Пример. Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в номинальном выражении

Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в номинальном выражении. Прогнозный период определен равным 3 годам.

Таблица 4.4.Данные по оцениваемому объекту недвижимости

№ п/п Показатели Прогнозный период
Общая площадь объекта, (S) кв.м.
Арендная ставка, включая НДС, (Cар) руб./кв.м.в год
Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей (Кпотерь), отн ед. 0,075 0,065 0,05 0,05
Операционные расходы        
4.1. Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год
4.2. Затраты по страхованию, тыс. руб. в год 150,4 156,0 162,7 167,2
4.3. Налог на имущество (на уровне 2,2% от остаточной балансовой стоимости здания), тыс. руб. в год 177,3 168,9 164,6 161,3
4.4. Земельная арендная плата, тыс. руб. в год 230,3 240,5 255,8 265,7
4.5. Ремонт и поддержание текущего состояния объекта недвижимости, тыс. руб. в год 190,5 210,8 240,1 255,1

 

Капиталовложения в оцениваемый объект не требуются, за исключением ежегодных расходов на замещение.

Ставка капитализации рассчитана в данном случае методом рыночной экстракции равна 18,2% (см. табл. 4.3).

Ставка дисконтирования определена в таблице 4.5.

Таблица 4.5. Определение ставки дисконтирования

  Показатели Определение величины показателя
1. Безрисковая ставка (rf), % В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых.
2. Премия за риск вложения в недвижимость (р1),% Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
3. Премия за риск низкой ликвидности (р2), % Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 4 месяца. p2 = rf ∙ Тэксп; p2 = 7,1% ∙ 0,33 = 2,4%
4. Премия за риск инвестиционного менеджмента ( р3), % Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
5. Ставка дисконтирования (r) Определена методом кумулятивного построения r = 7,1 + 2,5 + 2,4 + 2,5 = 14,4 %

Решение. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода представлен в таблицах 4.6-4.7.

Таблица 4.6.








Дата добавления: 2015-05-26; просмотров: 1018;


Поиск по сайту:

При помощи поиска вы сможете найти нужную вам информацию.

Поделитесь с друзьями:

Если вам перенёс пользу информационный материал, или помог в учебе – поделитесь этим сайтом с друзьями и знакомыми.
helpiks.org - Хелпикс.Орг - 2014-2024 год. Материал сайта представляется для ознакомительного и учебного использования. | Поддержка
Генерация страницы за: 0.004 сек.