Поняття вартості та її модифікації

Вибір величини вартості, що найбільшою мірою буде відповідати цінності об'єкта угоди, передує процесу оцінки підприємства та його потенціалу.

Вартість — це гроші чи грошовий еквівалент, який по­купець готовий обміняти на який-небудь предмет чи об'єкт. Причому варто розмежовувати поняття вартість і ціна, оскільки перша - це очікувана ціна як результат прояву конкретних умов, а друга відбиває факт витрат, що відбувся, на покупку аналогічних об'єктів за минулими угодами.

Не­зважаючи на явну близькість, в теорії оцінки заведено розрізняти поняття вартості, витрат і ціни.

Вартість — це міра того, скільки гіпотетичний покупець го­товий заплатити за оцінювану вартість.

Витрати — це міра затрат, необхідних для того, щоб ство­рити об'єкт, подібний до оцінюваного. Витрати впливають на ринкову вартість, але однозначно її не визначають. Дорогий об'єкт може мати низьку корисність і відповідно невисоку вар­тість.

Ціна — це історичний факт, який відображає витрати на купі­влю подібних об'єктів за колишніми угодами, а також теперішній факт відображення ціни пропонування продавця. Ціни колишніх угод і ціни продавця не обов'язково бувають обґрунтованою мі­рою вартості на дату оцінки.

Відповідно до операційних потреб і функціонального призна­чення існують різні модифікації вартості. Як видно з рис. 6.3, ва­ртість поділяється на дві широкі категорії: вартість в обміні та вартість у користуванні.

Рис. 6.3. Видова характеристика вартості в обміні та користуванні.

Вартість в обміні— це ціна, яка переважає на вільному, від­критому конкурентному ринку. Вона визначається на основі реа­льних економічних факторів, тому її називають об'єктивною вар­тістю. Найпоширенішою формою об'єктивної вартості є саме ринкова вартість, яка є наріжним каменем теорії оцінки. Під ринковою вартістю розуміють найвищу грошову суму (ціну), за яку передається майно (титул власності) в результаті комерційної угоди між добровільним покупцем і продавцем на дійсну дату оцінки за дотримання таких умов:

відкритості та конкурентоспроможності ринку, на якому ві­льно взаємодіє достатня кількість контрагентів, пов'язаних з продажем і купівлею аналогічних об'єктів власності;

покупець і продавець оцінюваної власності точно поінфор­мовані про основні характеристики нерухомості та стан ринку, діють розважливо, зі знанням справи і без примусу;

термін експозиції об'єкта власності на ринку має бути до­статнім для залучення необхідної кількості потенційних покуп­ців, які утворюють даний сегмент ринку.

Ринкова вартість як ідеальний стандарт не завжди може бути досяжною, тому реальна ринкова ціна угоди часто суттєво відріз­няється від ринкової вартості.

Особливим випадком застосування як бази оцінки є ринкова вартість об'єкта за умови існуючого використання, тобто за при­пущення, що дальше використання об'єкта відбуватиметься в той самий спосіб, що і на дату оцінки.

З урахуванням міри ринкової вартості об'єкта виокремлюють неринкову вартість і неринкову нормативно-розрахункову вар­тість, які формуються на основі методик і нормативів, затвер­джених відповідними державними установами (наприклад, за на­рахування податків, страхових внесків, мита та ін.).

Ліквідаційна вартість — це грошова сума, яку реально можна отримати від продажу оцінюваної власності, коли бракує часу для проведення адекватного маркетингу і визначення її ринкової вартості.

Заставна вартість — це оцінка за ринковою вартістю майна (майнових прав), що передаються як гарантія забезпечення бор­гових чи інших зобов'язань.

Страхова вартість — базується на вартості заміщення (від­творення) об'єкта оцінки в цілому чи окремих його елементів, найпіддатливіших до руйнування (знищення). На основі страхо­вої вартості визначаються страхові суми, страхові виплати та страхові відсотки.

Орендна вартість — розрахункова величина вартості об'єкта оцінки, яка використовується для визначення нормативу оренд­ної плати. За базу орендної вартості беруть переважно ринкову вартість об'єкта нерухомості за умови дальшого його викорис­тання в такий самий спосіб, що і на дату оцінки. Вартість у користуванні — це міра цінності власності окре­мого користувача або групи користувачів, що є складовою дію­чого підприємства без урахування найбільш ефективного її вико­ристання і величини грошового еквівалента від можливого продажу. Оскільки вартість власності в користуванні задовольняє потреби конкретного користувача, то її часто називають суб'єк­тивною вартістю.

