Понятие и элементы договора строительного подряда. Источники правового регулирования

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные или иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену (ст. 696 ГК). Договор строительного подряда является кон-сенсуальным, возмездным и двусторонним.

Субъектами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчиков могут выступать любые физические и юридические лица. Область выполнения функций заказчика, а именно осуществление эффективного контроля за деятельностью подрядчика, требует специальных познаний и навыков, поэтому согласно п. 7 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда (в дальнейшем - Правила) заказчик может заключить договор на оказание услуг с соответствующим субъектом хозяйствования - инженером (инженерной организацией).

Застройщики, как правило, являются инвесторами (лица, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование). Инвесторы могут сами выступать в роли заказчиков, если они располагают для этого необходимыми возможностями, или могут возложить эти функции на других лиц. В этом случае между инвестором и застройщиком заключается инвестиционный договор, который по своей правовой природе является договором поручения. Опираясь на этот договор, лица, действующие по поручению инвестора, заключают с исполните-

лем работ договор строительного подряда, где он выступает заказчиком.

Подрядчиками могут быть строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации, действующие в сфере строительного производства, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на выполнение соответствующих видов работ.

При осуществлении капитального строительства широко применяется система генерального подряда. Заказчик заключает договор с одной строительной организацией -генеральным подрядчиком, который для выполнения отдельных комплексов работ может привлекать специализированные организации на основе договора субподряда, т.е. в качестве субподрядчиков. В качестве генеральных подрядчиков и субподрядчиков могут выступать не только юридические лица, но и индивидуальные предприниматели. Заказчик состоит в договорных отношениях только с генеральным подрядчиком, который отвечает перед ним за выполнение работ качественно и в срок, предусмотренный в договоре, в том числе и за работы, выполняемые субподрядчиками. Субподрядчики отвечают за выполнение комплекса работ только перед генеральным подрядчиком. Субподрядный договор по правовой природе является договором строительного подряда, в котором генеральный подрядчик выступает в роли заказчика, а субподрядчик - в качестве подрядчика.

Договор строительного подряда обладает рядом особенностей, которые выделяют его из числа других договоров по выполнению работ:

• наличие обширного перечня обязательных для его участников нормативных актов;

• осуществление работ непосредственно по месту расположения объекта;

• специфичность предмета;

• длительность договорных отношений между заказчи
ком и подрядчиком;

• применение субподряда и генерального подряда.
Существенными условиями договора строительного

подряда являются условия о предмете, цене и сроке договора.

Предметом договора строительного подряда (субподряда) является конечный результат деятельности подрядчика (субподрядчика), по договору строительного подряда -это соответствующий объект строительства (здание, сооружение), сдаваемый подрядчиком заказчику, а по договору субподряда - это законченный комплекс конкретных работ (технических, монтажных и других), составляющих часть работ по объекту строительства, которые субподрядчик обязан сдать генеральному подрядчику.

Цена договора строительного подряда - это согласованная стоимость работ, которая обычно определяется путем составления сметы с перечнем затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных, монтажных материалов и т.п. Вместе с технической документацией смета образует проектно-сметную документацию, которая является неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Внесение изменений в строительную документацию должно осуществляться путем согласования в письменной форме. Подрядчик не должен возражать против изменений, которые не влекут для него дополнительных расходов. Если же у подрядчика расходы возрастают, то стороны должны согласовать дополнительную смету.

Оплата выполняемых подрядчиком работ производится заказчиком в порядке и сроки, определенные законодательством или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законодательстве или в

договоре оплата работ производится в соответствии со ст. 665 ГК, т.е. после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный сторонами срок, либо с согласия заказчика - досрочно. Договор строительного подряда может включать условие об авансе либо задатке, а также оплату отдельных этапов работ.

Срок договора строительного подряда - это время, которое необходимо подрядчику для выполнения работ по договору. Законом не установлен конкретный срок для выполнения работ по договору строительного подряда: в ст. 696 ГК указывается, что срок определяется договором, по соглашению сторон.

