Назначение и характеристика учета земель

Учёт земель представляет собой государственное мероприятие по накоплению, систематизации и анализу всесторонних сведений о количестве, размещении и хозяйственном использовании земельных ресурсов. Являясь составной частью земельного кадастра, учёт продолжает изучение хозяйственного состояния земель. Основная задача учёта состоит в том, чтобы дать характеристику земельного фонда по составу угодий и их подвидам, в соответствии с принятой классификацией угодий, по землепользованиям, срочности пользования, районам и другим административно-территориальным разделениям. Государственный учёт земель проводится по фактическому состоянию земельных угодий на основе доброкачественных планово-картографических материалов и данных учёта текущих изменений, выявленных графическим способом. Особое внимание уделяется учёту орошаемых и осушенных земель. Степень детальности учёта зависит от характера использования земель и потенциальных возможностей земельных ресурсов. Наиболее детальному учёту подлежат земли сельскохозяйственного назначения и земли населённых пунктов.

Земля учитывается:

1) как место размещения жилых построек, объектов промышленности, сельского, водного и лесного хозяйства, предприятий транспорта и связи, объектов культуры и здравоохранения, спорта и отдыха и т.д. В этом виде она учитывается как пространственный базис и характеризуется местоположением.

2) по размерам территории, земельных массивов, земельных участков и отдельных угодий. В этом случае она характеризуется площадью как видом и подвидом угодий, так и отдельных территорий в целом.

Чтобы разместить предприятие, необходимо иметь сведения о площади земельного участка, которая предоставляется для этих целей: как производительная сила в сельском и лесном хозяйстве, как главное средство производства, что обуславливает необходимость в получении специальных сведений об использовании, количественном и качественном состоянии земель. Это относится прежде всего к составу и качественной характеристике сельскохозяйственных угодий.

Земельный учет ведется во всех отраслях народного хозяйства по основным категориям единого государственного земельного фонда и основных форм собственности. Учету подлежат все земли. Основная задача земельного учета состоит в том, чтобы дать характеристику земельного фонда по составу угодий и их подвидам в соответствии с принятой классификацией угодий по формам собственности и хозяйствующим субъектам.

Так как земля в отдельных отраслях народного хозяйства используется для различных целей, то и к учету ее предъявляются неодинаковые требования, исходя из которых и строиться система учета земель.

Земельный учет как государственное мероприятие решает общегосударственные задачи рационального использования и охраны земельных ресурсов. В этом случае государство определяет задачи, содержание и порядок ведения земельного учета. Оно устанавливает:

1) Содержание земельно-учетной информации и методы ее получения.

2) Формы и содержание учетной и отчетной документации.

3) Сроки предоставления отчетности.

4) Органы и лица, осуществляющие земельный учет.

5) Порядок контроля за ведением земельного учета.

Получение сведений о земле обеспечивается на основе ведения земельного учета, который строиться с учетом требований и содержания государственного учета.

Для получения сведений о земле по каждому конкретному землепользованию предприятий, организаций, учреждений и гражданам – ведется внутрихозяйственный земельный учет по видам и подвидам угодий, который строится с учетом требований государственного учета.

Земельный учет ведется по фактическому состоянию и использованию земель на основе планово-картографических материалов. Учету подлежит весь земельный фонд территориальных единиц, категорий земель, землевладений, землепользовании, граждан и угодий.

Земельный учет ведется по единой методике, что обеспечивает сопоставимость данных.

Условия правильной постановки земельного учета:

1) Своевременность и непрерывность его ведения.

2) Учета количественных и качественных изменений в состоянии земель.

3) Записи соответствующих учетных сведений.

4) Ясность и доступность данных земельного учета.

5) Сопоставимость земельно-учетной и земельно-кадастровой документации.

Составной частью земельного учета является инвентаризация земель, которая представляет собой учетное мероприятие, проводиться с целью выявления соответствия данных, имеющихся в кадастровой документации. Таким образом, земельный учет представляет собой государственное мероприятие про накоплению, систематизации, природном состоянии, хозяйственном положении и использовании земельных ресурсов.

5.1 Объект, принципы, виды и способы учета земель

В зависимости от задач, содержания, специфики работ, требований и принципов земельный учет подразделяется на первичный (основной) и текущий (последующий), которые представляют определенную систему единого процесса земельного учета (рисунок 5.1).

