Имущественные налоговые вычеты

Имущественные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщику в следующих случаях (п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции НК до 01.01.2014г.):

1. при продаже им своего имущества

2.в случае выкупа у налогоплательщика его имущества для государственных или муниципальных нужд.

3. при строительстве или приобретении налогоплательщиком жилья, а также земельных участков.

При этом выкупная стоимость может быть получена как в денежной, так и в натуральной форме.

С принятием закона «О внесении изменений в ст.220 второй части Налогового Кодексам РФ» № 212-ФЗ ред. 02.11.2013 в состав имущественных вычетов включены и проценты по кредитам, взятым для приобретения жилой недвижимости или ее строительства. Величины имущественных вычетов представлены в таблице 8.

Таблица 8. Размеры имущественных вычетов

4.6.3.1. Имущественные вычеты при продаже имущества.

Под фактом продажи имущества понимается его отчуждение в пользу нового собственника, в том числе по договору мены, а также по иным договорам, по существу которых складываются отношения купли-продажи.

Право на налоговый вычет, связанный с продажей имущества, имеет срочный характер, то есть действует в течение определенного периода времени. Это означает, что при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, вычет не предоставляется (п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Однако с полученного дохода от продажи такого имущества налог не платится.

Если физическое лицо продало имущество, которым владело менее 3-х лет, оно обязано самостоятельно определить налоговую базу, исчислить НДФЛ, его уплатить, а также предоставить в территориальный налоговый орган соответствующую налоговую декларацию.

В целях определения налоговой базы по доходам, полученным от продажи имущества, налогоплательщик имеет право:

1. применить имущественный налоговый вычет в сумме фактически полученного дохода, но не более 1 млн. рублей при продаже недвижимости и не более 250 тыс. руб. при продаже прочего имущества;

2. уменьшить доходы на сумму документально подтвержденных расходов, понесенных при приобретении этого имущества.

Право на вычет возникает в том налоговом периоде, в котором получены доходы от реализации имущества. Полученные доходы от продажи имущества облагаются по ставке 13%.

Пример 34.

Иванов И.И. продал квартиру за 4 950 000 руб., которую он приобрел 2 года назад по цене 3 560 000 руб. Документы, подтверждающие факт оплаты Ивановым И.И. квартиры, имеются.

Поскольку Иванов И.И. владел квартирой менее трех лет, он обязан заплатить с полученного дохода налог. Вместе с тем он имеет право воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 руб.

В результате налоговая база для целей налогообложения полученного дохода от продажи квартиры будет равна:

4 950 000 руб. - 1 000 000 руб. = 3 950 000 руб.

Кроме этого Иванов И.И. имеет право уменьшить налоговую базу на затраты, связанные с приобретением квартиры, то есть

3 950 000 руб. - 3 560 000 руб. = 390 000 руб.

Таким образом, налог, который должен будет заплатить Иванов И.И., составит:

390 000 руб. 13%/100 = 50 700 руб.

Однако независимо от срока нахождения имущества в собственности налог с полученных доходов уплачивается:

1. при продаже ценных бумаг, имущества, используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ);

2. при продаже имущества нерезидентов РФ.

Пример 35.

В.И. Семенова в декабре 2015 г. продала квартиру, находившуюся в ее собственности более трех лет.

В течение 2015 г. она пребывала на территории РФ в общей сложности 120 дней, а остальное время находилась в Испании. Таким образом, по итогам 2015 г. В.И. Семенова не признается налоговым резидентом РФ.

Следовательно, не позднее 30 апреля 2016 г. В.И. Семенова должна подать декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, а до 15 июля 2016 г. включительно уплатить налог с дохода, полученного от продажи жилья, рассчитав его по ставке 30% (ст. 216, п. 3 ст. 224, пп. 2 п. 1, п. 4 ст. 228, ст. 229 НК РФ).

Имущественные вычеты при строительстве или приобретения жилья земельных участков, на которых расположены приобретаемые объекты жилья, и земельных участков под индивидуальное жилищное строительство.

