Виды, условия и общий порядок обследования жилых зданий.

Целью проведения натурных обследований является получение достоверных данных о состоянии строительных конструкций и инженерных систем и выявление причин, обусловивших данное состояние. По материалам обследования делается вывод об условиях дальнейшей эксплуатации элементов здания, мероприятиях по обеспечению их надежности и долговечности либо замене.

Выявлению подлежат:

· дефекты, связанные с недостатками норм проектирования и проектного решения;

· дефекты изготовления или возведения;

· дефекты монтажа сборных конструкций;

· повреждения от агрессивных воздействий среды;

· механические повреждения от нарушений правил эксплуатации;

· повреждения от непредусмотренных проектом статических и динамических воздействий;

· повреждения, вызванные стихийными бедствиями (пожар, взрыв, землетрясение, наводнение и т. д.).

Система технического обследования включает следующие виды контроля технического состояния в зависимости от задач обследования и периода эксплуатации здания (рис. 2).

Рис. 2. Виды обследования зданий

1. Инструментальный приемочный контроль законченного строительством, капитально отремонтированного или реконструированного здания проводят с целью комплексной проверки соответствия требованиям, предъявляемым нормативно-технической документацией к готовому зданию. Проверяют соответствие выполнения строительно-монтажных работ (СМР) проекту, требованиям стандартов и других действующих нормативных документов по всем конструктивным элементам и системам инженерного оборудования зданий; устанавливают соответствие характеристик температурно-влажностного режима помещений и звукоизоляции ограждающих конструкций санитарно-гигиеническим требованиям к жилым зданиям для определения их готовности к заселению. Технический осмотр инженерного оборудования проводят на подключенных к внешним сетям системах, работающих в эксплуатационном режиме.

Приемочный контроль проводят выборочно. Размеры выборки определяют на основе статистического анализа данных о дефектах в зданиях, принимаемых в эксплуатацию. При проведении измерений контрольными нормативами, определяющими качество СМР или ремонтно-строительных работ, являются максимальные и минимальные значения параметров, нижние и верхние пределы их отклонений, а также приемочные и браковочные числа, характеризующие количество дефектных единиц в выборке. Нарушением допуска считается случай, когда измерительное значение параметра превышает установленное верхнее или нижнее предельное отклонение более, чем на величину погрешности измерения.

На основе данных выборочного контроля составляют техническое заключение о состоянии здания, принимаемого в эксплуатацию. Материалы инструментального приемочного контроля используют при составлении перечня дефектов и недоделок для предъявления приемочной комиссии и при установлении оценки качества СМР или ремонтно-строительных работ. Они также являются исходными данными для дальнейшей эксплуатации здания.

2. Инструментальный контроль технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования перед текущим ремонтом здания (профилактический контроль - техническое обследование зданий с целью непрерывного контроля их состояния) проводят в процессе плановых общих и частичных осмотров; он заключается в техническом обследовании элементов здания, состояние которых существенно изменяется под воздействием условий эксплуатации. Его целью является выявление неисправностей и причин их появления, уточнение объемов работ текущего ремонта, получение общей оценки технического состояния жилых зданий. В необходимых случаях организуют длительное наблюдение за техническим состоянием дефектной конструкции.

Плановые общие осмотры объекта проводятся два раза в год - весной и осенью. Внеочередные осмотры проводятся при возникновении повреждений или нарушении работы строительных конструкций и инженерного оборудования.

Перечень элементов, конструкций и технических систем здания, подлежащих контролю в процессе плановых и внеочередных осмотров, приведен в ВСН 57-88 (р).

3. Техническое обследование жилых зданий для постановки на плановый капитальный ремонт, модернизацию или реконструкцию - наиболее сложный и ответственный вид экспертиз, ее проводят для определения действительного технического состояния зданий и их элементов, получения количественной оценки фактических параметров конструкций (прочности, сопротивления теплопередаче и др.) с учетом изменений, происходящих во времени, для установления состава и объема работ капитального ремонта или реконструкции на объекте.

Чем полнее выполнено техническое обследование, тем выше качество проекта и меньше сроки проектирования. Выполнение капитального ремонта и реконструкции здания без проведения технического обследования не допускается.

Обычно техническое обследование имеет определенное целевое назначение (например, капитальный ремонт без увеличения нагрузок на здание; капитальный ремонт со сменой перекрытий или увеличением нагрузок, пристройки к зданию, надстройка здания и т. п.).