Рисунок 5.1 – Подразделение земельного учета

Однако со временем сведения первичного учета перестают соответствовать действительности. Это объясняется тем, что в процессе хозяйственного использования в составе и распределении земель происходят изменения. Так, в связи с проведением земельной реформы происходят значительные изменения в составе земель хозяйствующих субъектов и земельной собственности. Поэтому первоначальные данные, вносимые в земельно-учетную документацию, стареют, в силу чего возникает необходимость систематического их обновления. Это достигается благодаря ведению текущего учета.

В задачи текущего учета входят:

1) Запись сведений о происшедших изменениях в распределении, количестве и качестве земель.

2) Нахождение ошибок, допущенных при первичном учете, и внесение соответствующих поправок.

Между первичным и текущим учетом существует связь, первый создает основу для ведения второго, определяет сферу его действия, а второй (текущий), обновляя, исправляя и дополняя данные первого, поддерживает сведения о земле на современном уровне.

5.2 Учет количества земель по угодьям

При учете количества земель не только определяют общую площадь земельного фонда, категорий земель, территорий землепользовании землевладений, но и получают сведения о площадях мелиорируемых земель, видам и подвидам угодий. Учет земель ведется по фактическим размерам и состоянию земельных угодий на планово-картографических материалах и текущих данных.

При учете количества земель не только определяют общую площадь земельного фонда, категорий земель, территорий землепользовании землевладений, но и получают сведения о площадях мелиорируемых земель, видам и подвидам угодий. Учет земель ведется по фактическим размерам и состоянию земельных угодий на планово-картографических материалах и текущих данных.

Все земли земельного фонда подразделяются на типы (сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья), виды и подвиды угодий.

Сельскохозяйственные угодья подразделяются на такие виды угодий, как пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища. Каждый вид, как правило, состоит из характерного набора разновидностей.

Несельскохозяйственные угодья также подразделяются на виды, разновидности и подвиды (лесные площади, кустарники, болота).

Отдельно учитываются земли, занятые дорогами, постройками и дворами, улицами и площадями, песками, оврагами, ледниками; земли, нарушенные при разработке полезных ископаемых, земли, занятые оползнями, осыпями, глинистыми и щебенчатыми поверхностями, галечниками, и прочие земли, не используемые в сельском хозяйстве.

Учет земель представляет собой государственное мероприятие по накоплению, систематизации и анализу всесторонних сведений о количестве, размещении и хозяйственном использовании земельных ресурсов. Являясь составной частью ЗК, учет продолжает изучение хозяйственного состояния земель.

Государственный учет земель проводится по фактическому состоянию земельных угодий на основе доброкачественных планово-картографических материалов и данных учета текущих изменений, выявленных графическим способом.

Особое внимание уделяется учету орошаемых и осушенных земель. Степень детальности учета зависит от характера использования земель и потенциальных возможностей земельных ресурсов.

Наиболее детальному учету подлежат земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.

Количественный учет земель ведется по:

1) их целевому назначению;

2) собственникам земель;

3) землепользователем;

4) арендаторам;

5) ЗУ;

6) по видам угодий в их составе.

Количественный учет земель ведется по фактическому состоянию и использованию земельных угодий на основе:

- доброкачественных планово-картографических материалов;

- данных отчетов собственников ЗУ и землепользователей;

- учета предыдущего года;

- исправленных и дополненных в соответствии с материалами новых съемок или корректировок;

- материалов съемок прошлых лет;

- контрольных обмеров;

- данных учета текущих изменений при графическом учете земель.

Достоверность представленных сведений проверяется ответственными специалистами района (города) по управлению земельными ресурсами по имеющимся доброкачественным планово-картографическим материалам или путем контрольных обмеров.

Все материалы, на основании которых проводятся учет количества земель по каждому ЗУ (планы, материалы учета текущих изменений, контрольных обмеров площадей, выписки из решений, сведения, представленные собственниками ЗУ, землепользователями и т.д.), приобщаются в кадастровое дело.

При учете количества земель не только определяют общую площадь земельного фонда, категорий земель, территорий землепользовании землевладений, но и получают сведения о площадях мелиорируемых земель, видам и подвидам угодий. Учет земель ведется по фактическим размерам и состоянию земельных угодий на планово-картографических материалах и текущих данных.

