Пример - Расчет коэффициент капитализации методом рыночной выжимки

Показатель	объект
1. Цена продажи, тыс. руб.	120,0	90,0	140,0	75,0
2. Чистый операционный доход, тыс. руб.	20,8	15,0	25,5	12,0
3. Общий коэффициент капитализации (стр.2 : стр.1)	0,172	0,166	0,182	0,160
4. Среднее значение общего коэффициента капитализации	0,17

При всей внешней простате применяя этот метод расчета вызывает определенные сложности – информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории «непрозрачной» информации.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величена коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается: ,

где: R_m – ипотечная постоянная;

ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К – сумма ипотечного кредита

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле: ,

где: PTCF - годовой денежный поток (ДП) до выплаты налогов

ВСК – величина собственного капитала

Общий коэффициент капитализации определяется средневзвешенное значение: R = M · R_m + (1 – M) · R_e,

где: М – коэффициент ипотечной задолженности.

Задача. Рассчитайте общий коэффициент капитализации. Если известно, что доля собственного капитала – 30 %, ставка процента по кредиту 12%; кредит представлен на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал 5%.

Решение: Сначала находим ставку капитализации:

R = 0,7 · 0,1275 + 0,3 · 0,005 = 0,0892 + 0,015 = 0,1042 · 100 = 10,42%

Преимуществаметода капитализации доходов заключается в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру.

Недостатки состоят в том, что:

1. применение его затрудняется, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

2. метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Задача. Определить стоимость объекта недвижимости, если известно что: сумма ипотечного кредита – 1000,0 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга – 250,0 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости – 2,9 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910,0 тыс. руб.; чистый валовой доход – 650,0 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4,3 тыс. руб.

Решение:

1. Определим долю стоимости заёмного капитала в величине рыночной стоимости всего объекта:

2. Определим общий коэффициент капитализации:

3. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.