Аренда недвижимости.

Аренда зданий и сооружений- арендодатель обязуется передать во временное владение и/или пользование арендатору здание или сооружение. Особенности: предмет - здания (архитектурно‑строительные объекты, предназначенные для пребывания в них людей) и сооружения (любые архитектурно‑строительные объекты, кроме здания); как здание в целом, так и его часть (помещение); форма – письменная; гос.регистрация договора на срок более 1 года; существенное условие - о цене, при отсутствии - считается незаключенным. Осуществляется по передаточному акту. При передаче здания передаются права на земельный участок, на котором они находятся: арендодатель – собственник земли вправе передавать в аренду тот участок, на котором расположены здание в течение всего срока действия, арендодатель – несобственник вправе передавать здания, находящиеся на участке, без согласия собственника, если это не нарушает правила пользования участком.

Аренда предприятия -арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование весь состав имущества предприятия. Предмет – имущ. комплекс: права владения и пользования землей, зданиями, оборудованием, сырьем, топливом и иными оборотными средствами; имущественные права – права пользования землей, ресурсами, зданиями; исключительные права – права на обозначения, индивидуализирующие предприятие и его продукцию; уступка прав требования; долги. Не подлежат передаче права, полученные на основании спец. разрешения (лицензии). Договор в письменной форме путем с гос. регистрацией. Передача - по передаточному акту. Обязанность по его подготовке, составлению возлагается на арендодателя.

арендатор: вправе использовать имущество: не вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать ценности, сдавать в субаренду, передавать свои права и обязанности без уменьшения стоимости предприятия; осуществлять такие действия в отношении земли и природных ресурсов; без согласия арендодателя вносить изменения в состав имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, техническое перевооружение, расширение, увеличивающее его стоимость; обязан поддерживать предприятие в надлежащем состоянии, осуществлять текущий и капремонт; производить расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, уплатой платежей по страхованию; при прекращении договора обязан возвратить комплекс на основании передаточного акта, который составляется арендатором и за его счет; солидарно с арендодателем несет ответственность перед кредиторами, если договор заключен без получения их согласия;

арендодатель: обязан письменно уведомить кредиторов о передаче предприятия в аренду. В 3 месяца кредитор письменно сообщает о согласии, либо требует прекращения или досрочного исполнения и возмещения убытков. При неуведомлении кредитора он вправе в течение года предъявить иск об исполнении обязательств и возмещении убытков; обязан возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором. Может быть освобожден от данной обязанности судом, если: такие улучшения повышают стоимость имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплутационных свойств; при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности.

65.Финансовая аренда (лизинг) –

арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпр. целей. Особенности: участвуют три лица: арендодатель, арендатор, продавец имущества; по общему правилу выбор имущества и продавца осуществляется арендатором; предмет - любые непотребляемые вещи (как движимые, так и недвижимые), кроме земельных участков и природных объектов. Порядок заключения.

1. Приобретая имущество, арендодатель должен уведомить продавца о назначении имущества: оно будет передано в аренду определенному лицу. Это позволяет продавцу надлежащим образом исполнить обязательства по передаче вещи.

2. Имущество, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.

3. Если имущество не передано арендатору в установленный или разумный срок по вине арендодателя, то арендатор вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

4. Риск гибели или порчи переходит к арендодателю после передачи ему имущества.

5. Арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя в договоре купли‑продажи имущества. Исключение - обязанность оплатить приобретенное имущество, которая возлагается на арендодателя.

6. Арендатор вправе предъявлять к продавцу требования, вытекающие из договора купли‑продажи, в отношении качества, комплектности имущества, сроков поставки. Однако он не вправе расторгнуть договор купли‑продажи без согласия арендодателя.

7. Арендатор и арендодатель являются солидарными кредиторами в отношениях с продавцом, исполнение последним своих обязанностей перед одним из кредиторов освобождает его от исполнения обязанностей перед другим.

8. Арендодатель не отвечает перед арендатором за продавца. Исключение - случаи, когда имущество и продавец выбираются арендодателем. В этом случае арендатор вправе предъявлять требования, вытекающие из договора купли‑продажи, и к продавцу, и к арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

66.Договоры найма жилого помещения - собственник или управомоченное лицо (наймодатель) – обязуется предоставить (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Разновидность - наем помещения в гос./мун. фонде соц. пользования (соц. наем). Жилое помещение может быть предоставлено юр. лицу только на условиях аренды. Арендатор обязан использовать это помещение для проживания граждан.