В договоре строительного подряда стороны могут предусматривать гарантийные обязательства подрядчика на построенные им объекты либо выполненные комплексы работ. Под гарантиями исполнителя (подрядчика) понимается его обязанность за свой счет устранить недостатки (дефекты), которые выявлены заказчиком в пределах гарантийного обслуживания.

Договор строительного подряда согласно п. 13 Правил заключается в письменной форме путем составления единого документа. Заключение договора, выбор контрагента и определение условий договора (не противоречащих законодательству) законом отнесено к компетенции сторон договора. Однако, чтобы заключенный договор был действительным, подрядчик должен располагать лицензией на выполнение строительных работ, действующих на территории Республики Беларусь, а заказчик обязан получить документ, удостоверяющий право на земельный участок; разрешение на строительство, согласованное с местными исполнительными и распорядительными органами; согласованную и утвержденную в установленном порядке проект-

но-сметную документацию, справку финансового органа об источниках финансирования; разрешение органа государственного строительного надзора на производство строительных работ.

Договоры строительного подряда могут заключаться на конкурсной основе (путем проведения подрядных торгов -тендеров), а если проведение таких торгов не обязательно, то на основании переговоров между заказчиком и подрядчиком (в этом случае заключение договоров осуществляется в обычном порядке). Договор строительного подряда заключается в обычном порядке на основании соглашения сторон. В этом случае любая из сторон может подготовить проект договора, но при этом необходимо наличие предусмотренных п. 12 Правил документов. Сторона, получившая проект договора, при несогласии с его условиями может оформить протокол разногласий. Протокол разногласий вместе с подписанным договором направляется другой стороне. Изложенные в протоколе условия включаются в договор с согласия второй стороны. В случае несогласия с такими изменениями сторона, изложившая их, может отказаться от заключения договора либо заключить его без учета протокола разногласий.

Проведение подрядных торгов (тендеров) является обязательным при стоимости объектов строительства свыше 70 000 минимальных заработных плат.

Проведение подрядных торгов урегулировано Положением о порядке организации и проведении торгов в строительстве на территории Республики Беларусь (утв. приказом Министра архитектуры и строительства Республики Беларусь от 4 декабря 1997 г. № 517). Подрядные торги -это конкурсный выбор подрядчика с целью заключения договора с ним по строительству объекта (выполненного комплекса работ).

Порядок заключения договора определяется условиями торгов. После торгов стороны могут обсудить отдельные условия договора, которые при их согласии включаются в договор. Договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней после завершения подрядных торгов и оформления протокола или иного указанного в извещении о подрядных торгах срока. Если одна из сторон уклоняется от заключения договора, то другая сторона вправе обратиться в хозяйственный суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков (п. 14 Правил).

Стороны могут заключать предварительный договор. Однако это обязывает их к заключению договора в будущем в случае реализации согласованных условий.

Договор подряда вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, если в нем не содержится других условий, и действует до момента исполнения обязательств.

Источниками правового регулирования капитального строительства являются:

• Гражданский кодекс Республики Беларусь (§ 3 гл. 37);

• Инвестиционный кодекс Республики Беларусь;

• Закон от 26 ноября 1993 г. «Об основах архитектурной и градостроительной деятельности в Республике Беларусь»;

• Правила заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда (утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1998 г. № 1450, с изм. и дополн.);

• Положение о заказчике (застройщике) в строительстве (утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 22 июня 1999 г. № 174);

• Положение о генеральном подрядчике в строительстве (утв. приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31 августа 1999 г. № 260);

• Приказ Министерства архитектуры и строительства от 27 декабря 1995 г. «Об утверждении временного положения о лицензировании видов деятельности в области проектирования и строительства Республики Беларусь».

К источникам правового регулирования капитального строительства следует также отнести нормативно-технологические предписания, в том числе строительные нормы и правила, государственные стандарты Республики Беларусь в области строительства и др.