства как собственника земли осуществляют государственные органы в соответствии с их компетенцией.

4.1.3 Виды права собственности на землю

[Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442, с. 19].

В Республике Казахстан признаются и равным образом защищаются государственная и частная собственность на землю.

Субъекты права собственности:

- субъект права государственной собственности на землю на территории республики - Республика Казахстан;

- субъект права частной собственности на ЗУ, - граждане и негосударственные юридические лица. При этом под гражданами понимаются граждане Республики Казахстан, иностранцы и лица без гражданства.

Правовой режим земель определяется совокупностью правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроитель­ным, лесным, водным, природоохранным законодательством и за­коном о недрах, и распространяется на земли определенной кате­гории.

Целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъек­тов РК и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации.

Разрешенное использование ЗУ - использо­вание ЗУ с учетом целевого назначения, установ­ленных ограничений и обременении.

Таблица 4.1

Комплекс вещных прав на земельные участки

4.1 Право постоянного и временного пользования землей

[Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442, с. 24].

Право землепользования является вещным правом. К праву землепользования применяются нормы о праве собственности постольку, поскольку это не противоречит настоящему Кодексу или природе вещного права.

4.1.1 Право постоянного землепользования

[Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442, с. 26].

На праве постоянного землепользования предоставляются ЗУ следующим государственным землепользователям:

- юридическим лицам, владеющим зданиями (строениями, сооружениями), помещениями в объектах кондоминиума на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления;

- юридическим лицам, осуществляющим сельскохозяйственное и лесохозяйственное производство;

- юридическим лицам, осуществляющим землепользование на землях особо охраняемых природных территорий;

- в иных случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан.

Право постоянного землепользования не может принадлежать иностранным землепользователям.

4.1.2

4.1.3 Право временного землепользования

[Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442, с. 26].

ЗУ может быть предоставлен гражданам и юридическим лицам на праве временного возмездного землепользования (аренды) или на праве временного безвозмездного землепользования.

Право временного безвозмездного землепользования предоставляется на срок до 5 лет.

Право временного возмездного землепользования может быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосрочным (от 5 до 49 лет).

Сроки предоставления права временного землепользования устанавливаются с учетом предоставляемого права на ЗУ, его целевого назначения и зонирования территории.

4.2 Сделки с землей: купля-продажа, залог (ипотека)

Все собственники недвижимости имеют право совершать сделки, то есть осознанные волевые действия. Направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении объектов недвижимости в том числе ЗУ.

4.2.1 Купля-продажа

Специфические особенности купли-продажи ЗУ. Главной особенностей продажи земли является то, что она возможна только в отношении ЗУ, прошедших государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет– процедура специальной регистрации в формах государственного кадастрового учета сведений и документов об объектах кадастрового учета, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из числа других объектов. Учет объекта сопровождается присвоением ему кадастрового номера.Объекты кадастрового учета– ЗУ и прочно связанные с ним объекты недвижимости.

Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях ЗУ и ограниченияхего использования.

Обременения - ограничение прав на недвижимое имущество, в том числе наличие на него определенных прав третьих лиц, арест имущества.

Не допускается вводить необоснованные ограничения прав покупателя и продавца. Недействительные условия договора купли-продажи ЗУ:

- устанавливающие право продавца выкупить ЗУ обратно по своему усмотрению;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение ЗУ, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу ЗУ в аренду, совершение иных сделок;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на ЗУ третьими лицами.

4.2.2 Залог (ипотека)

[Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442, с. 52].

Предметом залога может быть ЗУ, принадлежащий залогодателю на праве частной собственности или праве землепользования.

К залогу ЗУ права землепользования применяются правила об ипотеке недвижимости.

Ипотека может быть установлена на:

- ЗУ;

- предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

- жилые дома и квартиры;

- дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

- иное недвижимое имущество.

Ипотека ЗУ имеет следующие особенности. Ипотека ЗУ из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного ЗУ.

Кредитование под залог ЗУ. Практически каждый банк, работающий с населением, готов предложить клиентам ипотечный кредит, но при этом сотрудники банка должны убедиться в платежеспособности клиента и в реальной рыночной стоимости объекта недвижимости, который предлагается в залог. Так, одним из документов, запрашиваемых банком у физических лиц для рассмотрения заявления на ипотечный кредит, является отчет об оценке, выполненный независимым оценщиком.

2. Правовое регулирование залога земли

В соответствии со ст. 89 Кодекса о земле Республики Беларусь земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан Республики Беларусь, собственности юридических лиц Республики Беларусь, могут являться предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита.

Согласно ст. 315 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Наиболее широко залог применяется для обеспечения возврата кредитов. В законодательстве о залоге предусмотрены нормы, придавшие праву залога характер не только способа обеспечения обязательств, но и вещного права.

