Три сектора жилищно-коммунального хозяйства города

Предприятия коммунального хозяйства обслуживают жилой фонд и промышленные предприятия. Некоторые промышленные предприятия могут иметь собственные сооружения коммунального значения (собственные электростанции, очистные сооружения, дороги и пр.).

Наиболее распространенная организационно-правовая форма хозяйствующих субъектов в ЖКХ – муниципальные унитарные предприятия. Преобладающая хозяйственная структура в жилищно-коммунальном обслуживании – многоотраслевые предприятия. Порядка 30 % объектов коммунального хозяйства находится в муниципальной собственности, а остальные в коллективной, в форме акционерных обществ.

По конкурентному потенциалу все сферы ЖКХ делятся на три сектора:

– локально монопольные;

– потенциально конкурентные;

– рыночные.

Локальные монополии – это отрасли, предприятия, где невозможна конкуренция по экономическим, технологическим, экологическим, естественно территориально причинам. К ним относятся не только предприятия ресурсоснабжения городов (тепло-, водо-, газо-, электроснабжения, водоотведения), но нередко и организации, обслуживающие жилищное хозяйство, в первую очередь – организации лифтового хозяйства.

Потенциально конкурентные сферы становятся конкурентными по мере изменения системы управления, приватизации, внедрения договорных отношений между собственниками жилья, управляющими компаниями, подрядными жилищными организациями.

В коммунальном хозяйстве потенциально конкуренты:

– управление и обслуживание объектов коммунального хозяйства;

– привлечение организаций, использующих альтернативные формы предоставления коммунальных услуг, в том числе автономные системы жизнеобеспечения, не связанные с сетевой инженерной инфраструктурой объекты (котельные, системы газоснабжения от емкостного и баллонного газа);

– выполнение отдельных работ по обслуживанию объектов коммунального хозяйства (ремонт и прочистка сетей, уборка мусора и т.д.);

– проектно-изыскательские и строительные работы по развитию объектов коммунального назначения.

Вполне рыночными, конкурентными стали жилищное хозяйство, прежде всего внутридомовое обслуживание, а также жилищное строительство.

Конкурентная среда формируется по мере разграничения функций собственников жилья, управляющей организации и предприятий – производителей услуг. Управляющая организация получает заказ от сособственника жилья на управление жилищным фондом, а подрядчики – заказ от управляющей компании на обслуживание жилья.

На протяжении последних 20 лет происходит реформирование ЖКХ с целью его демонополизации, развития конкуренции и формирования ответственных собственников жилья.

8. Реформа ЖКХ: необходимость, достижения, перспективы

Как и вся экономика страны, жилищно-коммунальная сфера значительно деградировала в последние годы. Для ее поддержания в рабочем состоянии сегодня требуется все больше средств. При этом, проблемы, возникающие в ЖКХ являются одними из самых чувствительных для населения страны.

Как уже упоминалось выше реформе ЖКХ уже 20 лет, в отрасли, безусловно, происходят кардинальные сдвиги, однако многие проблемы в данной отрасли так и не решены.

Так устранен конфликт интересов, который возник на рубеже нулевых годов, когда жилые помещения были приватизированы в многоквартирных домах, а сами дома находились на балансе у муниципалитетов. С принятием Жилищного кодекса эта проблема была решена, были введены различные формы управления жилищным фондом, улучшилось качество предоставляемых услуг.

Однако рост платежей за данные услуги не всегда бывает адекватным по отношению к качеству и своевременности оказываемых услуг. Остался нерешенным вопрос о текущем и капитальном ремонте жилых зданий (формально это стало обязанностью жильцов, реально – таких денег нет)

На рисунке 13 представлены показатели роста платежей за ЖКУ за последние 10 лет.

Рисунок 13 – показатели роста платежей за ЖКУ за 11 л[15].

