Опыт стран Западной Европы и США

В Германии в основу налогообложения недвижимого имущества положена так называемая «типичная стоимость объекта недвижимости» (Bodenrichtwert). Она определяется ежегодно как средняя стоимость, зависящая от месторасположения, публикуется и наглядно представляется населению. На независимую комиссию экспертов, состоящую из профессионалов в различных областях (геодезистов, оценщиков, агентов по торговле недвижимостью и т.д.), возложена ответственность по сбору информации о ценах сделок, установлению типичной стоимости объектов недвижимости, созданию рыночных отчетов, оценке в случае принудительного отчуждения имущества, а также доклады в парламент. Данные для сбора информации о ценах сделок поступают из различных источников, в особенности из реальных договоров о продажах, которые подлежат обязательной декларации.

В соответствии с административным законодательством возможна подача апелляции в суд. Однако, учитывая профессиональную компетенцию членов комиссии и особенности процедур сбора данных, апелляции – явление нечастое.

В Соединенных Штатах Америки налогообложение недвижимого имущества является инструментом финансирования деятельности государственных учреждений, особенно школ, объектов инфраструктуры, полиции, развития парков и т.д. Поэтому сбор налогов на недвижимое имущество относится к сфере компетенции государственных органов и отличается широким разнообразием методов. Во многих штатах оценка недвижимого имущества для целей налогообложения организуется на уровне округов (районов), и ответственность за нее несет «налоговый оценщик» («асессор»). Для определения налоговой базы используются классические методы массовой оценки. Функции подготовки налогового уведомления и сбора налогов отделены от функций налогового оценщика.

Налоговое уведомление (налоговый счет) содержит описание базы налогообложения и информацию о ставке налога. Соответственно, в этом случае возможна подача апелляции по поводу содержания налогового счета, которая может относиться как к налоговой базе, так и к величине налога. На практике поводы для подачи апелляций довольно ограничены: это возможно в тех случаях, когда объект недвижимости был неверно охарактеризован по типу, размеру или месторасположению; также возможны случаи математических ошибок в вычислениях. Поскольку используемая для массовой оценки недвижимости методология является утвержденной, проверенной и открытой для населения, апелляции редко затрагивают саму методологию или результаты, обусловленные ее применением.

Опыт стран Восточной Европы (Литва)

Государственная налоговая инспекция Литвы отвечает за управление налогом на недвижимое имущество (строения) и земельным налогом, а местные муниципальные образования отвечают за управление налогом на аренду земли. Государственная налоговая инспекция управляет налогообложением и уплатой налогов, собирает и хранит сведения о налогоплательщиках в компьютерных базах данных, получает сведения об объектах налогообложения из Центра реестров дважды в год, начисляет налог на недвижимость и направляет уведомления налогоплательщикам.

Государственный центр реестров управляет кадастром и реестром недвижимого имущества, ведёт компьютерную базу данных всего недвижимого имущества, зарегистрированного в Литве, и осуществляет массовую оценку. Основой информационной системы реестра недвижимого имущества является единая база данных реестра недвижимого имущества, объединяющая данные регистрации земельных участков и строений, и географическая информационная система общего кадастра, где хранится графическая информация о границах земельных участков и прочие сведения для составления кадастровых карт земли. Центральная база данных соединена с информацией других реестров и кадастров, например, «Население», «Юридические лица», «Адреса», «Ипотека», «Культурное наследие», а также с лесным кадастром и кадастром охраняемых территорий.

Государственный центр реестров направляет сведения из реестра недвижимого имущества и кадастра недвижимого имущества, необходимые для расчёта налога, местным налоговым администраторам. По требованию налогоплательщика Государственный центр реестров оформляет выписку из реестра недвижимого имущества с указанием стоимости недвижимого имущества, облагаемой налогом. Выписки оформляются и выдаются или направляются частным лицам бесплатно. Стоимость недвижимого имущества, облагаемую налогом, которая оценивается в массовом порядке, можно найти на веб-сайте Государственного центра реестров (www.registrucentras.lt) путем ввода уникального номера объекта недвижимости. Налогоплательщики могут опротестовать налогооблагаемую стоимость в Центре реестров и далее до административного суда 2-го уровня.

В 2002-2003 годах была внедрена компьютеризированная массовая оценка, соединившая информацию кадастра, реестра и рыночной базы данных в единой системе. Она предоставила возможность оценки недвижимого имущества, расположенного на территории Литвы, на основании единых принципов в течение установленного срока и с использованием новейших рыночных данных. Она также позволяет периодически переоценивать имущество с учётом изменений рынка. Результаты объединены с системой ГИС, что позволяет получить свободный доступ к оценочным таблицам и полученным результатам массовой оценки в Интернете.