Наиболее часто встречающийся вариант имущественного налогового вычета, поскольку имеет целью стимулирование физических лиц к улучшению своих жилищных условий.

Воспользоваться имущественным вычетом имеет право гражданин РФ, получающий доходы, которые облагаются по ставке 13%. Прочие виды доходов, облагаемые соответственно иными налоговыми ставками, не дают право налогоплательщику на получение имущественного вычета. Кроме этого предоставляемый вычет не может превышать сумму уплаченного подоходного налога. Смысл налогового имущественного вычета заключается в том, что государство компенсирует налогоплательщику расходы, понесенные им на улучшение своих жилищных условий путем возврата соответствующей части уплаченного подоходного налога.

Максимальная сумма имущественного вычета, предоставляемого налогоплательщику, по состоянию на 2015 г. 2 млн. руб. Это означает, что при наличии у налогоплательщика права на имущественный вычет, он − налогоплательщик − может уменьшить налоговую база для исчисления НДФЛ по ставке 13% на 2 млн.руб. Поскольку документальное оформление имущественного вычета, как правило, происходит уже после оплаты расходов по приобретению недвижимости и уплаты подоходного налога, реализация права на получение имущественного вычета трансформируется в возврат налогоплательщику соответствующей суммы уплаченного подоходного налога, то есть 13% от суммы предоставленного имущественного вычета. Имущественным вычетом в 2 млн. руб. налогоплательщик может воспользоваться один раз, но по нескольким объектам недвижимости, то есть до полного использования 2 млн. руб.

Общий порядок применения налогового имущественного вычета представлен в примере 36.

Пример 36.

В декабре 2014 г. Петров П.П. приобрел в собственность квартиру за 3,5 млн. руб. В течение 2014 г. Петров П.П. получил доход, облагаемый по ставке 13%, в размере 2,7 млн. руб. Соответственно им уплачен подоходный налог в размере 351 тыс. руб. Петров П.П. имеет право воспользоваться имущественным вычетом. Понесенные им расходы позволяют ему претендовать на вычет в размере 2 млн. руб. Право на вычет возникло у Петрова П.П. в 2014 г., то есть когда подоходный налог им уже был уплачен.

Часть подоходного налога, подлежащая возврату Петрову П.П., равна:

2 000 000 руб. 13% = 260 000 руб.

Подоходный налог, уплаченный Петровым П.П. за 2014 г. превышает сумму налога, подлежащую возврату. Поэтому Петрову П.П. будет возвращена вся сумма подоходного налога, соответствующая имущественному вычету.

Претендовать на получение имущественного вычета позволяют только три следующих вида расходов (п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ):

1. расходы на новое строительство или приобретение на территории РФ жилья, а также земельных участков;

2. расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Эти займы (кредиты) должны быть получены от российских организаций

3. расходы на погашение процентов по кредитам, полученным для рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов) на строительство или приобретение жилья, а также земельных участков.

Займы (кредиты), взяты на погашение процентов по целевым займам для строительства или приобретения жилья, а также по займам, полученным для их рефинансирования, должны быть получены от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованы на новое строительство или приобретение жилья или земельных участков.

Вычет по каждой из этих составляющих может быть предоставлен только в отношении расходов по одному и тому же объекту.

Перечень объектов, по приобретению (строительству) которых может быть заявлен имущественный налоговый вычет, закрытый, то есть четко определен и не может трактоваться расширенно или по смыслу.

В состав списка включены (абз. 2 п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ):

Ø жилой дом, квартира;

Ø комната или доля (доли) в них;

Ø земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства;

Ø земельные участки, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доля (доли) в них.

Вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб. (без учета погашения процентов по целевым займам (кредитам) и банковским кредитам, полученным на перекредитование указанных целевых займов (кредитов) (абз. 17 - 19 п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Применять имущественный налоговый вычет можно с того налогового периода, в котором возникло право на вычет (п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Право на вычет возникает в том налоговом периоде, когда соблюдены следующие условия для получения вычета:

Ø имеются документы, подтверждающие произведенные расходы на приобретение жилья;

Ø имеются документы, подтверждающие право собственности на жилье (при приобретении прав на квартиру (комнату) в строящемся доме: акт о передаче такого жилья либо решение суда о признании права собственности на жилье).