5.3 Учет качества земель

Важнейшей проблемой при учете земель является определение и фиксация качества земли как природного ресурса и как средства производства. Все земли характеризуются прежде всего по почвам, которые наиболее полно выражают сущность земли. Почвы различаются в первую очередь по происхождению и развитию. Поэтому при учете земель применятся определенная группировка почв и классификация земель.

Почва представляет собой верхний рыхлый слой земной суши, сформированный под влиянием различных факторов почвообразования. Земля – важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средство производства в сельском и лесном хозяйстве. Почва рассматривается в качестве основной составной части, выражающей сущность и свойства, включая основные закономерности развития и систематизации земель. Для характеристики качества земель при учете почвы объединяют в группы, характерные для почвенного покрова каждой природно-экономической зоны. Всего насчитывается 350 групп почв.

В зависимости от свойств почв группы подразделяются на подгруппы:

1) по механическому составу на 6 подгрупп (глинистые и тяжелосуглинистые, суглинистые, легкосуглинистые, супесчаные и песчаные);

2) по степени каменистости на 4 подгруппы (малокаменистые, умеренно каменистые, многокаменситые и очень каменистые);

3) по уклонам местности на 4 подгруппы (пологих склонов от 5⁰; от 8-10⁰; покато-крутых склонов от 10⁰; от 12-15⁰);

4) по подверженности эрозии, по заболоченности, по засоленности, по солонцеватости на 3 подгруппы (слабо, средне, сильно).

При учете качества земель дается производственная классификация земель, свидетельствующая об изменяемости самих земель, их развитии во времени и пространстве, а в составе земельного фонда выделяются специальные категории, зональные типы, классы, подклассы и виды земель.

Категория земель – это группа классов одного производственного значения, в основу которых положена естественная значимость. В ее основе лежит степень развития земель и целесообразный характер их использования.

Выделены следующие категории:

1) Земли преимущественно пахотного значения.

2) Земли преимущественно сенокосного значения

3) Пастбищные земли, после мелиорации и могут использоваться под сенокосы и пашню.

4) Земли мелиоративного фонда, которые могут использоваться под сельскохозяйственные угодья.

5) Земли, мало пригодные под сельскохозяйственные угодья.

6) Земли, не пригодные под сельскохозяйственные угодья.

7) Нарушенные земли.

Категории земель делятся на классы, а последние подразделяются на подклассы. Класс земель выступает в качестве основной классификационной единицы и представляет земли с близкими природными и хозяйственными качествами. Всего во всех категориях выделено 20 классов.

Кроме того, по экономическим условиям пахотные угодья делятся на 4 класса:

1) Земли, пригодные для возделывания всех сельскохозяйственных культур.

2) Земли с умеренными ограничениями возделывания культур.

3) Земли с ограничениями, исключающими возделывание интенсивных культур.

4) Земли, используемые главным образом под посев многолетних и однолетних культур.

По признакам, определяющим технологические условия рационального использования и повышения плодородия земель, выделяют подклассы, которые имеют четко выраженные различия почвообразующих пород и механического состава почв, рельефа, степени эродированности, солонцеватости, засоления и других факторов, влияющих на использование и улучшение земель. Всего выделено 38 подклассов земель.

Вид земель – конкретное выраженное классов и подклассов в том или ином типе, с соответствующими особенностями использования в системах земледелия, луговодства, пастбищного, лесного хозяйства.

Число видов земель в каждой природной сельскохозяйственной зоне различно, но наибольшее их количество выделяется в зонах интенсивного земледелия. Виды земель служат первичным объектом оценки.

Учет качества земель включает:

1) земельно-кадастровое районирование;

2) классификацию земель;

3) характеристику их по экономическим, экологическим, технологическим и градостроительным свойствам;

4) специализированную группировку почв.

5.4 Классификация земель при учете их качества

Учет качества земель в системе ЗК предусматривает проведение классификации не только почв, но и земель.

При классификации земельного фонда под землями понимают генетически самостоятельные участки самой верхней, наиболее активной части суши, являющиеся основным средством производства сельского и лесного хозяйства, с характерным природно-хозяйственным качеством, определяющим назначение и использование земель, а также мероприятия по их охране и окультуриванию.