Созданная в Литве система массовой оценки многофункциональна. Среднерыночная стоимость (массовая оценка) земельных участков, строений и владений используется для расчёта рыночной стоимости (строений и владений), социальной поддержки, налога на наследуемое имущество, платы за регистрацию земельных участков, продажи и аренды государственных земель, арендной платы. В целях налогообложения применяется стандартная стоимость земли.

Законодательной базой налогообложения недвижимости в Литве является Закон о налоге на недвижимое имущество, действующий с 01.01.2006г. и Правила оценки налогооблагаемого имущества, утвержденные Постановлением Правительства 29.09.2005г. Законом определен объект налога – земля и здания, налоговый тариф, налогоплательщики. Налог администрируется налоговой инспекций, зачисляется в бюджет самоуправлений. Базой налогообложения является рыночная стоимость, налоговый тариф составляет 1% от стоимости. Оценку выполняет Государственное предприятие – Центр регистров. Законом определены методы оценки всех классов имущества в целях налогообложения.

Опыт стран Востока (Китай)

За последние 30 лет Китай достиг заметного экономического и социального прогресса. Экономические изменения повлекли за собой и организационные, поскольку централизованная экономика Китая начала активно ориентироваться на рыночные механизмы. Такое направление развития экономики особо затруднительно поддерживать в плане земли, прежде на протяжении десятилетий принадлежавшей государству или коллективным крестьянским хозяйствам. Прогресс достигнут в городских районах, где срок аренды земельных участков в настоящее время обычно составляет 70 лет, однако в сельской местности коллективное владение землёй сохраняется.

Несмотря на столь примечательные достижения, перед Китаем стоят нерешённые вопросы земельной политики первостепенной важности, которые в будущем определят направление его экономического развития и урбанизации. Быстрый рост городов привёл к передаче государством сельских земель в городское и промышленное пользование. Из-за недостаточности компенсации за это фермерам, чьи имущественные права были определены нечётко, растут общественные беспорядки, а городские арендаторы земли и землевладельцы стремятся укрепить приобретённые имущественные права. Большое количество земельных участков, высвобожденных из-под сельхозпроизводства объединёнными силами урбанизации, обострило вопросы сохранения сельскохозяйственных угодий, в особенности в плане продовольственной безопасности.

Введение налога на имущество. В результате последней налоговой реформы сократились доходы органов местного самоуправления, вынуждая их изыскивать средства для покрытия своих расходов в доходах от продажи земельных участков, комиссиях и внебюджетных доходах. Правительство Китая намеревается ввести налог на имущество, который послужит местным источником доходов и позволит воспользоваться быстрым ростом рынков недвижимости.

В плане Китая на 11-ю пятилетку (2006–2010 годы) вопрос о налоге на имущество был вынесен на официальную повестку дня, и в настоящее время в более чем 10 провинциях уже стартовали экспериментальные проекты по налогу на имущество. Однако сложный политический характер вопроса, длительные технические трудности, касающиеся данных и оценки, и продолжительные дебаты о конкретной форме предполагаемого налога на имущество замедлили введение налога и сделали маловероятным введение налога на недвижимость в более широком плане, а также связанных с ним реформ налоговой политики до начала выполнения плана на 12-ю пятилетку в 2011 году.

Реформа налогово-бюджетной политики является для Китая ключевым компонентом решения многочисленных социально-экономических проблем. Реструктуризация существующей системы налогообложения и пропорционализация обязательств по налогам и расходам на уровне местного самоуправления является одной из главных политических задач китайского правительства. Соответствующие мероприятия тесно связаны с будущим развитием налога на имущество необходимого и критически важного решения проблем местного бюджета.

Изучение международного опыта способствовало созданию концепции реформирования системы имущественного налогообложения в России. Предпосылки для создания системы массовой оценки недвижимости и введения налога на недвижимость также формировали международные проекты в сфере оценки недвижимости для налогообложения, реализованные в 1997–2010 гг.

Вопросы для самоконтроля

1. Исторические аспекты формирования налога на недвижимые имущества в странах западной Европы проведения оценочных работ.

2. Особенности проведения массовой оценки объектов недвижимости для налогообложения в странах Западной Европы.

3. Особенности проведения массовой оценки объектов недвижимости для налогообложения в США.

4. Особенности проведения массовой оценки объектов недвижимости для налогообложения в странах Восточной Европы.

5. Особенности проведения массовой оценки объектов недвижимости для налогообложения в странах Азии.

6. Особенности проведения массовой оценки объектов недвижимости для налогообложения в Австралии.