Зони особливого режиму використання земель

Зони особливого режиму використання земель – території з обмеженим режимом використання, які встановлюються навколо військових об’єктів з метою їх фізичної охорони, а також для захисту населення від впливу таких об’єктів(таке визначення випливає із ч.1 ст.115 ЗКУ, ст.3 ЗУ «Про використання земель оборони»).

Ст.3 ЗУ «Про використання земель оборони» відносить до зон особливого режиму використання земель прикордонну смугу. Правовий режим прикордонної смуги визначається ЗУ «Про державний кордон України» (ст.ст.18, 22-24), а також ПКМ від 27.07.1998 №1147 «Про прикордонний режим».

Дорожній знак «Прикордонна смуга» (п.13 Положення про прикордонний режим)

Вже згаданою ст.3 ЗУ «Про використання земель оборони» передбачено, що навколо військових частин та оборонних об'єктів можуть створюватися зони з особливим режимом використання земель з метою забезпечення функціонування цих військових частин та об'єктів, збереження озброєння, військової техніки, іншого військового майна, охорони державного кордону України, захисту населення, господарських об'єктів і довкілля від впливу аварійних ситуацій, стихійних лих і пожеж, що можуть виникнути на цих об'єктах.

Заслуговують також на особливу увагу обмеження прав на землю, що випливають із т. з. правил добросусідства.

Правила добросусідства (право добросусідства²)

Правилам добросусідства спеціально присвячена ст.103 ЗКУ:

«Стаття 103. Зміст добросусідства

1. Власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).

2. Власники та землекористувачі земельних ділянок зобов'язані не використовувати земельні ділянки способами, які не дозволяють власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок використовувати їх за цільовим призначенням (неприпустимий вплив).

…»

Положення ст.103 видаються не зовсім вдалими. Вочевидь, ч.1 розумітися буквально не може –найменше незручностей для сусідів буде тоді, коли на сусідній ділянці жодної діяльності не буде вестися взагалі.

Що ж стосується ч.2, то вона забороняє вплив, який є явно неприпустимим. У цьому ж ряду знаходяться і положення ст.13 ЦКУ щодо меж здійснення цивільних прав. Зокр., «[н]е допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах» (т.з. «шикана»). Проявом дії цього правила у сусідських відносинах може бути, напр., заборона зведення споруд, що зводяться власником земельної ділянки з єдиною метою дошкулити сусідам (заборона на такі споруди – «Neidbau» - була прямо передбачена, напр., будівельними статутами та міськими правами деяких міст Німеччини)³.

Проте ясно, що має заборонятися і менш інтенсивний вплив, який хоча і дозволяє використовувати сусідню земельну ділянку, проте перешкоджає цьому, причому не є наслідком дій з наміром завдати шкоди.

На наш погляд, із ч.1 ст.103 ЗКУ та інших положень законодавства випливає, що землевласник чи землекористувачі зобов’язаний використовувати свою власність із дотриманням балансу із правами інших власників землі та землекористувачів; якщо земельна ділянка використовується з порушенням цього критерію – особа несе відповідальність за шкоду, заподіяну іншим. На противагу, особа має право розраховувати, що сусід буде вживати заходів, щоб уникнути шкоди від правомірних дій сусідів (напр., якщо будівництво житла із відповідною інфраструктурою збільшило стікання води; власник нижче за течією має вжити розумних заходів для уникнення заподіяння йому шкоди). Таким чином, в кожній ситуації слід знаходити справедливий баланс між правами власників або користувачів сусідніх земельних ділянок.

NB. Вивчення практики свідчить, що спори між сусідами про межу, коли один із сусідів вважає, що інший зайняв частину його земельної ділянки, виявляються одними із найбільш складних для вирішення, оскільки вимагають застосування спеціальних знань, встановлення фактів, що мали місце у далекому минулому (надання земельної ділянки в користування могло мати місце десятки років тому) тощо. Трапляються ситуації, у яких встановити напевне місцезнаходження межі неможливо в принципі – адже протягом тривалого часу правоустановчі документи не містили плану земельних ділянок.