Залог возникает в силу договора, а также на основании акта законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательстве предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в залоге. Залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее из договора займа, в том числе банковской ссуды, договора купли-продажи, имущественного займа и ряда других.

Порядок передачи земельных участков, находящихся в частной собственности, в залог для получения банковского кредита утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь от 7 марта 2000 г. № 303/ 9.

Залогодателями земельных участков могут быть юридические лица Республики Беларусь и граждане Республики Беларусь, право частной собственности которых на эти участки удостоверено Государственным актом на земельный участок. Залогодержателями земельных участков являются банки согласно перечню, определяемому Президентом Республики Беларусь.

Порядок осуществления действий по залогу недвижимости в Республике Беларусь представлен следующим образом:

1) Собственник обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды, выплату которой он согласен обеспечить определенным недвижимым имуществом.

2) Ипотечный банк проверяет документы, удостоверяющие право собственности на недвижимость в соответствующих органах, уточняет, не находится ли недвижимое имущество в другом залоге.

3) Оценивается стоимость закладываемого имущества. При этом стоимость принимаемого в залог земельного участка не может быть ниже его нормативной цены.

4) Банк согласовывает с собственником имущества условия ипотечного кредита, сумму кредита.

5) Залогодатель страхует за свой счет имущество, зачастую банк страхует недвижимость за свой счет.

6) Ипотечный банк может застраховаться от риска невозврата кредита.

7) Залогодатель и ипотечный банк оформляют кредитный договор, в том числе и договор о залоге земельного участка.

8) Договор о залоге регистрируется органами регистрации залогов по месту нахождения недвижимости, чтобы не допустить перезалога (или продажи) этого имущества без согласия залогодержателя [9, с.250].

Предметом залога может выступать земельный участок без строений и других объектов недвижимости, а также с таковыми объектами недвижимости.

В течение всего срока действия залога земельный участок остается у залогодателя и используется им в соответствии с целевым назначением и условиями предоставления.

Законодательством Республики Беларусь определены цели такого кредита:

• улучшение качества земельного участка и повышение плодородия почвы;

• строительство жилого дома, производственных построек;

• приобретение техники, семян, удобрений и другие нужды;

• приобретение дополнительного земельного участка в размерах, установленных действующим законодательством.

Договор залога земельного участка совершается в письменном форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в десятидневный срок исполнительным и распорядительным органом по месту нахождения земельного участка.

Одновременно с удостоверением договора залога земельного участка нотариальная контора налагает запрет на его отчуждение в случае, если это указано в договоре.

Если залогодатель не исполнил обеспеченных залогом (смольною участка обязательств, банк вправе от его имени реализовать участок, сохрани» нелепое назначение и режим использования и предоставив залогодателю возможность выкупить заложенный земельный участок по цене, равной сумме невозвращенной части кредита и процентов за пользование им до момента продажи. Если залогодатель не воспользовался предложением банка, то банк письменно предлагает выкупить земельный участок соответствующему исполнительному и распорядительному органу, гражданину или юридическому лицу, которые могут быть собственниками такого участка.

При получении банком за проданный земельный участок суммы, превышающей задолженность залогодателя банку и расходы по реализации участка, банк в течение двух недель перечисляет сумму превышения залогодателю, а в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, - соответствующему исполнительно-распорядительному органу.

В случае смерти гражданина - залогодателя земельного участка право пользования полученным кредитом и обязательства по погашению этого кредита переходят к его наследникам после оформления права собственности на заложенный земельный участок в порядке, установленном законодательными актами Республики Беларусь.

В случае перехода в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь права частной собственности на заложенный земельный участок к другому юридическому лицу - правопреемнику право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет его обязанности, если договором не установлено иное.

При ликвидации юридического лица Республики Беларусь - залогодателя земельного участка залог в отношении этого земельного участка прекращается. В этих случаях банк вправе требовать у этого юридического лица досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства из суммы, выплаченной юридическому лицу за выкупленный у него соответствующим исполнительным и распорядительным органом земельный участок.

4.3 Назначение и содержание регистрации землепользовании

С юридической точки зрения землепользование – это участок земли, предоставленный или переданный в установленном порядке в собственность или пользование предприятию, организации, учреждению или гражданам, занимающимся индивидуальной трудовой деятельностью в сельском хозяйстве. При выделении ЗУ в обязательном порядке устанавливается его целевое назначение и порядок пользования землей. Землепользование имеет точное местонахождение, площадь и твердые постоянные границы.

