Расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) методом сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы предполагает расчет полной стоимости воспроизводства или замещения на основе стоимости строительства сравнительной единицы (1 м², 1 м³) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м² площади здания.

Vп_замещ =С₁ м² · S_стр · К_н · К_рег · К_в · К _пз · К _ндс , (6.3)

где Vп_замещ – полная стоимость замещения здания;

С₁ м² – стоимость 1 м² площади типичного сооружения на базовую дату;

S – площадь здания (количество единиц сравнения);

К_н – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта К_н= 1);

К_рег – коэффициент, учитывающий регион, где построено здание;

К_в – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К_пз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К_ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

Информационной базой для приведенной методики расчета могут служить Укрупненные показатели стоимости строительства. Укрупненные показатели стоимости строительства издаются консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ», имеются выпуски «Промышленные здания», «Жилые здания», «Общественные здания», «Складские здания и сооружения», «Магистральные сети», «Сооружения городской инфраструктуры» и ежеквартальное издание «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

Публикуемые стоимостные показатели стоимости выпусков КО-ИНВЕСТ основываются на проектно-сметной документации, собранной специалистами компании КО-ИНВЕСТ на протяжении пятнадцатилетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и за рубежом, а также данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройству внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.

В качестве информационного обеспечения метода сравнительной единицы могут выступать Региональные справочники стоимости строительства (РСС-2005, РСС-2006, РСС- 2007, РСС-2008). Региональный справочник стоимости строительства "РСС-2008" подготовлен специалистами Московского центра ценообразования в строительстве (МЦЦС) "Мосстройцены" и Научно-производственной фирмы (НПФ) "Центр информационных технологий в строительстве".

Показатели стоимости строительства, размещенные в РСС-2008, рассчитаны по состоянию на 1 января 2008 года и предназначены для составления сметной документации на строительные, монтажные и пусконаладочные работы, а также для определения стоимости строительства зданий, сооружений, инженерных коммуникаций на стадии "проект". "РСС-2008" издается в электронном виде, он представлен 89 системами стоимостных показателей в составе программы "Экспресс-смета", рассчитанных индивидуально и привязанных для каждого региона России.

Сборники «РСС-2008» – аналог существующих западных вариантов в США и Великобритании, таких как справочники R.S.Means, Wessex, Laxstons, UK Building Costs Blackbook и др.