Затратный подход к оценке земельных участков

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.

При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:

- местоположение участка по отношению к источникам водоснабжения и энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;

- инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории;

- внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;

- социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, прочие);

- санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и др.).

Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход является единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.

Затратный подход включает:

Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости (С_он), т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений (С_в) за вычетом их износа (И).

С_зу = С_он – (С_в ∙ И)

Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Условия использования метода изъятия:

а) при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного;

б) если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с незастроенными земельными участками.

Этапы методом изъятия:

1. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж.

2. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

4. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получение остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.

5. Определение рыночной стоимости земельного участка.

Задача. Требуется определить рыночную стоимость земли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с расположенными на нем улучшениями. Рыночная стоимость данного объекта недвижимости определена методом сравнения продаж. Она составляет 3500 тыс. руб. Также рассчитана полная восстановительная стоимость здания, находящегося на земельном участке (стоимость строительства). Она составляет 2800 тыс. руб. Общий износ определен в размере 50%.

Решение:

С_зу = С_он – (С_в ∙ И) = 3500 – (2800 ∙ 0,5) = 2100 тыс. руб.

Задача. Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью 985 м². Стоимость м² единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 34,0 тыс. руб. Предполагается, что земельный участок расположен под зданием. Год постройки 1980. Срок экономической жизни объекта недвижимости 80 лет. Дата проведения оценки 2013 г. Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, прямые издержки на строительство типового дома составляют 38,5 тыс. руб./м². Требуется оценить стоимость земельного участка.

Решение:

Рыночная стоимость единого объекта недвижимости составит:

С_он = 985 ∙ 34,0 = 33490,0 тыс. руб.

Накопленный износ:

→ (1 – 0,41 =0,59)

Восстановительной стоимостью улучшений составит:

С_в = 985 ∙ (38,5 ∙ 0,59) = 22374,3 тыс. руб.

Стоимость земельного участка:

С_зу = 33490,0 – 22374,3 = 11115,7 тыс. руб.

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и поваляет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Определение затрат на освоение:

1. Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.

2. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены или на базе метода сравнения продаж.

3. Расчет всех затрат на освоение:

а) расходы на приобретение земельного массива и оформление документов;

б) инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;

в) расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;

г) оплаты налогов, страхования;

д) прибыль и накладные расходы подрядчика;

е) расходы на продажу и рекламу.

4. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков.

5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Задача. Оценивается земельный массив площадью 12 га, отнесенной зонированием под жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дачных дома на 1 га. Предприниматель планирует продавать участки размером 0,25 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 280,0 тыс. руб. Затраты на проектирование, подготовку земли и подвод коммуникаций составляют 2100,0 тыс. руб. и относятся к настоящему периоду времени. Административные расходы, включая оформления сделок, составляют 20%, денежной выручки от продажи участков. Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 40% валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена в 15%.

Решение:

1. Ежемесячная денежная выручка от продажи земельных участков составит: В_зу = 2 ∙ 280,0 = 560,0 тыс. руб.

2. Валовой доход: ВД = 560,0 ∙ 0,80 = 448,0 тыс. руб.

3. Стоимость двух участков: С_2зу = 448,0 ∙ 0,60 = 268,8 тыс. руб.

4. Текущая стоимость неосвоенного земельного массива составит: тыс. руб.

5. Стоимость одного земельного участка составит:

С_зу = 3443,8 : 12 : 4 = 71,7 тыс. руб.

Метод на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры проводится в оценке земель поселений, т.е. рассматривают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделение доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок).

Поскольку на практике в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, то проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

Метод оценки городских земель по условиям инвестиционных контрактов. Данный метод используется для оценки городских земель в крупных городах.

Метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом - собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором - арендатором земельного участка. Типичными условиями инвестиционных контрактов является переход 30 - 50% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды является пропорциональной площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.