Найбільш поширеним проявом вартості у користуванні є інве­стиційна вартість. Під нею розуміють вартість об'єкта нерухо­мості, визначену за конкретних умов, мети та результативності інвестування.

Балансова вартість — відображена в бухгалтерській звітнос­ті первинна вартість активів, проіндексована на дату останньої переоцінки і зменшена на суму амортизаційних відрахувань.

Податкова вартість — вартість, розрахована згідно з поряд­ком, визначеним законодавством про оподаткування власності.

Вартість заміщення — сукупність витрат у поточних ринко­вих цінах на створення нового функціонального аналога, який має еквівалентну з оцінюваним об'єктом корисність.

Вартість відтворення — сукупність витрат на створення то­чної копії об'єкта оцінки з урахуванням існуючих ринкових цін на дату оцінки.

Залишкова вартість заміщення — сумарна величина ринкової вартості земельної ділянки за її дальшого такого самого використан­ня та вартості заміщення розташованих на ділянці будинків і споруд з урахуванням усіх видів їх зносу (знецінення). Цей різновид вартості заміщення використовується як база оцінки об'єктів нерухомості спе­ціального призначення, які не мають ринкового попиту.

Утилізаційна вартість — грошовий еквівалент, який розра­ховують отримати від продажу вибулих матеріальних активів чи їх складових для альтернативного використання. Цю вартість та­кож називають остаточною ліквідаційною вартістю.

Скрапова вартість — вторинна вартість сукупності матері­алів, яку можна отримати у разі розбирання (ліквідації) об'єкта оцінки.

Митна вартість — еквівалент вартості імпортованих об'єктів, що використовується для розрахунків мита, зборів та інших мит­них і пов'язаних з ними платежів.

Кожен із перелічених видів вартості чи то в обміні, чи то в користуванні є певну галузь застосування та обмеження.

У Міжнародних стандартах оцінки (МСО-2003) «Загальні поняття і принципи оцінки», «Нормах професійної оцінної діяльності оцінювача» України, Національному стандарті № 1 «Загальні принципи оцінки майна і майнових прав» України, численній навчально-методичній літературі найчастіше зустрічаються види вартості, класифіковані за такими ознаками:

- за ступенем ринковості;

- за цілями оцінки;

- за характером аналога;

- за принципами бухгалтерського обліку;

- залежно від перспектив розвитку підприємства.

За цілями оцінки розрізняють споживчу, інвестиційну, спеціальну, страхову, заставну, оподатковувану, утилізаційну вартість.

Спеціальна вартість- сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації або особливої зацікавленості потенційного покупця (користувача) в об'єкті оцінки.

Залежно від характеру аналога розрізняють вартість відтворення та вартість заміщення.

За принципами бухгалтерського обліку розрізняють балансову, залишкову та справедливу вартість.

Поняття справедливої вартостіу вітчизняній практиці з'явилося у зв'язку з вступом у дію з 01.01.2000 року Закону України «Про бухгалтерський облік і звітність в Україні» від 16.07.99 року №996-ХІХ і введенням Національних положень (Стандартів) бухгалтерського обліку (далі П(с)БУ).

Згідно П(с)БУ, справедлива вартість- це сума, за якою може бути здійснений обмін активу, або оплата зобов'язань у результаті операцій між обізнаними, зацікавленими та незалежними сторонами [18].

Залежно від перспектив розвитку підприємства розрізняють вартість діючого підприємства та ліквідаційну вартість.

Вартість діючого підприємства- це вартість підприємства, що сформувалося, як єдиного цілого за умов його подальшого використання специфічним запланованим або існуючим способом. У цьому розумінні вартість діючого підприємства, визначена з метою поточного управління, еквівалента існуючому в практиці обліку й оцінки поняттю «вартість у використанні».

Ліквідаційна вартість- вартість, яка може бути отримана за умов продажу об'єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості (має місце, як правило, через банкрутство та відкритий продаж на аукціоні).

