Вопрос 6. Организация арендных отношений.

В соответствии с Законом Республики Беларусь «Об аренде» «аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности».

Таким образом, арендные отношения отличаются от подрядных отношений тем, что арендодатель (собственник) передает арендатору на определенный срок и за определенную оплату землю и другие средства производства, а арендатор вправе полностью распоряжаться ими, а также результатом своего труда по своему усмотрению. Арендодатель не имеет права вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора.

Арендные отношения предусматривают соблюдение следующих принципов:

1) арендатор и арендодатель строят свои отношения на договорной основе;

2) достаточно длительные сроки аренды (не менее 5 лет), чтобы арендатор смог воспользоваться плодами своего труда;

3) плата за аренду имущества;

4) гарантия сохранности условий договора на весь срок аренды;

5) добровольность создания арендных коллективов;

6) полная самостоятельность арендатора в организации производства, распоряжении произведенной продукцией и полученным доходом;

7) полная материальная ответственность арендатора за результаты своей деятельности.

Арендные отношения имеют долгую историю. Они существовали при различных способах производства и разных формах собственности. Но всегда сущность аренды состояла в том, что одна сторона (арендодатель) предоставляет другой (арендатору) средства производства и имущество во временное владение за определенную плату в целях более эффективного их использования. При этом все взаимоотношения между арендодателем и арендатором обязательно строятся на договорной основе исходя из принципа купли-продажи.

Арендный коллектив покупает у арендодателя (администрации хозяйства) необходимые для производственной деятельности материальные ресурсы по планово-учетным ценам, а произведенную продукцию продает по внутрихозяйственным расчетным или же государственным закупочным ценам.

Планово-учетные цены на используемые коллективом ресурсы собственного производства (семена, корма и т.д.) устанавливаются на уровне фактической себестоимости, а на покупную продукцию – по стоимости приобретения с учетом расходов на доставку и хранение.

Экономическая же сущность внутрихозяйственных расчетных цен между арендатором и хозяйством заключается в том, что стоимость валовой продукции состоит из трех частей: материальных затрат, оплаты труда и чистого дохода. Два первых слагаемых здесь полностью зависят от непосредственных исполнителей, которые могут воздействовать на их размер. Поэтому в основу определения внутрихозяйственных расчетных цен и заложены именно эти две части, составляющие себестоимость продукции. В данном случае расчетная цена равна нормативной (перспективной) себестоимости за минусом суммы планируемой экономии с учетом выплаты премий (до 70% от суммы экономии). Такой подход обосновывается действующим положением о порядке выплаты премии за снижение прямых затрат. Кроме того, на практике имеется и множество других подходов по решению проблемы расчетных цен.

В настоящее время в Республике Беларусь имеется большая разновидность форм и видов аренды, отличающихся друг от друга порядком передачи средств производства, сроками, способом установления арендной платы и т.д.

Согласно республиканского закона «Об аренде» можно выделить три основные вида аренды:

1) хозяйственная (аренда предприятия);

2) внутрихозяйственная (арендный подряд);

3) внехозяйственная (индивидуальная или групповая).

Остановимся на них более подробно.

Аренда предприятия предусматривает переход на аренду всего хозяйства в целом. В этом случае решением общего собрания (собрания уполномоченных) хозяйства создается организация арендаторов. Ее устав регистрируется в установленном порядке в исполкоме районного Совета народных депутатов. Затем подписывается соответствующий договор, и данная организация приобретает статус арендного предприятия с юридическим лицом.

С момента создания организации арендаторов преодолеваются элементы сохраняющихся командно-административных методов управления. По договору трудовой коллектив получает в полное владение имущество предприятия в целом и становится его хозяином и собственником производимой продукции.