Субъекты: наймодатель – собственник или управомоченное им лицо; наниматель – могут быть только граждане. Объект - изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (квартира, дом, комната). В мноквартирных домах наниматели имеют право пользования общими помещениями (подъезды, лестницы), оборудованием за пределами или внутри квартиры (лифты, мусоропровод). Сущ. условие - размер платы. Макс. размер может быть предусмотрен законом. Если сроки не предусмотрены, оплата - ежемесячно. Может быть заключен на срок не более 5 лет. Если заключен на срок менее 1 года, наниматель не может поселить граждан, с ним проживающих, временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, не вправе сдавать помещение в поднаем, не может заменить себя в договоре другим нанимателем.

наймодатель: обязан передать жилое помещение свободным (фактически и юридически), в состоянии, пригодном для проживания; осуществлять надлежащую эксплуатацию, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг; осуществлять кап. ремонт, если иное не предусмотрено законом; вправе давать согласие: на переустройство и реконструкцию; на переоборудование жилого дома, влекущее существенное изменение условий пользования им; на вселение граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем; на вселение временных жильцов; на заключение нанимателем договора поднайма; на замену нанимателя по договору найма жилого помещения.

Наниматель: обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность; вносить плату, в т.ч. за коммунальные услуги; осуществлять текущий ремонт; может переоборудовать и реконструировать с согласия наймодателя; переоборудовать жилой дом с согласия наймодателя; вправе вселять граждан, с ним проживающих, с согласия наймодателя. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Допускается заключение договора между нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, об установлении солидарной ответственности перед наймодателем (сонаниматели).; вправе с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). Срок проживания пользователей – не более 6 месяцев.; имеет право на преимущественное заключение договора на новый срок.; вправе с согласия наймодателя передать часть или все помещение в пользование поднанимателю.

67.Понятие, основные элементы договора подряда. Договор подряда -подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика работу и сдать ее результат, а заказчик обязуется принять результат и оплатить его. Особенности: предмет – изготовление, переработка вещи, др. работы. Оплачивается результат работы, а не процесс; Работает подрядчик, самостоятельно определяя способы выполнения задания, на свой риск (использует свои материалы, силы и средства). Отд. виды: бытовой; стр. подряд; на выполнение проектных и изыск. работ; подрядные работы для гос. нужд.Подрядчик выполняет задание лично или с привлечением субподрядчиков. В случае привлечения подрядчик считается ген. подрядчиком, который ответствен: перед заказчиком за неисполнение обязательств субподрядчиков; перед субподрядчиками за неисполнение обязательств заказчиком.

На стороне подрядчика может выступать два или более лиц. Ответственность: солидарная при неделимости объекта; долевая при делимости объекта (в пределах своей доли в обязательстве). Сроки: начальный срок выполнения работ; промежуточный срок завершения отдельных этапов работы; конечный срок выполнения работ. Договором может быть предусмотрено, что материал и оборудование предоставляются заказчиком. Подрядчик должен использовать материал экономно и расчетливо, а остаток возвратить. Риск гибели материала, оборудования несет предоставившая сторона, а гибели работы – подрядчик до приемки ее заказчиком; сторона, допустившая просрочку в приемке работы.

Одно из условий - цена работы; при ее отсутствии определяется ценой, которая уплачивается за аналогичную работу, включает компенсацию издержек подрядчика и его вознаграждение. Один из способов - составление сметы. Может быть приблизительной или твердой (если не установлено иное, смета считается твердой). Способы оплаты: предварительная оплата работы или отдельных этапов; по общему правилу – оплата после окончательной сдачи результатов работы, надлежащим образом и в срок; выплата задатка или аванса по требованию подрядчика.

Качество работы должно соответствовать: закону – обязательные требования; условиям договора – требования, предусм. договором, должен быть пригоден к использованию в пределах разумного срока; при отсутствии или неполноте условий договора – требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Результат работы должен соответствовать условиям договора в течение гар. срока. Гарантийный срок начинает течь с момента принятия результата работы или когда он должен был принят заказчиком. Если результат выполнен с недостатками, делающими его непригодным к использованию, заказчик имеет право требовать: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, выполнения работы заново с возмещением убытков, вызванных просрочкой; соразмерного уменьшения цены за работу; возмещения своих расходов на устранение недостатков, если это предусмотрено договором. Если данные требования не были удовлетворены в установленный срок, а недостатки являются существенными неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и требовать возмещения убытков.

Заказчик может предъявить свои требования по поводу недостатков, обнаруженных в установленные сроки: в течение гарантийного срока; в разумный срок, в пределах 2 лет со дня передачи, если гарантийный срок или иное не определено договором, законом или обычаями делового оборота; по истечении гарантийного срока, но в пределах 2 лет с момента передачи работы, если недостатки возникли до передачи работы или по причинам, возникшим до этого момента. Срок исковой давности - 1 год, а для зданий и сооружений – 3 года.

