Международный опыт массовой оценки недвижимости

Человечество за время своего существования накопило огромный опыт для создания эффективной системы налогообложения на базе рыночной стоимости недвижимости (адвалорный налог). Разные страны по-разному создавали систему кадастровой оценки недвижимости. Пионерами в этом направлении были Миланское герцогство (1718-1759), Тироль (1771-1759), Бавария (1808), Баден (1810) и др. Но везде основанием оценки были или доходность или ценность (стоимость) недвижимости.

Остановимся кратко на историческом опыте различных стран.

Франция. В 1790г. вышел закон об установлении налога на недвижимые имущества во Франции решили оценивать отдельные земельные участки (парцеллы). Отсюда название – «парцеллярный кадастр». Планировалось закончить все работы не позже 1815 года, но не закончили. В 1813 был отменен закон о налогах по результатам оценки, так как было много жалоб на неравномерность налогов. Опыт этой оценки оказался отрицательным. Работы длились более 60 лет и за это время было оценено более 52 млн. га. Для оценки «недвижимых имуществ» применен оригинальный метод. Была произведена оценка отдельных имуществ в некоторых городах. Затем разделили общую сумму оценки на количество жителей, получив средний показатель доходности на 1 жителя. На этот показатель умножили общее число жителей в городах данного департамента и получили общую доходность всех городских недвижимостей. Законом 1850 года было предписано пересмотреть оценки, произведенные более чем 30 лет назад. Эта переоценка проводилась до 1854 г, когда можно считать окончание всех оценочных работ.

Австрия. 1817 год – закон о «постоянном кадастре». Заведование делом оценки занималась Центральная генеральная комиссия при Министерстве финансов, которая назначала в каждый дистрикт оценочных комиссаров. Для базиса определения доходности взят нормальный 1824 год. К 1836 были составлены кадастровые книги с указанием владельцев. В 1849 г. законом определено налог на земли вычислять в 16% чистого дохода. Однако результаты налогообложения оказались не равномерными (в одной области в 176 раз). Тогда же в теоретических работах появились доводы, что реальный налог с недвижимых имуществ (Realsteuer) лучше основывать не на доходности, а на ценности имущества с переоценкой через каждые 5 лет. Тогда же появилось различие в понятиях ценности (Werth) и цена (Preis). В результате так и не определились, что лучше ценность или доходность.

Закон 1869 г. изменил положение дел. По этому закону делом переоценки занималась центральная комиссия, в которой 13 членов назначались Министром финансов, 8 выбираются верхним парламетом и 16 нижней палатой. В каждой провинции составляются особые комиссии, половина членов которой назначаются министром, а другая избирается лантагами или сеймами. В этих комиссиях «референты» докладывают оценочные работы, а комиссии «решают дело». Оценка производилась на основе цен за последние 15 лет. Выводы о чистой доходности разных земель сравнивались затем с арендными и продажными ценами. Затем Центральная комиссия устанавливает окончательно квалификационные тарифы, и оценка вводится в действие.

Оценка земель в Австрии длилась 65 лет.

Пруссия. Оценка в Пруссии (25 млн. десятин) произведена за 6 лет (1861-1867). Закон 1861 года исходил из того, что если оценка будет продолжаться долго, то ее актуальность пропадет. Нужно установить поземельные налоги для провинций и уездов пропорционально доходности всех их земель. Раскладку же общей суммы земельного налога в уездах между общими, а в общинах – между отдельными землевладельцами предоставить местным учреждениям и общинам. Цены на продукты анализировались за период 1837-1860 и определялась доходность земель. Был определен срок окончания работ 1 января 1865г. Количество привлекаемых к работе специалистов определялось этими сроками (7000 чел). Оценочные работы были закончены вовремя. Работали 1362 оценочных комиссий.

Виртемберг.Большое влияние на русский закон 1893г. оказала оценка в королевстве Виртемберг. Здесь в 18 веке еще существовал подоходный налог с земель. Причем ценность их вычислялась путем капитализации. Выводился доход «при трехпольном системе по данным за 6 лет». Переоценка земель была произведена, начиная с 1821 года. Измерение отдельных участков у владельцев было закончено в 1840. Утвердилось мнение, что налог должен взыскиваться с дохода, а не имущества. Закон 1873 г. о новой оценке земель строений и промыслов, обязал создать особую оценочную комиссию при Министерстве финансов.

Классификация земель производилась в каждой отдельной общине с участием ее членов, оценочные окружные комиссии проверяли установленную классификацию и определения норм доходности 1 гектара с целью унификации. Цены брались средними за 15 лет. Оценка строений и промышленных предприятий шла одновременно с оценкой земель и лесов. Образцовые оценки закончены были к 1877 году, а всех остальных земель к 1884.

Виртемберская оценка считается самой удачной в Западной Европе. Оценено 6 млн. участков, а жалоб было подано лишь 240 и только в 7 случаях проведены были повторные оценки.

Системы массовой оценки недвижимости существуют во многих странах мира. Обзор и анализ особенностей систем налогообложения в различных странах представлены в работах Дж. Эккерта, Д. Янгмен и Д. Мальме, Р. Олми , А. Мюллера, Р. Весcели. Рабочей группой по землеуправлению Европейской экономической комиссии Организации Объединенных Наций (ЕЭК ООН) в 2001 г. было проведено исследование систем массовой оценки недвижимости в целях налогообложения в странах ЕЭК ООН. В исследовании приняли участие представители более 50 государств. В результате обобщения материалов исследования были сделаны следующие выводы:

1) большинство стран-респондентов (72%) заявили, что они имеют системы массовой оценки земель в целях налогообложения;

2) 14% заявили, что они начали создание систем массовой оценки в целях налогообложения;

3) 14% не имеют систем массовой оценки земель в целях налогообложения. В этих государствах существует налог на чистую стоимость имущества, основанный на стоимости активов. В этих странах также имеются другие виды налогообложения недвижимости.