Способы возмещения инвестиционного капитала (метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда)
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала при полной потере объектом стоимости к концу срока владения:
прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ой стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, то есть это величина обратная сроку службы актива. В этом случае считается, что средства, направляемые в фонд возмещения, не реинвестируются. Формула коэффициента капитализации принимает следующий вид:
Rk = Rd + 1/n, (4.14.)
где n - оставшийся срок экономической жизни
Например. Условия инвестирования:
Срок службы объекта - 5 лет;
R - ставка доходности инвестиций -12%;
Сумма вложений капитала в недвижимость 10000 тенге.
Требуется определить коэффициент капитализации по методу Ринга.
Решение: Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, т.к. за 5 лет будет списано 100% актива (100 : 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).
Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в таблице 4.1.
Таблица 4.1. Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга.
№ п/п | Остаток капиталовложений на начало периода | Возмещение капиталовложений | Доход на инвестированный капитал (12%) | Общая сумма дохода |
Всего за 5 лет |
Возврат капитала происходит равными частями в течение срока службы объекта недвижимости.
Метод Инвуда используется если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям
Rk = R + SFF(n,Y), где (4.15)
SFF - фактор фонда возмещения;
Y = R - ставка дохода на инвестиции.
Например. Условия инвестирования:
срок владения объектом - 5 лет;
дохода на инвестиции составляет 12%.
требуется определить коэффициент капитализации.
Решение: Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки дохода на инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097 .
Таблица 4.2. Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда.
№ п/п | Остаток основной суммы капитала на начало года | Общая сумма возмещения | в том числе | |
% на капитал | Возмещение основной суммы | |||
2774,10 | 1574,10 | |||
8425,90 | 2774,10 | 1011,11 | 1762,99 | |
6662,91 | 2774,10 | 799,55 | 1974,55 | |
4688,36 | 2774,10 | 562,60 | 2211,50 | |
2476,86 | 2774,10 | 297,22 | 2476,88 |
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке
Rk = R + SFF(n,Yб), где (4.16)
Yб - безрисковая ставка процента
Например. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%. Определить коэффициент капитализации.
Решение: Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку частично возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости. а частично за счет текущих доходов.
Например. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%. Требуется определить коэффициент капитализации.
Решение: По методу Ринга норма возврата капитала равна 10% (50% : 5 лет); Rk = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка доходности инвестиций) = 0,22 = 22%.
По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначальной цены недвижимости.
50%-ная потеря ´ 0,1574097 = 0,07887
Rk = 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,19887 = 19,87%.
При падении цены актива, вне зависимости от того рассчитывается ли норма возврата капитала методом Ринга, Хоскольда, или Инвуда ставка доходности инвестиций меньше ставки капитализации
Rk > R
Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем цена недвижимости возрастает, то расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий, сооружений под влиянием увеличения спроса на отдельные виды недвижимости или из-за роста инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.
Например. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прирост цены недвижимости к концу 5 лет составит 40%.
Решение: В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% ставки дохода на капитал. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала. Рассчитаем отложенный доход: 0,4 ´ 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.
Rk = R - D ´ SFF (n,Y), где (4.17)
D - процент прироста цены актива
Таким образом, если прогнозируется прирост стоимости актива, то ставка дисконтирования будет больше ставки капитализации.
Rk < R
Метод рыночной экстракции.
Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:
(4.18)
где, ЧОД - чистый операционный доход i-го объекта-аналога
Vi - цена продажи i-го объекта-аналога
В этом методе нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.
Таблица 4.3. Расчет коэффициента капитализации Rk методом рыночной выжимки.
Показатель | Объект | |||
№ 1 | № 2 | № 3 | № 4 | |
Цена продажи (долл.) | ||||
ЧОД (долл.) | ||||
Общий коэффициент капитализации | 0,172 | 0,166 | 0,182 | 0,160 |
Среднее значение общего коэффициента капитализации | 0,17 |
При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности - информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории непрозрачной информации.
Данный метод расчета коэффициента капитализации используется только в условиях устойчивого рынка. При растущем рынке коэффициент капитализации снижается.
Методы расчета коэффициента капитализации с присутствием заемных средств раассмотрены ниже.
Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем:
в текущую стоимость переводится чистый операционный доход за один временной период (при условии, что величины будущих доходов постоянны);
не рассчитывается цена реверсии;
коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости:
профинансированной собственным капиталом - методом рыночной выжимки, либо методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;
профинансированной с привлечением заемного капитала - методом связанных инвестиций.
Преимущества метода прямой капитализации заключаются в его относительной простоте и удобстве применения для оцненки объектов, сданных в долгосрочную аренду надежным арендаторам, а также в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируется с точки зрения соотношения дохода (I) и стоимости (V), как правило, большое количество сделок с недвижимостью (когда коэффициент капитализации определяется методом рыночной выжимки).
Недостатки метода прямой капитализации состоят в том, что
применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках, и не проведен экономический анализ соотношения дохода и стоимости;
метод не рекомендуется применять, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или если объект серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
Дата добавления: 2015-05-13; просмотров: 4664;