Кто подписывает протокол?

Приходится сожалеть, что из ст. 14 первоначальной редакции Закона N 101-ФЗ законодатели изъяли правило, согласно которому протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности. После 18 июля 2005 г. протоколы, как правило, подписываются только председателем и секретарем собрания (последний не упоминается в ст. 14 Закона N 101-ФЗ). Какие последствия это влечет со строго юридической точки зрения: закрепляет решение участников долевой собственности или придает уже принятому решению какую-то дополнительную юридическую силу? А достаточно ли вообще подписания решения общего собрания только этими двумя лицами? Эти вопросы не проработаны в законе. Ответы на них мы сможем получить только тогда, когда будем четко представлять себе природу такого решения.

Согласно п. 2 ст. 1 Закона N 101-ФЗ правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации. В ГК РФ важнейшим является институт общей собственности. Его конструкция - чисто цивилистическая. То, что Закон N 101-ФЗ устанавливает несколько отличные от ст. ст. 246 и 247 ГК РФ правила, не означает изменения самой сути института. Специфика этого Закона состоит в том, что он устанавливает только особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности. Иначе говоря, Закон N 101-ФЗ допускает владение и пользование общим земельным участком при отсутствии согласованной воли всех его сособственников. Достаточно волеизъявления тех, кто проголосовал на общем собрании за принятие соответствующего решения. Лица, не согласные с волеизъявлением сособственников на общем собрании, вправе выделять в счет своих земельных долей участок с соблюдением правил, установленных ст. 13 Закона N 101-ФЗ. Кстати, последнее правило - повторение п. п. 2 и 3 ст. 252 ГК РФ. Наверное, не случайно эта статья ГК РФ в мотивировочной части многих судебных решений, выносимых по искам о признании недействительными решений общих собраний, занимает самое почетное место.

Но что из себя представляет решение, оформленное протоколом, с цивилистической точки зрения? Обратимся к абз. 3 п. 1.1 ст. 14 Закона N 101-ФЗ: "указанный протокол оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания участников долевой собственности, второй - у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий - в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности". "Оформляется" означает то, что решение облекается письменную форму; "хранится" указывает на то, что решение общего собрания зафиксировано на материальном носителе, на бумаге; хранение экземпляров протокола у различных субъектов еще раз подтверждает необходимость закрепления соглашения между участниками долевой собственности в письменной форме.

В отличие от соглашения-договора, в протоколе отражается как процедура принятия решения (это в чистом виде специфика Закона N 101-ФЗ), так и текст соглашения участников долевой собственности, участвовавших в работе собрания и голосовании. Приложения к протоколу хотя и позволяют однозначно определить итоги голосования по отдельным вопросам повестки, но не являются собственно текстом протокола (т.е. первичным документом); они производны от текста протокола с включенными в него решениями. Если первичный юридический документ оформлен не должным образом, то не могут восполнить неясности вспомогательные документы, производные от первичного.

Из смысла ст. 14 Закона N 101-ФЗ с учетом п. 2 ст. 1 и п. 1 ст. 12 этого же Закона, а также ст. ст. 246, 247, 420, 432 ГК РФ следует, что протокол общего собрания необходимо подписывать всем голосующим, а не только (в смысле "исключительно") председателю и секретарю собрания. В целом же имеются веские основания рассматривать решение общего собрания участников долевой собственности как гражданско-правовую сделку. Поскольку речь идет о принятии решений о порядке владения и пользования недвижимым имуществом, то подписание текста документа означает достижение соглашения по этим вопросам. Документ, подписанный сторонами соглашения, - главное доказательство волеизъявления сторон.

Доступные нам примеры из судебной практики подкрепляют приведенные нами размышления. Так, Александровский городской суд вынес решение по иску К. к Ш., Н., П., И., Т. и СПК "Лесной" и другим о выделе К. земельных участков в счет земельных долей. При этом суд в своем решении указал, что как на момент подачи К. объявления в газету "Владимирские ведомости", так и на день вынесения решения суда участниками общей долевой собственности не утверждено местоположение границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей. Суд признал необоснованной ссылку ответчиков на протокол общего собрания участников долевой собственности от 6 октября 2005 г., поскольку данный протокол не соответствует требованиям законодательства - не подписан всеми участниками общего собрания <63>.

--------------------------------

<63> См.: Справка Владимирского областного суда от 15 октября 2007 г. по итогам обобщения судебной практики по спорам, связанным с земельными отношениями // http://oblsud.wld.sudrf.ru/ modules.php?name=press_dep&op=dokl_print&id=19.