Действующими строительными нормами и правилами выполнение проектных и строительно-монтажных работ при реконструкции зданий и сооружений без предварительного проведения технической экспертизы не допускается. Она проводится на основании, и после получения проектной организацией технического задания на проектирование капитального ремонта или реконструкции. В процессе ее проведения обязательно составляется дефектная ведомость, в которой указывается техническое состояние конструкций, акт обследования и заключение.

Основная цель технической экспертизы в этом случае заключается в определении фактического технического состояния всего здания в целом и его отдельных конструктивных элементов для установления состава и объема работ по капитальному ремонту или реконструкции объекта. Это позволяет установить:

· могут ли существующие основные несущие конструкции обеспечить в дальнейшем безопасную эксплуатацию объекта или необходимо выполнить их усиление;

· каковы текущие эксплуатационные качества основных конструкций здания и в чем причины возникновения дефектов;

· возможно ли увеличение нагрузки на фундаменты и стены существующего здания, и насколько, в случае предполагаемой его надстройки;

· можно ли осуществить пристройку нового здания к существующему и какой тип фундаментов следует при этом использовать, чтобы предотвратить последующие возможные деформации, и др.

Основные методы проведения обследования зданий и их объемы в случае капитального ремонта или реконструкции, а также порядок приемочного контроля работ изложены в ВСН 57-88 (р) "Положение по техническому обследованию жилых зданий".

Исходными данными для выполнения работ по техническому обследованию зданий являются: техническое задание заказчика; инвентаризационные поэтажные планы и технический паспорт на здание; акт последнего общего технического осмотра здания, выполненного представителями эксплуатационной организации; сведения об участке строительства (сейсмичность, наличие карстов и др.); градостроительный анализ целесообразности капитального ремонта или реконструкции здания с указанием историко-архитектурной ценности здания; геоподоснова, выполненные специализированными организациями.

После анализа исходных данных проводят общее обследование и составляют программу детального обследования конструкций. При общем обследовании здания выполняют следующие работы: определяют конструктивную схему здания, выявляют несущие конструкции по этажам и их расположение; анализируют планировочные решения в соответствии с конструктивной схемой зданий; осматривают и выполняют фотофиксацию конструкций; намечают места выработок, вскрытий, зондирования конструкций; изучают особенности близлежащих участков территории, вертикальной планировки, состояние благоустройства участка, организацию отвода поверхностных вод; устанавливают наличие вблизи здания засыпанных оврагов, термокарстовых провалов, зон оползней и других геологических явлений; оценивают расположение здания в застройке с точки зрения экологической обстановки.

Детальное обследование зданий выполняют для уточнения конструктивной схемы здания, размеров элементов и деталей, определения фактического технического состояния материалов и конструкций. При этом проводят работы по вскрытию конструкций; испытанию отобранных проб; проверке и оценке деформаций; определению физико-механических характеристик конструкций, материалов, грунтов и т. п. с использованием приборов, инструментов, оборудования для испытаний; расчету несущей способности конструкций. Для тщательного выявления и использования резервов прочности, имеющихся в конструкциях, определения путем сохранения существующих конструкций отдельные работы детального обследования могут выполняться в процессе ремонта, реновации или реконструкции здания.

В практике перспективного планирования капитального ремонта и реконструкции городской застройки используется принцип сплошного технического обследования жилищного фонда. Это позволяет сформулировать общие архитектурно-градостроительные требования к преобразованию старой застройки города, перейти к комплексному методу ремонта (реконструкции), когда ремонтируются или реконструируются одновременно здания различного функционального назначения.

В случае перепланировки помещений (квартир, офисов, цехов) перед началом проектирования также необходимо выполнить работы по технической экспертизе, так как при перепланировке может измениться нагрузка на перекрытие, его расчетная схема, расположение перегородок, и т.д. Состав работ по экспертизе в этом случае будет зависеть от конкретного варианта перепланировки. Переустройство и перепланировка помещений проводится с соблюдением требования законодательства по согласованию с органами местного самоуправления на основании принятого им решения. Порядок переустройства и перепланировки помещений регламентирован в гл. 4 Жилищного кодекса РФ (№ 188-ФЗ от 29.12.2004 г.)