68.Бытовой подряд -подрядчик, осуществляющий предпр. деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина-заказчика работу, предназначенную удовлетворять бытовые/личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. Особенности: стороны: подрядчик – физ. или юр. лицо; заказчик – гражданин; цель – удовлетворение бытовых/личных потребностей заказчика; публичный; применяются правила о ЗПП.

Работа, по общему правилу из материалов подрядчика, он оплачивается полностью при заключении договора, или частично, с окончательным расчетом; может быть предоставлен в кредит или в рассрочку. Работа может выполняться из материалов заказчика, в договоре (др. документе,– квитанция, например) указываются наименование, описание, цена материала по соглашению сторон. Она не может быть выше устанавливаемой гос. органами. Оплата после окончательной сдачи работы, допускается выдаача аванса.

заказчик вправе: в любое время до сдачи работы отказаться от договора, уплатив цену выполненной работы и возместив расходы; требовать возмещения убытков, вызванных уклонением от заключения договора, если подрядчик не предоставил информацию о работе, ее видах, особенностях, цене, форме оплаты; требовать расторжения договора без оплаты, если договор был им заключен вследствие неполноты/недостоверности полученной информации; при обнаружении недостатков при приемке или после приемки работы в течение гарантийного или разумного срока, но не более 2 лет (5 лет для недвижимости) требовать: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены; возмещения расходов на устранение недостатков – и отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков, если требования не были удовлетворены/недостатки существенны и неустранимы; требовать безвозмездного устранения недостатков по истечении 2 лет (5 лет для недвижимости) со дня принятия работы, но в пределах срока службы (10 лет, если он не установлен), если докажет, что недостатки возникли до принятия работы. В случае невыполнения вправе требовать: возврата части уплаченной цены; возмещения расходов, понесенных с устранением недостатков; отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков;

при невыполнении подрядчиком обязательств требовать: безвозмездного устранения недостатков; соразмерного уменьшения цены; возмещения расходов на устранение недостатков, произведенных самостоятельно или с помощью третьих лиц – и отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков;

подрядчик: не вправе навязывать заказчику доп. работы и услуги. При включении таких услуг без согласия заказчика он вправе не оплачивать их; обязан предоставить заказчику информацию о работе, ее видах, особенностях, цене, форме оплаты, иные сведения. Не предоставив такую информацию, он несет ответственность за недостатки, которые возникли после передачи работы вследствие отсутствия у заказчика этой информации; обязан сообщить заказчику при сдаче работы требования, необходимые для эффективного и безопасного использования результата работы; при уклонении заказчика от приемки результата работы вправе по истечении 2 месяцев после письменного предупреждения продать результат работы за разумную цену. Вырученная сумма подлежит передаче заказчику за вычетом причитающихся подрядчику платежей.

69.Договор строительного подряда -подрядчик обязуется в уст. срок построить по заданию заказчика опред. объект/выполнить др. стр. работы, а заказчик обязуется создать подрядчику условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить цену. Предмет - отношения, связанные с созданием недвижимого объекта, вновь создаваемого/подлежащего улучшению, в частности: строительство или реконструкция предприятия, здания; выполнение монтажных, пусконаладочных и иных работ; работы по капремонту зданий и сооружений; стороны: подрядчик со спец. правоспособностью (лицензией); заказчик; могут применяться положения о бытовом подряде, когда работы осуществляются для бытовых/личных потребностей заказчика‑гражданина. Должны быть определены: состав и содержание тех. документации; сторона, ответственная за ее предоставление и срок; условия об обязанности одной из сторон страховать риск гибели объекта и риск причинения вреда при строительстве. Сдача оформляется актом. Приемке могут предшествовать предварительные испытания.

подрядчик: несет риск гибели объекта до приемки; обязан представить доказательства соблюдения договора, который предусматривает обязанность страховать риск гибели имущества, ответственность за причинение вреда лицам при строительстве, принять меры для предотвращения страхового случая; осуществлять строительство в соответствии с тех. документацией и сметой; сообщить заказчику о необходимости исправления ошибки, обнаруженной в ходе работы, проведении доп. работ, увеличении сметной стоимости. Если в 10 дней он не получит ответа, то вправе приостановить работу за счет заказчика; лишается права требовать оплаты доп. работ при несвоевременном уведомлении; может отказаться от доп. работ при согласии заказчика, только если они не входят в сферу его д-ти; обязан исполнять указания заказчика, если они не противоречат условиям договора и не представляют вмешательство в опер.‑хоз. д-ть подрядчика; обеспечивать строительство материалами, деталями; вправе требовать пересмотра сметы, если стоимость по независящим от него причинам превысила более 10 % первоначальной стоимости;; отказаться от договора и потребовать уплаты цены выполненной работы в случае обнаружения невозможности использования предоставленных заказчиком материалов и отказа от их замены; требовать оплаты всей стоимости, если объект погиб до приемки при недоброкачественности материала, исполнения ошибочных указаний заказчика.