В определении земли как сложного природно-хозяйственного комплекса почва рассматривается в качестве основной составной части, наиболее полно выражающей сущность и свойства, включая основные закономерности развития, возможности таксономизации и систематизации земель. Образование и развитие земель, как и других природных тел, происходит постепенно, от простых форм к более сложным.

Поэтому основные принципы классификации земель построены на положении о их динамичности, развитии во времени и пространстве.

В основу классификации земель положены их состояние и соответствующие этому производственные возможности для использования земель в сельском хозяйстве.

При учете качества земель дается производственная классификация земель, свидетельствующая об изменяемости самих земель, их развитии во времени и пространстве, а в составе земельного фонда выделяются специальные:

- категории;

- зональные типы;

- классы;

- подклассы;

- виды земель.

Отнесение земель к определенной категории пригодности, классу и виду земель производится по признакам и свойствам, наиболее существенно влияющим на характер и специфику их возможного и целесообразного использования в составе тех или иных угодий. Необходимым условием для этого является комплексное изучение и сопоставление всех компонентов земель: рельефа, почвообразующей породы, почв и т.д.

Основанием для выделения категорий пригодности является качественное состояние земель и возможность их использования под основные сельскохозяйственные угодья. В отдельных случаях в зависимости от экономических и других факторов существующее использование земель может не соответствовать их намеченной пригодности.

Например, земли пригодные под пашню, если они расположены вблизи населенных пунктов или животноводческих комплексов, могут использоваться для посадки многолетних плодовых насаждений или создания долголетних культурных сенокосов и пастбищ.

Категория земель – это группа классов одного производственного значения, в основу которых положена естественная значимость. В ее основе лежит степень развития земель и целесообразный характер их использования.

Действующая классификация земельного фонда предусматривает выделение следующих категорий пригодности:

I - земли, пригодные под пашню;

II - земли, пригодные преимущественно под сенокосы;

III - земли пастбищные, после улучшения могут быть пригодны под другие сельскохозяйственные угодья;

IV - земли, пригодные под сельскохозяйственные угодья после коренных мелиораций;

V - земли, малопригодные под сельскохозяйственные угодья;

VI - земли, непригодные под сельскохозяйственные угодья;

VII - нарушенные земли.

5.5 Инвентаризация земель

При проведении землеустройства осуществляют инвентаризацию земель для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявления неиспользуемых, используемых нерационально или не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием ЗУ, других характеристик земель.

Сегодня в связи с принятием ряда законов, регулирующих землепользование и землеоборот, актуальной становится количественная и качественная инвентаризация земель. От нее ожидается обновленная и обширная по объему и разнообразная по структуре информация о землях, которая позволит не только оперативно, но и эффективно с социальной, экологической и экономической позиций управлять земельными ресурсами. При этом под эффективным управлением земельными ресурсами (эффективным землепользованием) предлагается понимать максимальное использование приоритетного функционального потенциала конкретного ЗУ в процессе его эксплуатации, причем без травматических или иных деструктивных последствий для земель соседних или сопряженных участков.

Представляется, что инвентаризация земель должна быть не единовременной кампанией, а непременной составной частью мониторинга земельных ресурсов, осуществляемого в системе земельного кадастра, то есть постоянно действующей и постоянно совершенствуемой системой, основанной на дифференцированных подходах к оценке и характеристике каждой категории землепользования. Это тем более правомерно, что каждая категория имеет свои аспекты обоснования приоритетов и функционального назначения и особенности охраны и отраслевых требований.

5.6 Учет земельных участков для целей регистрации и порядок присвоения кадастровых номеров

1. Кадастровое деление территории Республики Казахстан осуществляется в целях присвоения земельным участкам кадастровых номеров.

Единицей кадастрового деления территории Республики Казахстан являются учетные кварталы.

2. Каждому земельному участку в целях определения местоположения (идентификации) присваиваются кадастровые номера.

3. Границы учетных кварталов, которые в последующем используются в правовом кадастре, по согласованию с органами архитектуры и градостроительства, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяются уполномоченными органами областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения) по месту нахождения земельного участка и утверждаются соответствующими местными исполнительными органами.

4. Перечень кодов, присваиваемых областям, городам республиканского значения, районам и городам областного (районного) значения для целей формирования кадастровых номеров земельных участков, устанавливается Правительством Республики Казахстан.