Пользование конкретными ЗУ, переданным в собственность или закрепленным в установленном порядке за определенным землепользователем, приобретает правовой характер в результате регистрации и выдачи правоудостоверяющих документов. Переданная в собственность землевладельцу или предоставленная в пользование землепользователю земельная территория обособляется как в хозяйственном, так и в правовом отношении. В этом случае земельная территория выступает как объект права собственности или пользования отдельного лица или группы лиц.

Регистрация землепользований - это правовая сторона земельного кадастра. Ее следует рассматривать как государственную запись землепользований, с помощью которой юридически оформляется право землепользователей на конкретные ЗУ. Она имеет юридический, правовой характер, подтверждающий законность пользования землёй.

Государственная регистрация землепользований является средством от различного рода нарушений. Она обеспечивает устойчивость землепользований и правильное использование земель в соответствии с целью и назначением, для которых они предоставлены землепользователям.

Учетно-регистрационной единицей при государственной регистрации служит землепользование. Это вытекает из особенностей землепользования, которое одновременно является объектом права пользования и объектом хозяйственной или иной деятельности землепользователя.

За первичную учетно-регистрационную единицу землепользования принимается элементарный ЗУ или земельный массив.

Отдельный ЗУ как элементарная единица при регистрации, а также учете и оценке земель должен иметь фиксированные и легкораспознаваемые на местности и на плане границы. В природном отношении он может различаться по естественно-историческим и ландшафтным признакам, микроклиматическим характеристикам и условиям использования.

Основанием для регистрации вновь образованных землепользований служит решение компетентного государственного органа о предоставлении ЗУ для определенных целей и документ о выполнении землеустроительного проекта и закреплении на местности границ земельного участка.

4.4 Юридический (правовой) кадастр

Правовой кадастр–единый государственный реестр зарегистрированных прав на недвижимое имущество.

4.4.1 Задача государственной регистрации

Задача государственной регистрации– прежде всего охранять права собственников и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Правовой кадастр является главным (основным) документом единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и содержит сведения юридического, экономического, технического характера, касающиеся этих прав (рисунок 4.2).

Рисунок 4.2 - Состав правового кадастра

4.4.2 Единый государственный реестр зарегистрированных прав

на недвижимое имущество

Правовой кадастр содержит все необходимые сведения для однозначного определения прав на недвижимость и является единственным источником юридически значимой информации для определения прав на недвижимое имущество, зарегистрированных в правовом кадастре или находящихся в базе данных органов юстиции.

Система регистрации прав на недвижимое имущество осуществляется по объектному принципу, привязывается к ЗУ и является единой для всех категорий земель и расположенных на ЗУ других объектов недвижимости.

Все записи о правах на объекты недвижимости, их возникновении, переходе, обременении (ограничении) и прекращении идентифицируются в правовом кадастре кадастровым номером объекта недвижимости, который присваивается в установленном законодательстве порядке государственными органами, уполномоченными вести земельный и правовой кадастры.

Правовой кадастр ведется регистрирующими органами Министерства юстиции Республики Казахстан по единой для Республики Казахстан системе.

4.5 Основные правоустанавливающие документы на землю, порядок их оформления и регистрации

Правоустанавливающие документы на ЗУ - документы, на основании которых возникают у граждан и юридических лиц соответствующие права на ЗУ (право частной собственности, право землепользования, сервитуты и другие вещные права на ЗУ).

Регистрация правомочий на землю (собственности, владения, пользования) – одна из важнейших задач. В процессе регистрации каждому участку земли присваивается уникальный порядковый номер.

Каждому собственнику ЗУ выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности, которое регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Свидетельство служит законным основанием для совершения сделок.

К правоустанавливающим документам относятся:

- правовые акты исполнительных органов о предоставлении права на ЗУ (решение о представлении права);

- договоры купли-продажи (в том числе мены, дарения или иной сделки и решения судебных органов о признании землепользования на ЗУ).

Регистрацию прав на ЗУ и сделок с ним осуществляет регистрирующий органа на основании заявления правообладателя или уполномоченного государственного органа, а если право возникло из договора – на основании заявления любой его стороны.

При передаче части ЗУ в залог, аренду или безвозмездное пользование документация, сданная на регистрацию, должна включать карту (схему) или общий план, на котором показана сданная в залог, аренду или безвозмездное пользование часть участка.

Отказ от приема документов на регистрацию прав на ЗУ и сделок с ним допускается только по мотивам представления ненадлежащих документов.

Все документы, необходимые для государственной регистрации прав на ЗУ, представляются в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником или нотариально заверенной копией. Подлинник документа (нотариально заверенная копия) после регистрации возвращаются владельцу прав.

Регистрация прав заявителя должна быть произведена в течение пяти рабочих дней со дня подачи документов в регистрирующий орган.