По рисунку видно, что темпа роста платежей за услуги ЖКХ в несколько раз превышает темп роста доходов населения и ИПЦ. Доля расходов по оплате ЖКУ в потребительских расходах находится на уровне 10 %, что выше в среднем такой же доли по странам ЕС (~ 8%). При этом уровень оплаты населением ЖКУ составляет порядка 90 %, при плановых 100 %, т.е. произошел рост расходов на данную сферу по сравнению с 2000 г. в 1,7 раза. В структуре платежей за ЖКУ большую долю (81 %) составляет оплата услуг ресурсоснабжающим организациям.

Кризис ЖКХ как отрасли сферы услуг обусловлен совокупностью причин: слабой технической базой отрасли, недостатком мощностей, отсутствием необходимых средств на развитие и текущее содержание, доминирование естественных монополий и т. д.

В настоящее время, проанализировав неудачи и успехи, Правительство предлагает новый подход к реформированию и модернизации отрасли. Разработана «Комплексная программа модернизации и реформирования ЖКХ на 2010-2020 годы» (Программа). Целями федеральной целевой программы (ФЦП) являются обеспечение к 2020 году собственников помещений многоквартирных домов всеми коммунальными услугами нормативного качества и доступная стоимость коммунальных услуг при надежной и эффективной работе коммунальной инфраструктуры.

Впервые федеральная программа в ЖКХ нацелена на стимулирование развития отрасли уже на этапе предпроектных работ. Такой механизм обеспечивает не только адресность поддержки, но и позволяет добиться высокой эффективности использования привлекаемых средств.

На первом этапе (2010-2011 годы) предусматривалась разработка нормативной базы для реализации ФЦП и запуск нескольких пилотных проектов, в частности, по разработке программ комплексного развития, по разработке единых муниципальных баз информационных ресурсов, по переходу к установлению долгосрочных тарифов и заключению концессионных соглашений.

На втором этапе (2012-2015 годы) предусматривается широкомасштабное применение механизмов Программы, в том числе отработка механизмов кредитования, прежде всего проектов в средних городах, применение новых методов тарифного регулирования.

На третьем этапе (2016-2020 годы) предусматривается переход к системе финансирования реконструкции жилищного фонда за счет собственников жилья при значительном сокращении субсидий со стороны бюджетов всех уровней на проведение реконструкции многоквартирных домов, а также осуществление крупномасштабных инвестиций в коммунальную инфраструктуру и масштабное привлечение инвесторов.

Финансирование проектов предполагается в объеме 4,099 трлн руб. в период до 2020 года. Причем частные инвестиции составят 2,555 трлн руб., а федеральные вложения 422 млрд руб. при софинансировании субъектов Федерации в 407 млрд руб.

Привлечение в коммунальное хозяйство недорогих долгосрочных заемных ресурсов предполагается производить с привлечением широкого круга кредитных организаций, а также с использованием механизма выпуска специальных долгосрочных инфраструктурных облигаций субъектов Федерации, хозяйствующих субъектов – инициаторов инвестиционных проектов. При этом институты развития могут быть использованы для предоставления кредитным организациям долгосрочных источников финансирования.

Реализация проектов, которые не могут быть осуществлены исключительно за счет кредитных ресурсов, предполагается осуществлять за счет средств хозяйствующих субъектов и муниципальных бюджетов с возможностью субсидирования из регионального и федерального бюджетов. Это, в первую очередь, касается проектов в малых городах и сельских населенных пунктах.

Разработчики программы считают, что ускорение модернизации коммунальной инфраструктуры в рамках программ комплексного развития позволит преодолеть критическое отставание российских технологий в отрасли от зарубежных конкурентов.

Еще одним важным направлением работы станет тарифное регулирование, полный переход к экономически обоснованным тарифам при одновременной социальной поддержке малоимущих граждан.

Оплата жилья

Обязанность по оплате жилья несет сособственник помещения, а также члены семьи сособственника (супруг, дети, родители, если все они проживают совместно), могут быть и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, которые считаются членами семьи.

В жилищном кодексе есть упоминание том, что дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из использования данным помещением.

В ЖК РФ прописаны обязанности по оплате жилья бывших членов семьи.

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации граждане обязаны вносить плату:

- за жилое помещение;

- за коммунальные услуги.