При этом Устав организации арендаторов определяет как минимум три существенных момента:

1) арендный коллектив на срок действия договора выходит из под жесткого контроля вышестоящей ведомственной организации и становится самостоятельным хозяйствующим субъектом. Он самостоятельно формирует структуру производства, выбирает каналы материально-технического обеспечения и реализации произведенной продукции, устанавливает пропорции распределения полученного дохода. В качестве инструментов экономических отношений с государством остаются только налоги и арендная плата;

2) новое формирование становится не только арендатором имущества арендодателя, но и приобретает возможность создать свою собственность и наращивать ее своим трудом. Чтобы сделать каждого члена арендного коллектива совладельцем предприятия, формируется долевой фонд. На него по итогам года может зачисляться часть вновь созданной стоимости прироста основных производственных фондов. Средства этого фонда подлежат распределению между членами трудового коллектива арендаторов и зачислению на их лицевые счета пропорционально трудовому вкладу. На величину долевого фонда могут начисляться дивиденды, размер которых ежегодно устанавливается общим собранием (собранием уполномоченных). Возможны и другие способы присвоения части вновь созданной стоимости (акционирование, выкуп);

3) организация арендаторов по своему статусу весьма близка к производственным кооперативам. В итоге происходит выравнивание возможностей государственного и кооперативного секторов экономики, что дает возможность решить многие острые современные проблемы (разгосударствление собственности и др.).

Из полученной выручки арендный коллектив возмещает материальные затраты, расходы на оплату труда, арендную плату, налоги и прочие платежи. Оставшаяся часть дохода поступает в полное распоряжение коллектива.

В сельском хозяйстве республики внутрихозяйственный арендный подряд являлся наиболее распространенным видом аренды. В данном случае земля и имущество используется в заранее определенных арендодателем целях: для выполнения плана производства сельхозпродукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств (заказа) арендатор имеет право использовать арендуемые средства производства по своему усмотрению и реализовать дополнительно произведенную продукцию по договорным ценам любому потребителю, т.е. он становится полным собственником лишь сверх договорной части продукции. Производственную программу, распорядок рабочего дня, порядок оплаты труда и распределение хозрасчетного дохода арендный коллектив проводит самостоятельно.

В качестве хозрасчетного дохода здесь выступает часть выручки за минусом материальных затрат (при реализации продукции по внутрихозяйственным расчетным ценам – 1 модель аренды) и за минусом арендных платежей, услуг (при реализации по государственным закупочным ценам – 2 модель).

Как показывает опыт, внутрихозяйственные расчетные цены обычно применяют в тех хозяйствах, где имеются существенные резервы для повышения продуктивности полей и ферм, а также снижения себестоимости продукции. В этом случае будет обеспечена взаимная заинтересованность арендных подразделений и хозяйства в росте производства.

В то же время в тех сельхозпредприятиях, где уже достигнута высокая эффективность и стабильность производства сельхозпродукции и возможности дальнейшего роста явно ограничены, вполне успешно могут применяться в расчетах государственные закупочные цены и фиксированные платежи арендной платы.

Противопоставлять этих два вида взаиморасчетов не следует, так как в их основе и там и там лежит хозрасчетный доход.

В настоящее время сложились три разновидности арендного подряда: индивидуальный (личный), семейный и трудового коллектива (бригады, фермы). Это высшая стадия развития коллективного подряда.

Внехозяйственная (индивидуальная или групповая) аренда предусматривает функционирование фермерских хозяйств наряду с традиционно сложившимися формами хозяйствования.

Согласно закона Республики Беларусь «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» гражданам по их желанию для ведения фермерского хозяйства предоставляются земельные участки в пожизненное наследуемое владение или в аренду.

Крестьянское хозяйство самостоятельно определяет направление своей деятельности, структуру и объем производства. Оно может заниматься любым видом деятельности, незапрещенным действующим законодательством (при сохранении в качестве главного вида деятельности производства сельскохозяйственной продукции). То есть, в данном случае арендатор имеет право самостоятельно хозяйствовать на земле, право собственности на посевы, на полученную продукцию и на доходы от ее реализации, возводить производственные и культурно-бытовые объекты, а также решать все другие проблемы, связанные с жизнедеятельностью его фермерского хозяйства.