заказчик: вправе вносить изменения в документацию если ст-ть доп. работ не превышает 10 % общей стоимости; обязан обеспечивать строительство материалами; обязан своевременно предоставить для строительства участок и обеспечить своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок; обязан оплатить в сроки, размере и порядке работу; вправе осуществлять контроль; при обнаружении отступления от условий договора обязан заявить об этом подрядчику, в противном случае теряет право ссылаться на обнаруженные недостатки; вправе заключать договор об оказании услуг для контроля за строительством; при получении сообщения о готовности к сдаче обязан немедленно приступить к его приемке лично. Приемка организуется за его счет; вправе отказаться от приемки в случае обнаружения недостатков; вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством, в сроки: в 2 года, если нет гар. срока; в течение гар. срока; предельный срок предъявления требований - 5 лет.

70.Договор перевозки груза - Перевозчик обязуется доставить вверенный ему отправителем груз в пункт назначения и выдать его управомоченному на получение груза лицу (получателю), а отправитель обязуется уплатить за перевозку установленную плату.

Письменная форма договора перевозки груза предопределена обязанностью перевозчика составить и выдать грузоотправителю соответствующий документ о принятии груза к перевозке. Таким документом может быть транспортная накладная, коносамент или иной документ, предусмотренный транспортным уставом или кодексом. Сдача груза перевозчику, выдача последним документа, подтверждающего принятие груза к перевозке, дает основания для отнесения этого договора к категории реальных гражданско-правовых договоров.

Договор перевозки груза является срочным договором, поскольку срок его действия определяется сроком исполнения обязательства по перевозке (ст. 792 ГК, ст. 31 ТУЖД, ст. 109 ВК). Этот срок может устанавливаться как в нормативном порядке, так и по соглашению сторон. Так, перевозчик обязан доставить принятый к воздушной перевозке груз в пункт назначения в срок, определяемый федеральными авиационными правилами или установленными перевозчиком правилами воздушных перевозок, если иное не предусмотрено договором воздушной перевозки груза (ст. 109 ВК). Договор перевозки грузов является возмездным, поскольку каждая из вступающих в договор сторон имеет в виду удовлетворение определенного имущественного интереса. Провозная плата за перевозку груза транспортом общего пользования определяется на основании тарифов, утверждаемых в порядке, установленном транспортными уставами и кодексами. В новом ГК (п. 4 ст. 790) предусмотрена другая легальная возможность борьбы с неисправными контрагентами перевозчика: ему предоставлено право удерживать переданные для перевозки грузы в обеспечение причитающихся ему провозной платы и других платежей по перевозке. В Основах гражданского законодательства это право перевозчика именовалось "залоговым" правом (ст. 102). Новое гражданское законодательство именует это право правом на удержание. Вслед за ГК право на удержание закреплено в ст. 36, 41 ТУЖД. Эта позиция законодательства нашла поддержку и на страницах юридической литературы (см.: Сарбаш С.В. Право удержания как способ обеспечения исполнения обязательств. М., 1998. С. 60, 200; Право удержания как способ обеспечения исполнения обязательств // Вестник ВАС РФ. 1997. N 9. С. 126 - 135).

Перевозка грузов транспортом общего пользования подразумевает, что договор перевозки является публичным договором, т.е. договором, заключаемым коммерческой организацией и устанавливающим ее обязанности по перевозке грузов каждого грузоотправителя, который к ней обратится с предложением о заключении договора перевозки <*>. При этом транспортная организация как перевозчик не может оказывать какое-либо предпочтение одному грузоотправителю перед другим. Более того, отказ от заключения договора перевозки при наличии реальных возможностей транспортной организации не допускается (ст. 426 ГК).

Стороны - перевозчик (железная дорога, пароходство, эксплуатант на воздушном транспорте) и грузоотправитель - законный (титульный) владелец груза либо экспедитор или иное уполномоченное владельцем груза лицо. В обязанности перевозчика входит не только принятие и перевозка груза, но и выдача его грузополучателю.