Физические и юридические лица для присвоения кадастрового номера ЗУ, на котором размещены объекты недвижимого имущества, а также для замены документа, удостоверяющего права на землю, старого образца на новый, содержащий вышеуказанные данные, обращаются с заявлением в соответствующий территориальный орган по управлению земельными ресурсами.

К заявлению прилагаются копии документов, удостоверяющих право на ЗУ и недвижимое имущество, план расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества, заверенный органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним или органом архитектуры и градостроительства.

Проведение работ по идентификации ЗУ, отражение его на земельно-кадастровой карте начинается с определения в натуре фактических границ этого участка, наличия имеющихся ограничений и обременений, установления характера прав других лиц, а также целевого использования. Процедуры установления границ ЗУ и их оформления производятся в соответствии с приказами уполномоченного органа по управлению земельными ресурсами.

По результатам проведенной работы изготавливаются и выдаются документы, удостоверяющие право на ЗУ, утвержденные в установленном порядке, а также производиться запись в земельно-кадастровой книге с присвоением ЗУ кадастрового номера.

Построение кадастрового номера определяется:

- кодом области или городов республиканского значения, столицы;

- кодом района или города областного (районного) значения;

- кодом учетного квартала;

- порядковым номером ЗУ в учетном квартале и/или районе, городе областного (районного) значения.

Учетными кварталами могут являться:

- квартал населенного пункта;

- рабочие поселки и сельские населенные пункты;

- садоводческие и дачные общества;

- линейные объекты: железные, автомобильные дороги, наземные, надземные и подземные трубопроводы с полосами отвода, водоемы и др.

Две первые цифры кадастрового номера ЗУ обозначают код области или города республиканского значения, столицы, три последующих - код района или города областного (районного) значения, еще три последующих - код учетного квартала и три последних цифры - порядковый номер ЗУ внутри учетного квартала и/или района, города областного (республиканского) значения.

Кадастровый номер имеет иерархическую структуру от кода области или города республиканского значения до кода конкретного объекта недвижимости.

АА-ВВВ-ССС-Д…Д – кадастровый номер ЗУ, присвоенный в соответствии с Правилами ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан, утвержденными постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 сентября 2003 года № 958:

АА – код области или города республиканского значения;

ВВВ – код административного района или города областного (районного) значения;

ССС – код учетного квартала;

Д…Д – порядковый номер ЗУ внутри учетного квартала и/или административного района, города областного (районного) значения;

Например: 09-142-133-156

где 09 – код Карагандинской области;

142 – код города Караганды;

133 – код учетного квартала;

156 – порядковый номер ЗУ.

В случае, если количество ЗУ внутри учетного квартал превышает число 999, то последующим ЗУ, формируемым внутри этого учетного квартала присваивается четырехзначный порядковый номер.

Кадастровые номера ЗУ внутри учетных кварталов и/или районов, городов областного (районного) значения, городов республиканского значения, столицы присваивается специализированными предприятиями, ведущими Кадастр.

Если присвоение кода учетному кварталу в соответствии с Правилами ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан, утверждены постановлением Правительства Республики Казахстан от «20» сентября 2003 года № 958 по объективным причинам не представляется возможным, то ЗУ внутри данного квартала присваиваются временные (условные) кадастровые номера.

В этом случае код такого квартала начинается с «9», что должно указывать на условное обозначение кадастрового номера в конкретном учетном квартале. При последующем определении юридического квартала ему присваивается истинный код с указанием условного номера, который был присвоен ранее.

При выделении ЗУ на несколько частей или слиянии нескольких ЗУ в один старые номера аннулируются и присваиваются новые кадастровые номера.

При переходе права собственности или права землепользования на весь ЗУ к другому собственнику или землепользователю кадастровый номер ЗУ не меняется.

Внесение в учетные данные ЗУ сведений о переходе права собственности на ЗУ или права землепользования в результате осуществления сделок с ним другому лицу производиться специализированными предприятиями, ведущими Кадастр на основании материалов, предоставляемых им органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

О присвоении ЗУ кадастрового номера и постановке этого участка на кадастровый учет специализированное предприятие, ведущее Кадастр, уведомляет заявителя и регистрирующий орган. Заявителю выдается заверенная копия соответствующей части земельно-кадастровой карты (схемы), содержащая новый кадастровый номер ЗУ и отражающая изменения в земельно-кадастровой карте (схеме).