Однако не все расходы, связанные со строительством или приобретением жилья, включаются в состав имущественного вычета.

Расходы, которые учитываются в сумме вычета, (п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) приведены в таблице 9.

Таблица 9. Расходы, учитываемые в составе налогового

имущественного вычета

Расходы на строительство, приобретение жилья или земельных участков могут быть оплачены как в денежной, так и натуральной форме, то есть оплачены имуществом, иными вещными правами (ценными бумагами) и т.д.

Ограничения и особые условия использования имущественного вычета (абз.26 п.п.2 п.1 ст. 220 НК РФ):

Ø вычет не предоставляется, если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского капитала, а также за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов;

Ø вычет не предоставляется, если сделка купли-продажи заключена с физическим лицом, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым в соответствии со ст. 105.1 НК РФ (супруг(а), родственники, работодатель и т.д.);

Ø вычет не предоставляется, если ранее он был использован полностью;

Ø в каждом году налогоплательщик может вернуть себе денежные средства, израсходованные на приобретение жилья, не более суммы подоходного налога, уплаченного в соответствующем году;

Ø уплаченный подоходный налог через механизм имущественного налогового вычета можно возвращать в течение нескольких лет до полного получения налогоплательщиком всей суммы имущественного вычета;

Ø имущественный вычет в части оплаченных процентов по ипотечному договору предоставляется только по одному объекту недвижимости, в том числе и по объектам жилой недвижимости, приобретенной после 01 января 2014 г.;

Ø имущественный вычет по процентам, выплаченным в рамках ипотечного кредита, полученного после 1 января 2014 г., предоставляется в размере фактических расходов, но не более 3 млн. руб.;

Ø при покупке или строительстве недвижимости в общую долевую собственность вычет распределяется между совладельцами в соответствии с их долями;

Ø при приобретении жилья в совместную собственность, в том числе и со своими несовершеннолетними детьми, допускается применение вычета без распределения по долям;

Ø недвижимое имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью и, следовательно, они оба имеют право на получение вычета, в том числе распределить его между собой по договоренности.

Имущественный вычет при строительстве и приобретении жилья, а также земельных участков может быть использован налогоплательщиком только один раз. Повторное его предоставление не допускается.

Имущественный вычет может быть получен (п.п.2,3 ст. 220 НК РФ):

Ø у налогового органа по окончании года при подаче налоговой декларации;

Ø у работодателя до окончания года по заявлению;

С 1 января 2014 г. в действие вступила новая редакция ст. 220 НК РФ, посвященная имущественным вычетам. Наиболее важные изменения в этой статье коснулись имущественных вычетов при покупке квартир, домов и земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

В частности, до 1.01.2014 г. имущественный вычет предоставлялся 1 раз. Если вычет не был использован полностью, то налогоплательщик терял право на оставшуюся часть этого вычета. С 2014 г. налогоплательщик получил право использовать оставшуюся часть имущественного вычета по другим объектам недвижимости.

Пример 37.

Гражданин купил жилье стоимостью 1 500 000 руб. Согласно нормам НК РФ ему предоставляется вычет со стоимости приобретенного жилья, то есть 1 500 000 руб. Ему будет возвращено:

1 500 000 руб. 13% = 195 000 руб.

Максимальная сумма имущественного вычета 2 000 000 руб. Следовательно, не использованной остается сумма вычета в размере 500 000 руб. По нормам налогового законодательства, регулирующим порядок предоставления имущественный вычет, до 1.01.2014 г. гражданин терял право на использование в будущем этих 500 000 руб. в качестве вычета. С 1.01.2014 г. гражданин имеет право оставшиеся 500 000 тыс. руб. использовать в качестве вычета при приобретении какой-либо недвижимости.