Суперфиций и эмфитевзис

Эмфитевзис и суперфиций сходны с сервитутами в том отношении, что они представляют собой право пользования чужой вещью. Отличаются они от сервитутов широтой содержания права (отчуждаемостью и способностью переходить по наследству)и долгосрочностью действия.От простого найма или аренды они отличались защитой соответствующих прав против всех нарушителей, тогда как наем и аренда считались обязательственными отношениями и защита их носила личный характер.

Superficies представляет собою наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле.Постройка здания производилась за счет нанимателя участка (суперфициария). Право собственности на строение признавалось за собственником земли. Право собственности на строение признавалось за собственником земли- semper superficiem solo cedere - все находящееся на земле, но связанное с ней принадлежит (как accessio) собственнику земли. Однако только суперфициарию принадлежало в течение срока суперфициарного договора право осуществлять пользование зданием. Суперфициарий мог передавать свое прааво по наследству и путем сделокмежду живыми - отчуждать, закладывать, обременять сервитутами, но лишь без ущерба для прав собственника земли. Для сделок отчуждения требовалось согласие собственника.

Эмфитевзис - долгосрочная наследственная аренда земли. Эмфитевт мог пользоватьсяземельным участком с правом изменять его характер, но только не ухудшая его, собирать с него урожаи, передавать по наследству, закладывать и даже отчуждать. Следовало, однако, предупредить собственника земли о предполагаемом отчуждении. Собственнику при этом предоставлялось право преимущественной покупки. При отчуждении эмфитеззнса третьему лицу собственник получал два процента покупной цены земельного участка. В обязанность эмфитевта входило уплачивать собственнику земли арендную плату. Если арендная плата не вносилась в течение 3 лет, то эмфитевзис прекрсащался. Эмфитевзис защищался такими же исками, что и право собственности, но в форме исков по аналогии (actiones utiles).