Слід визнати правильною позицію тих судів, які у разі неможливості достовірного встановлення дійсного розташування межі (а така ситуація є досить поширеною) не відмовляють у задоволенні позову, а встановлюють межу на підставі положень ст.107 ЗКУ, за ч.2 якої «[у] разі неможливості виявлення дійсних меж їх встановлення здійснюється за фактичним використанням земельної ділянки. Якщо фактичне використання ділянки неможливо встановити, то кожному виділяється однакова за розміром частина спірної ділянки»⁴.

Варто також зазначити, що у подібних категоріях справ предмет спору, його матеріальне вираження зазвичай просто неспівставні із зусиллями і витратами сторін та держави на вирішення спору⁵. За таких умов видається необхідним ініціювати зміни в законодавство, які б передбачали вирішення спорів, що виникають із правил добросусідства, а можливо, і деяких інших категорій дрібних спорів, за окремою скороченою та спрощеною процедурою. Така процедура мала б передбачати вирішення справи в одній інстанції, рішення якої було б остаточним або з обмеженням підстав для перегляду.

NB. Часто спори у відносинах сусідства виникають через розміщення тих чи інших спорудабо рослин (дерев та кущів).

Споруди. У разі, якщо споруда збудована на земельній ділянці сусіда, порушення права власності, як і правил добросусідства, очевидне. Проте порушення також може мати місце й у випадку, коли будівля споруджена хоча і не на сусідній ділянці, проте так, що її будівництво порушує баланс між правами сусідів. Зручним формальним критерієм для визначення порушення такого балансу є положення технічного законодавства, насамперед, державних будівельних норм.

Так, судом задоволено позов про прибирання гаражу, що хоча і побудований на ділянці відповідача, але впритул до межі земельної ділянки позивача. Таке розміщення порушує правила ДБН 360-92**⁶. Аналогічно, було задоволено позов про зобов’язання відповідача знести погосподарську споруду, яка знаходилася за 0,9 м від межі (замість 1 м, визначеного п.3.25 ДБН 360-92**), а також ближче від 5,85 м від будівлі позивачки (протипожежний розрив згідно із додатком 3.1 ДБН 360-92)⁷.

Цілком можливий і такий неприпустимий вплив, що прямо не суперечить якимось нормам. Напр., в одній із справ суд зобов’язав відповідача усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою позивача шляхом знесення шиферного паркану⁸, який був встановлений по межі і через свою висоту надмірно затіняв ділянку сусіда. У даному випадку суд керувався положеннями ст.103 ЗКУ (по суті – встановив справедливий баланс між правами сусідів).

Рослини. Права сусідів можуть порушувати і дерева та кущі⁹. Так, по одній із справ¹⁰ суд вирішив зобов’язати відповідача «зрізати всі дерева, що знаходяться на його земельній ділянці вздовж межі … на відстані не менше трьох метрів, а кущі – не менше одного метра». При цьому суд посилався на ДБН 79-92. Незважаючи на те, що зазначені ДБН на даний час втратили чинність, рішення є по суті правильним, оскільки аналогічні приписи вміщені у п.4.13 ДБН Б.2.4-1-94 «Планування і забудова сільських поселень», п.3.25 ДБН 360-92**. Крім того, навіть за відсутності порушення формальних вимог законодавства розміщення рослин близько від межі може порушувати баланс між правами сусідів.

Правила, які формально визначають баланс між правами сусідів, можуть міститися у правилах благоустрою відповідних населених пунктів, які можуть містити правові рамки для поведінки сусідів. Напр., Правила благоустрою території м. Корець Рівненської обл., затверджені рішенням міськради №124 від 20.06.2003, передбачають висадку дерев не ближче 3 м до межі.

Разом із тим, якщо на земельну ділянку проникають гілки та корені дерев та кущів з сусідньої ділянки, закон (ст.105 ЗКУ) надає власнику право самостійно обрізати їх, тобто застосовувати самозахист без будь-якого уповноваження з боку держави.