Методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения)
Выбор метода расчета полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.
Более предпочтительным является расчет полной стоимости воспроизводства, поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.
Выбор расчета полной стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
В основе определения полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.
Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.
К прямым затратам относятся:
· стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
· заработная плата рабочих;
· стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;
· стоимость коммунальных услуг;
· стоимость доставки и хранения материалов и пр.
Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:
· стоимость инвестиций в землю;
· гонорары проектно-сметным организациям;
· маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.
К косвенным расходам относят и накладные расходы.
Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.
Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения):
· метод сравнительной единицы;
· метод разбивки по компонентам;
· метод количественного обследования.
Рассмотрим методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения).
Дата добавления: 2015-05-26; просмотров: 880;