4. Техническая экспертиза зданий и сооружений, поврежденных в результате техногенных воздействий (аварий, катастроф, землетрясений) необходима для того, чтобы установить возможность их дальнейшей эксплуатации и при необходимости выработать мероприятия по усилению конструкций. В случае аварийных ситуаций техническую экспертизу следует проводить в соответствии с «Положением о порядке расследования причин аварий (обрушений) зданий, сооружений, их частей и конструктивных элементов», утвержденным постановлением Госстроя СССР от 05.06.86, №76.

Особое внимание уделяется обследованию зданий, подвергшихся воздействию пожара. В процессе предварительного обследования собираются сведения о произошедшем пожаре, устанавливается местонахождение очага пожара, время обнаружения и ликвидации пожара, максимальная температура, применявшиеся средства тушения. В задачу детального обследования обязательно входит определение структурных и физико-механических повреждений материала конструкций, вызванных воздействием высоких температур и последующим резким охлаждением при тушении. Техническая экспертиза существующих конструкций, разработка мероприятий по их усилению для производственных зданий, восстановленных после полученных разрушений или повреждений вследствие аварий, пожаров и землетрясений, выполняется в соответствии с «Рекомендациями по оценке состояния и усиления строительных конструкций промышленных зданий и сооружений», разработанными НИИСК Госстроя СССР в 1989 году.

Техническое обследование жилых зданий при повреждениях конструкций и авариях в процессе эксплуатации проводят для выявления причин их возникновения, оценки технического состояния повреждений смежных конструкций и их элементов. Результаты обследования позволяют определить объем и вид работ по устранению повреждений, а при необходимости разработать рекомендации.

5. Техническая экспертиза, проводимая в процессе рыночной оценки объектов недвижимости, имеет свои особенности. Основная задача обследования в этом случае состоит в выявлении и фиксации признаков, вызывающих уменьшение стоимости здания, определении затрат на устранение имеющихся дефектов и расходов на ремонт. Особенно актуален такой вид экспертизы непосредственно перед покупкой объекта недвижимости. Будущий собственник в этом случае будет осведомлен о техническом состоянии объекта, его дефектах и недостатках и сможет спрогнозировать изменение его технического состояния в будущем и затраты на восстановление и ремонт.

Данные этой экспертизы используются, прежде всего, при определении рыночной стоимости объекта затратным подходом

6. Техническая экспертиза для определения функционального износа заключается в определении соответствия технических решений, принятых для данного объекта, современным требованиям по энергосбережению, внутренней отделке помещений, системам инженерного оборудования и др.

В процессе экспертизы необходимо установить недостатки объекта, которые уменьшают его стоимость вследствие отсутствия каких-либо элементов, или необходимости их замены или модернизации, проверить соответствие ограждающих конструкций современным теплотехническим требованиям.

При определении внешнего износа, прежде всего, производится техническая экспертиза окружения объекта недвижимости. Анализируются размеры, формы и состояние земельного участка, окружение оцениваемого объекта, экологическая ситуация состояния прилегающей территории, транспортная доступность, наличие проездов, тротуаров, зеленых зон, площадок для стоянки транспорта, ограждения территории, охраны и др. В результате этой экспертизы определяется возможное уменьшение стоимости объекта недвижимости с учетом вышеперечисленных факторов.

7. Техническая экспертиза при определении наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является составной частью экспертизы при оценке объекта. В процессе ее проведения, прежде всего, необходимо проанализировать местные, региональные и федеральные законодательные акты, регламентирующие нормативно-правовую сторону вариантов функционального использования объекта.

В результате этой экспертизы устанавливаются законодательно разрешенные, физически осуществимые и максимально эффективные варианты использования объекта недвижимости.

Приведенный перечень не исчерпывает все возможные виды технической экспертизы зданий и сооружений и, несмотря на то, что в каждом конкретном виде экспертизы есть определенные отличия, основные методы обследования объекта остаются едиными.

Порядок проведения технической экспертизы объектов недвижимости определен СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

Процесс технической экспертизы объекта недвижимости укрупнено представлен на рис. 3.

Рис. 3. Процесс технической экспертизы объекта недвижимости

В общем случае весь комплекс работ по оценке технического состояния здания включает в себя: изучение технической документации и натурное обследование, состоящее, как правило, из трех этапов.

Первый этап - предварительный осмотр объекта для определения объема и стоимости выполнения работ, необходимости выполнения срочных противоаварийных мероприятий.