Таким чином, ті чи інші модифікації вартості залежить від особливостей об'єкта, поставленої мети та порядку оцінки.

6.4. Принципи та основні етапи оцінки потенціалу підприємства

Теоретико-методологічною базою оцінки ринкової ва­ртості потенціалу підприємства є сукупність взаємозв'язаних принципів, в основу формування яких покладено багаторічний досвід зарубіжних експертів-оцінювачів і вітчизняну практику оцінювання майнових комплексів промислових підприємств.

Загальновживана класифікація принципів оцінки виокремлює такі їх групи:

принципи, які базуються на уявленнях користувача;

принципи, які пов'язані із землею, будинками і спорудами;

принципи, які пов'язані з ринковим середовищем;

принцип найліпшого і найефективнішого використання.

Незважаючи на те, що залежно від конкретної ситуації для кожного окремо взятого об'єкта оцінки можуть бути використані найбільш значущі принципи й реалізація того чи іншого принци­пу відбудеться не в повному обсязі, між принципами як систем­ним утворенням існують тісні взаємозв'язки (рис. 6.4).

До складу принципів, які базуються на уявленні користувача, включають: корисність, заміщення та очікування.

Принцип корисності базується на постулаті, що будь-яке під­приємство має вартість, якщо воно корисне потенційному влас­нику для реалізації певної економічної функції протягом певного періоду.

Принцип заміщення передбачає, що максимальна ринкова вартість підприємства визначається найменшою вартістю ін­шого підприємства з еквівалентною корисністю. Інакше кажу­чи, покупець не сплатить за підприємство (нерухоме майно) суму більшу, ніж мінімальна ціна іншого об'єкта з адекватною корисністю.

Рис. 6.4. Принципи оцінки ринкової вартості потенціалу підприємства та їх взаємозв'язок.

Принцип очікування ґрунтується на тому, що вартість підпри­ємства, котре оцінюється, визначається розміром чистого доходу, який очікує покупець від володіння (комерційного використання) ним з урахуванням можливого чистого доходу від його перепро­дажу.

До складу принципів другої групи відносять: залишкову про­дуктивність; внесок; віддачу; збалансованість; оптимальний роз­мір; поділ і поєднання пакета прав власності.

Залишкова продуктивність. Згідно з економічною теорією зе­мля має вартість або взагалі яку-небудь цінність тільки тоді, коли є залишок чистого доходу після компенсації всіх інших факторів виробництва. Цей механізм розподілу доходу пов'язаний з тим, що земля фізично нерухома, і щоб розпочати будь-яку економіч­ну діяльність, до неї слід приєднати працю, капітал і підприєм­ницький менеджмент. Саме ці доходоутворювальні фактори ком­пенсуються першочергово, а залишок доходу виплачується власникові землі як рента (податок, оренда).

Внесок. Сутність цього принципу полягає в тому, що додатко­ві вкладення капіталу в будь-яку складову потенціалу підприємс­тва ефективні лише тоді, коли вони підвищують його ринкову вартість. Величина внеску визначається як різниця між зміненою вартістю й витратами, які зумовили цю зміну. Внесок, який не забезпечує приросту вартості потенціалу підприємства, є зайвим «поліпшенням».

Віддача. Даний принцип означає, що в міру додавання ресур­сів до основних складових потенціалу підприємства чистий при­буток має тенденцію до зростання, але тільки до певного моменту (певної межі). Після цього темпи зростання дохідності почина­ють уповільнюватися аж доти, доки приріст результативності не стане меншим за приріст витрат на додаткові ресурси.

Збалансованість (пропорційність). Згідно з цим принципом усі елементи ресурсно-виробничого й управлінського потенціалу підприємства повинні мати збалансовану внутрішню й загальну структуру. Постійне підтримування необхідної пропорційності між розвитком складових потенціалу забезпечує максимальну прибутковість функціонування підприємства та найвищу його вартість.

Оптимальний розмір (величина). Вимоги цього принципу стосуються кожного фактора виробництва — землі, будівель і споруд, технічного оснащення, персоналу, які разом дають можливість створити економічно обґрунтований (оптималь­ний) розмір потенціалу підприємства та отримати від нього максимальний прибуток відповідно до ринкової кон'юнктури в даному районі.