Если оплата за ЖКУ превышает 22 % совокупного дохода семьи, то необходимо обратиться в соответствующий орган МСУ за предоставлением жилищной субсидии.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения и нанимателя несколько разнятся. Перечень услуг, за которые необходимо платить тем и другим пользователям жилых помещений, представлены в таблице 14.

Таблица 14. Перечень услуг, которые необходимо оплачивать для собственников и нанимателей жилых помещений

Начисление платы за коммунальные услуги производится:

– исходя из нормативов потребления коммунальных услуг или исходя из показаний приборов учета;

– на основании тарифов, утвержденных для ресурсоснабжающих организаций либо Региональной энергетической комиссией Красноярского края, либо органом исполнительной власти субъекта РФ.

Нормативы потребления коммунальных услуг в г. Красноярске утверждены следующими правовыми актами:

– на холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение и отопление – решением Красноярского городского Совета от 28.12.2005 №В-160 «Об утверждении размера платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и о нормативах потребления коммунальных услуг в городе Красноярске»;

– на электроснабжение и газоснабжение – законом Красноярского края от 24.12.2009 №9-4283 «О нормативах потребления коммунальных услуг по электро-снабжению и газоснабжению на территории Красноярского края».

Тарифы для ресурсоснабжающих организаций утверждены:

– на теплоснабжение и электроэнергию – приказами Региональной энергетиче-ской комиссии Красноярского края (в городе Красноярске 12 теплоснабжающих организаций, подающих тепло в многоквартирные дома, у каждой организации свой тариф);

– на холодную воду и водоотведение – приказами министерства жилищно-коммунального хозяйства Красноярского края;

– надбавки для потребителей на холодную воду и водоотведение утверждены решением Красноярского городского Совета депутатов от 22.12.2009 №8-133;

– на газоснабжение – постановлением Правительства края от 20.12.2010 №636-п.

Для получения величины начислений по действующему тарифу необходимо норматив потребления (или объём по приборам учёта) умножить на тариф ресурсоснабжающей организации (с учётом надбавки если она есть) умножить на налог на добавленную стоимость (если данный налог не включён в тариф) и затем умножить либо на площадь жилого помещения (для услуги «отопление»), либо на количество граждан зарегистрированных в жилом помещении.

Предельное увеличение тарифа устанавливается ежегодно. Так на 2012 г. тариф не может быть увеличен более чем на 12 %.

К основным законодательным и нормативно-правовые актам, содержащим сведения об обязанностях и правах собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

– Жилищный кодекс РФ;

– Федеральный закон РФ от 27.07.2010 №237-фз «о внесении изменений в жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты российской федерации»;

– Постановление правительства РФ от 13.08.2006 №491 «об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

– Постановление правительства РФ от 23.05.2006 №307 «о порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»;

– Постановление правительства РФ от 23.09.2010 №731 «об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

Жилищная политика

Особенности жилья как специфического товара:

– неоднородность жилого фонда (жилища отличаются по размерам, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам);

– жилье является недвижимым (его перемещение является нецелесообразным);

– долговечно (при надлежащем содержании, может служить несколько десятилетий);

– высокие издержки приобретения (долгий срок накопления или крупный заем);

– высокие издержки переезда (стоимость собственного самого переездаи психологические издержки (потеря привычного окружения – школ, магазинов, соседей и др.)

Факторы, влияющие на местоположения жилья:

– доступность к рабочим местам, магазинам, местам развлечений и др.;

– обеспеченность общественными услугами: школы, спортивные площадки, полиция, поликлиники, пожарная охрана и др.;

– окружающая среда (качество воздуха, воды, шум);

– ландшафт, внешние характеристики домов и участков.

Жилищная политика предполагает два направления:

1. Содержание существующего жилого фонда

– переход на стопроцентную оплату коммунальных услуг, которые включают плату за текущий и капитальный ремонт зданий

– предоставление льгот и субсидий на оплату коммунальных услуг для некоторых категорий граждан

2. Формирование доступного рынка жилья

– развитие первичного рынка жилья

– развитие вторичного рынка жилья.