Второй этап - общее обследование. Выполняется для общей оценки технического состояния строительных конструкций и инженерных систем в основном по внешним признакам), разработки рекомендаций и технических решений по исправлению дефектов в процессе ремонта, реновации и реконструкции и т. п. для выявления необходимости выполнения детального инструментального обследования.

Третий этап - детальное обследование. Представляет собой углубленное выборочное инструментальное обследование с выявлением расширенной номенклатуры показателей для решения специальных вопросов. Детальное обследование выполняют в обязательном порядке при отсутствии рабочих чертежей дефектных конструкций или их несоответствии проектным данным, а также, если после устранения нарушения правил эксплуатации конструкции дефекты продолжают развиваться, для чего производят: расчеты элементов здания, анализ результатов обследования, экономический анализ с оценкой необходимости и целесообразности прогнозирования срока службы здания и его элементов, разработку необходимых рекомендаций и технической документации.

Конкретный состав и объем работ для всех видов обследования могут уточняться организацией, выполняющей эти работы на основе технического задания заказчика, с учетом фактического состояния здания и результатов анализа материалов общего обследования (второй этап). В частности, если ситуация на объекте представляется экспертам достаточно ясной, третий этап обследования может быть совмещен со вторым или вовсе отсутствовать.

Перед выполнением работ по натурному обследованию строительных конструкций необходимо изучить следующую техническую документацию, которая должна храниться на объекте:

· паспорт здания;

· комплект общестроительных чертежей с указанием изменений, внесенных при производстве работ;

· акты освидетельствования скрытых работ и акты промежуточной приемки отдельных ответственных конструкций;

· журналы производства работ, авторского надзора и технадзора заказчика;

· комплекты рабочих чертежей строительных конструкций с расчетами и согласованными отступлениями, допущенными при изготовлении и монтаже;

· акты проверки качества сварных швов;

· сертификаты, технические паспорта и другие, удостоверяющие качество материалов, конструкций и деталей;

· акты антикоррозионной защиты, выполненной при монтаже;

· акты приемки здания в эксплуатацию с указанием недоделок;

· акты устранения недоделок;

· акты приемочных испытаний в процессе эксплуатации;

· технический журнал на эксплуатацию здания;

· журнал осмотров строительных конструкций;

· отчет о ранее выполненных обследованиях;

· документы о текущих, капитальных ремонтах, усилении, реконструкции, защите строительных конструкций от коррозии;

· документы, характеризующие фактические технологические нагрузки и воздействия, и их изменения в процессе эксплуатации;

· документы, характеризующие физические параметры среды, в которой эксплуатируются строительные конструкции (состав и концентрация газов, влажность, температура, тепло- и пылевыделение и т. д.);

· материалы изыскательских организаций о гидрогеологической обстановке на пятне застройки и прилегающих территориях.

На основании изучения документации устанавливают: назначение здания; типы и марки обследуемых конструкций и продолжительность их эксплуатации; материалы, используемые при строительстве здания; мероприятия, предусмотренные проектом по защите строительных конструкций от коррозии и их соблюдение; проектные условия эксплуатации строительных конструкций и данные об их изменении со времени строительства.

Результаты работы по обследованию и анализу его результатов оформляются в виде отчета организации, проводившей обследование.

В общем случае отчет должен содержать:

· данные о технической документации, ее полноте, качестве, выводы о неудачных, устаревших, ошибочных проектных решениях;

· сведения, характеризующие проектный и фактический режим эксплуатации конструкций здания (сооружений), включающие данные по фактическим нагрузкам и воздействиям, по характеру внутрипроизводственной среды, по режиму эксплуатации;

· ведомости и схемы дефектов, деформаций и повреждений конструкций;

· результаты геодезических и других измерений конструкций, неразрушающих методов контроля, других натурных исследований и испытаний;

· результаты физико-механических испытаний образцов материалов, химических анализов материалов и среды;

· результаты анализа дефектов, деформаций и повреждений, а также причины их возникновения;

· поверочные расчеты конструктивных элементов и систем;

· выводы о состоянии конструкций и их пригодности к дальнейшей эксплуатации или ремонту;

· сведения, необходимые для заполнения паспорта о техническом состоянии здания (сооружения);

· краткие технические решения и рекомендации по методам ремонта или замены дефектных конструкций.