Поділ і поєднання прав власності. Система майнових прав України, передбачена Цивільним кодексом, дозволяє поділяти та продавати окремо майнові права на власність. Останні згідно з теорією пакета (пучка) прав розглядаються як складові, які разом уособлюють усі визнані законом майнові права.

Сутність принципу економічного розділення полягає в тому, що майнові права слід поділяти та поєднувати таким чином, щоб збільшувати загальну вартість об'єкта власності. Спираючись на досвід, можна виокремити характерні ознаки, а для кожної з них — види поділу прав власності (рис. 6.5).

Рис. 6.5. Ознаки поділу та види прав власності

До групи принципів, які пов'язані з ринковим середовищем, входять: залежність, відповідність, попит і пропонування, конку­ренція, змінювання.

Залежність. Вартість потенціалу підприємства формується під впливом множини різноманітних факторів, серед яких особливу роль відіграє його місцезнаходження. Якість останнього визнача­ється, насамперед, відповідністю фізичних параметрів земельної ділянки підприємства регіональній системі землекористування та його віддаленістю від ринкової інфраструктури. Разом ці дві ва­жливі характеристики становлять сітус, чи економічне місцепо­ложення підприємства.

Зміни в системі землекористування або в економічному середовищі підприємства згідно з принципом залежності мо­жуть справляти як позитивний, так і негативний вплив на його вартість. У свою чергу, вартість підприємства чи іншого об'єк­та нерухомості сама впливає на величину вартості об'єк­тів нерухомості та підприємств, що їх розміщено в даному регіоні.

Відповідність. За інших однакових умов потенціал підприємства, яке найвищою мірою відповідає містобудівним, екологічним, ринковим та іншим стандартним нормам і загальнопоширеним тендітнішим землекористування, має найвищу вартість.

Попит і пропонування. На вартість потенціалу підприємства великий вплив справляє співвідношення між попитом і пропонуванням. Коли останні збалансовані, а потенціал підприємства ви­користовується якнайліпше і найефективніше, ринкова ціна під­приємства, як правило, відображує вартість (витрати) його ство­рення. Якщо на ринку існує надлишок пропонування чи недоста­тній попит, то рівень цін на підприємства знижується. Вищий рі­вень ринкових цін проти вартості будівництва стимулює введен­ня в дію нових виробничих об'єктів доти, доки не настає цінова рівновага.

Конкуренція. Сутність даного принципу полягає в тому, що ціни на об'єкти оцінювання складаються під впливом постій­ного суперництва між суб'єктами ринку, які прагнуть отриму­вати максимальні прибутки. Це вирівнює дохідність інвестицій у різних сегментах конкурентного ринку і дає можливість об'єктивно визначити ринкову вартість підприємств. Принцип конкуренції також застерігає від урахування надприбутків за оцінювання підприємств-монополістів, бо це спотворює їхню ринкову вартість.

Змінювання. Цей принцип передбачає під час оцінювання вар­тості потенціалу підприємства та його складових урахування мо­жливих змін їх функціонування внаслідок трансформації еконо­мічних, соціальних і юридичних умов, а також впливу регіо­нальних і локальних факторів. Динамізм зовнішнього середови­ща і внутрішньовиробничих змін потребує точного визначення дати проведення кожної оцінки вартості потенціалу підприємст­ва. Фіксована дата оцінки відображає макроекономічну ситуацію, особливості місцевого ринку нерухомості, а також стан об'єкта оцінки, що склалися на даний момент і зумовили саме таку його ринкову вартість.

Принцип найліпшого і найефективнішого використання є син­тезуючим принципом оцінки вартості потенціалу підприємства. Як системоутворювальний елемент він інтегрує загальний вплив усіх раніше названих принципів і означає, що з можливих варіан­тів використання потенціалу підприємства буде вибрано той, за якого найповніше реалізуються функціональні можливості всіх складових потенціалу і забезпечується їх максимальна результа­тивність.

Найліпше і найефективніше використання дає вихідну конце­птуальну модель для аналізу різних факторів, котрі впливають на вартість об'єкта оцінювання і забезпечують використання зако­нодавчо незаборонене, фізично здійснюване, фінансово обґрун­товане і таке, що реалізує найбільшу вартість (дохідність) об'єкта оцінки.