Метод Ринга.
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
r1 = 1 / n, (4.14)
R = re + dep · ( 1/ n ), (4.15)
где R – ставка капитализации;
re – ставка доходности на собственный капитал;
r1 – норма возврата капитала;
dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.
Метод Ринга применяется в первую очередь, когда ожидается увеличение стоимости объекта недвижимости через n лет.
Метод Ринга также применяется, когда инвестиции в объект недоступны, а безрисковый инструмент на рынке или не найден или имеет нестабильную ставку доходности.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.
r1 = sff (п, re ) = re / ((1+ re)n – 1), (4.16)
где re – ставка доходности на собственный капитал;
r1 – норма возврата капитала;
sff (п, re )–фактор фонда возмещения.
Метод Инвуда применяется, если прогнозируется снижение стоимости объекта недвижимости и инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны.
Метод Хоскольда.Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
r1 = sff (п, rf ) = rf / ((1+ rf)n – 1), (4.18)
где
r1 – норма возврата капитала;
rf – безрисковая ставка;
sff (п, rf)–фактор фонда возмещения.
В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при уменьшении стоимости объекта недвижимости в будущем, нет ограничений для применения данного метода.
Таблица 4.2.Пример расчета ставки капитализации
| Показатели | Определение величины показателя | |
| 1. | Безрисковая ставка (rf), % | В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых. |
| 2. | Премия за риск вложения в недвижимость (р1),% | Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5% |
| 3. | Премия за риск низкой ликвидности (р2), % | p2 = rf ∙ Тэксп; Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 6 месяцев. p2 = 7,1% ∙ 0,5 = 3,55% |
| 4. | Премия за риск инвестиционного менеджмента ( р3), % | Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5% |
| 5. | Ставка доходности собственного капитала (re) | Определена методом кумулятивного построения: re = rf + p1 + p2 + p3 re = 7,1 + 2,5 + 3,55 + 2,5 = = 15,65% |
| 5. | Изменение стоимости недвижимости через n лет, % | Нормативный срок службы оцениваемого здания составляет 100 лет. Доля земельного участка в оцениваемом объекте составляет примерно 20%. Хронологический возраст оцениваемого здания – 80 лет. Значит, в соответствии со строительными нормами через 20 лет оцениваемый объект потеряет 80% своей стоимости. dep = 80 % через 20 лет |
| 6. | Норма возврата (r1),% | Используем методом Хоскальда r1 = sff (п, rf ) = rf / ((1+ rf)n – 1), r1 = 0,071 / ((1+ 0,071)20 – 1)= =0,024 или 2,4% |
| 7. | Ставка капитализации, % | R = re + dep · r1 R = 0,1565 +0,8 · 0,024 = = 0,1757 или 17,57% |
Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки)
Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:
(4.19.)
где NOI i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;
Vi – цена продажи i-го объекта-аналога:
n – количество аналогичных объектов недвижимости..
Таблица 4.3
Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки
| Показатель | Объект | |||
| №1 | №2 | №3 | №4 | |
| Цена продажи объекта, руб. | ||||
| Чистый операционный доход объекта, руб. | ||||
| Ставка капитализации | 0,185 | 0,179 | 0,181 | 0,183 |
| Среднее значение ставки капитализации | ||||
| 0,182 |
Дата добавления: 2015-05-26; просмотров: 1026;