Наряду с этим данное крестьянское хозяйство должно выполнять и определенные обязанности: эффективно использовать землю в соответствии с ее назначением, повышать плодородие, не допускать ухудшения экологической обстановки, не нарушать права других земледельцев, своевременно вносить арендную плату и налоги, осуществлять мероприятия по охране земель.

Материально-техническое обеспечение их осуществляется целевым назначением. Для этого в снабженческих организациях создаются специальные фонды.

В случае необходимости для выполнения производственных работ арендатор может привлекать по договору других граждан. Оплата их труда в этой ситуации осуществляется по соглашению сторон.

Оставшимся после уплаты арендной платы, налогов и других платежей доходом фермер распоряжается по своему усмотрению.

Индивидуальная или групповая формы подтверждают свою жизненность, высокую эффективность. Для семейных коллективов характерны полная взаимозаменяемость и взаимопомощь в работе, высокая степень доверия, участие каждого взрослого члена фермерского хозяйства в решении всех вопросов организации трудовой деятельности.

Аренда в обязательном порядке предусматривает заключение договора между арендодателем (собственником средств производства) и арендатором. Последний получает средства производства во временное владение, распоряжение и пользование. Таким образом, в сфере хозяйственных отношений появляется новый элемент (договор), гарантирующий права и ответственность сторон.

Предметом договора аренды является передача во временное и возмездное пользование арендатору средств производства. Арендатор получает право реализации функций владения, распоряжения и пользования средствами производства и полученным доходом. При этом часть дохода он обязан передавать арендодателю в качестве арендной платы на протяжении всего срока действия договора. Посредством этого увязываются экономические интересы обеих сторон. Так, арендодатель получает вознаграждение за предоставление средств производства в аренду, а арендатор, расплатившись за полученные права владения, распоряжения и пользования средствами производства, получает хозяйственную самостоятельность и действует с учетом своих экономических интересов.

Величина арендной платы и сроки ее выплаты фиксируются в договоре на весь срок его действия и пересмотру не подлежит, за исключением случаев, когда происходят изменения хозяйственной ситуации по независящим от участников договора причинам.

Все права и обязанности участников арендных отношений фиксируются в договоре, определяющем основные принципы взаимоотношений арендодателя и арендатора независимо от особенностей организации их хозяйственного взаимодействия.

В договоре закрепляется система хозяйственных взаимоотношений между сторонами. Это означает закрепление за каждым участником определенных функций по принятию хозяйственных решений, в т.ч. и обязательств арендатора по выполнению планового задания (госзаказа). Иначе говоря, арендатор наряду с обычными обязательствами гарантирует выполнение плановых заданий арендодателя и реализацию продукции по внутрихозяйственным расчетным или государственным закупочным ценам.

При заключении договора аренды одним из ключевых вопросов является срок его действия, так как аренда означает не только возмездную, но и временную передачу средств производства арендодателя арендатору. Аренда земли должна иметь долгосрочный характер (от 5 до 50 лет), а других средств производства – на срок их износа.

Минимальный срок действия договора аренды устанавливается исходя из времени освоения севооборота, периода обновления системы машин (срока амортизации) и т.д.

Арендатор как правило заинтересован в заключении договора на длительный срок. Объясняется это следующим:

1) арендатор получает юридическую гарантию хозяйственной самостоятельности, что повышает его заинтересованность в эффективной работе и развитии производства за счет собственного хозяйственного дохода. То есть, чем больше срок действия договора аренды, тем больше у арендатора возможностей к самостоятельному развитию;

2) продолжительный срок действия договора аренды побуждает арендатора к вложению средств на производственное и социальное развитие;

3) при длительном сроке аренды стоимость арендованного имущества возмещается арендной платой за время действия договора, т.е. фактически происходит выкуп его у арендодателя.

Арендный договор составляется как правило в 4-х экземплярах, подписывается обеими сторонами и согласовывается с профсоюзным комитетом.

Досрочное расторжение или изменение договора допускается только по соглашению сторон. Споры, возникающие при этом, разрешаются в установленном действующим законодательством порядке.